（作者：秦律師）
一、案情簡介
2008年9月，謝某以自有的一套價值約為450萬元的別墅作為抵押向重慶某銀行貸款400萬元用于投資企業(yè)。2009年12月，因謝某未按期償還貸款本息，該銀行遂將謝某起訴到法院要求其償還貸款本息，并獲勝訴。此后，該銀行向法院申請強制執(zhí)行。2010年11月，法院依法作出裁定，確定謝某以上述別墅抵償欠付銀行的貸款本息。
2010年12月，該銀行在未依法辦理上述別墅的過戶手續(xù)的情況下，即委托重慶某拍賣機構(gòu)將上述別墅進行拍賣，后被李某成功競買，并簽訂了正式的《房屋買賣合同》。此后李某依約支付了全部購房款項，但該別墅并未過戶至李某名下。
2011年2月，李某與陳某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定李某將上述別墅以400萬元轉(zhuǎn)讓給陳某，并由陳某承擔該別墅從謝某名下過戶到陳某自己名下而產(chǎn)生的一系列過戶稅費。
2011年4月，因遲遲辦理不了上述別墅的過戶手續(xù)，且考慮到過戶手續(xù)費用過高，陳某遂起訴至法院要求解除與李某簽訂的《房屋買賣合同》，并要求李某退還其已支付的320萬元購房款及利息，承擔違約金80萬元。
二、案件焦點
縱觀本案，陳某的訴請能否得到法院的支持，本案的爭議的焦點應(yīng)為以下兩個問題：
（一）銀行與李某簽訂的《房屋買賣合同》是否有效？
（二）李某與陳某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是否有效？
三、焦點分析
（一）銀行實際上已取得訟爭別墅的所有權(quán)，其與李某簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)為有效合同。
一般情況下，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移均須以依法辦理了產(chǎn)權(quán)登記作為判斷依據(jù)。相應(yīng)地，取得不動產(chǎn)的權(quán)屬證書便是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)的有效證明，也是權(quán)利人能否處分該不動產(chǎn)的合法依據(jù)。但與此同時，我國物權(quán)法亦對通過生效法律文書確定后便可不經(jīng)登記直接取得物權(quán)的情形作了特別規(guī)定。
《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！奔慈嗣穹ㄔ阂婪ㄗ鞒龅哪軌蛞鹞餀?quán)變動的特定法律文書（如執(zhí)行程序中的“以物抵債”裁定等），可以不經(jīng)過有權(quán)機構(gòu)的登記而直接產(chǎn)生物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或消滅的法律后果。
此外，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條亦規(guī)定，不動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移。
根據(jù)上述規(guī)定可見，雖然在本案中因未對訟爭別墅進行產(chǎn)權(quán)變更登記導致該別墅仍登記在謝某名下，但該銀行已經(jīng)依據(jù)法院作出的“以物抵債”裁定取得了訟爭別墅的所有權(quán)。因此，銀行作為訟爭別墅的合法權(quán)利人，自然有權(quán)利對訟爭別墅進行處分，其與李某簽訂的《房屋買賣合同》在不存在其他違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情況下應(yīng)為有效合同。
但需要注意的是，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十一條的規(guī)定，銀行在轉(zhuǎn)讓訟爭別墅時，如要實現(xiàn)過戶到李某名下的目的，須先將該別墅的產(chǎn)權(quán)從謝某名下過戶到銀行自己名下。否則，即使《房屋買賣合同》有效，也不產(chǎn)生訟爭別墅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。
（二）李某與陳某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》屬于效力待定合同，是否有效取決于李某是否能從銀行處最終獲取訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)。
如前所述，銀行已經(jīng)實際取得訟爭別墅的所有權(quán)。但是，銀行在轉(zhuǎn)讓該別墅前，并未將該別墅產(chǎn)權(quán)從謝某名下過戶至其名下，進而也使得其未能將該別墅產(chǎn)權(quán)過戶給李某。換言之，截至陳某起訴至法院之日，李某仍未取得訟爭別墅的所有權(quán)。而李某在未取得訟爭別墅的所有權(quán)的情況下，將訟爭別墅轉(zhuǎn)讓給陳某的行為顯然屬于無權(quán)處分行為。
關(guān)于無權(quán)處分他人財產(chǎn)而訂立的合同的效力，《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”具體到本案中，在李某事后未取得訟爭別墅所有權(quán)的情況下，李某與陳某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》是否有效取決于李某是的能從銀行處取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)。
倘若在本案訴訟中仍未從銀行處取得訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)，則該《房屋轉(zhuǎn)讓合同》將極可能被認定為無效合同。若該《房屋轉(zhuǎn)讓合同》被認定為無效合同，陳某要求李某支付違約金的主張便不能得到法院支持，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》關(guān)于合同無效后的處理規(guī)則規(guī)定，陳某要求李某退還其已支付的320萬元購房款的訴請將得到法院主張。至于陳某主張的利息，法院一般會根據(jù)李某與陳某雙方的過錯確定是否予以部分或者全部支持。
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