一、基本案情
周某在縣城建有房屋一棟，2008年7月辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。次年，周某因生意虧損，欲將該房出售。朋友李某知悉后欲購買周某房屋,經(jīng)過洽談，周某將該房作價60萬元出售給李某雙方于2009年8月15日簽訂了《房屋買賣合同》。合同簽訂當天，李某支付了購房款50萬元給周某，周某將房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)交給了李某，雙方約定在兩個月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后由李某支付完余款。合同簽訂次日，周某外出務(wù)工，雙方失去聯(lián)系，后李某亦外出務(wù)工，買賣房屋一直未能辦理過戶手續(xù)。2011年中秋節(jié)，周某回家過節(jié)，此時李某仍未回家。周某見當?shù)胤慨a(chǎn)已大幅升值，即到當?shù)胤抗懿块T通過掛失補辦了房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，將該房以90萬元的價格出售給陳某，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。2001年底，李某外出務(wù)工回家，找到周某要求其辦理房屋過戶手續(xù)，周某告知房屋已另賣給陳某。周某同意退還購房款并按銀行貸款利率付息給李某，但李某不允，只要房屋，雙方發(fā)生糾紛。李某于2012年3月將周某訴至法院。
二、分歧
法院在審理過程中，出現(xiàn)兩種不同處理意見。第一種意見認為，李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》有效，應(yīng)繼續(xù)履行，訟爭房屋歸李某所有。雖然周某已將房屋另售陳某，并辦理了過戶手續(xù)。但周某在將房屋另售陳某時隱瞞了該房已出售給李某的事實，具有欺詐性。法院應(yīng)追加陳某為本案第三人，將周某與陳某簽訂的《房屋買賣合同》撤銷。
第二種意見認為，雖然李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》是有效合同，但雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)?，F(xiàn)周某已將該房另售陳某且辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，實現(xiàn)了物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，陳某取得了房屋的合法物權(quán)。因此，李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》已不能實現(xiàn)其目的，無法實際履行。法院應(yīng)判決解除李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》，由周某退還購房款給李某，并按違約責任賠償李某的經(jīng)濟損失。
三、評析：筆者同意上述第二種意見，其理由是：
本案是典型的“一物二賣”。李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》是有效合同，李某已實際支付了大部分購房款，為什么還不能取得房屋所有權(quán)？這就牽涉到不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的合同效力與物權(quán)效力的關(guān)系了?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！睆脑摲l可看出，不動產(chǎn)物權(quán)登記，最基本的效力表現(xiàn)為，除法律另有規(guī)定外，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。當事人雖然訂立了合法有效的買賣房屋合同，只有依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后，才發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律后果；不經(jīng)登記，法律不認為發(fā)生了房屋所有權(quán)的變動?；诖?，我國對物權(quán)變動在立法原則上采用的是債權(quán)形式主義，意思主義是例外。
何為債權(quán)形式主義？這是與意思主義、物權(quán)形式主義相對而言的。我們知道法律行為是引起物權(quán)變動的諸法律事實中最重要的一種，基于法律行為的物權(quán)變動如何進行，各國物權(quán)立法上有三種模式，即意思主義、物權(quán)形式主義、債權(quán)形式主義。意思主義是指對物權(quán)的設(shè)定與移轉(zhuǎn)僅因當事人的債權(quán)意思表示而發(fā)生效力，亦即標的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)僅以買賣合同為依據(jù)，既不需要另有物權(quán)行為，也不需要以交付或登記為所有權(quán)移轉(zhuǎn)的生效要件。本案的第一種處理意見就是這種觀點。而物權(quán)形式主義則指標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)除了買賣合同外，還需要當事人就移轉(zhuǎn)標的物所有權(quán)達成物權(quán)合同再加上登記或交付始能移轉(zhuǎn)所有權(quán)。這種物權(quán)變動顯得煩瑣。債權(quán)形式主義指的是意思主義與登記或交付的結(jié)合，其核心是：物權(quán)的變動，只需在債權(quán)的意思表示之外加上登記或者交付即可，不需另有物權(quán)的合意。由此，債權(quán)形式主義引起 物權(quán)變動的要點有二：一是基于法律行為的物權(quán)變動須以債權(quán)行為的有效為前提；二是登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。簡言之，有效的債權(quán)（合同）行為是物權(quán)變動的前提和原因，而登記或交付是物權(quán)變動的表現(xiàn)形式。我國物權(quán)立法原則上采用的是這一模式。具體到本案，李某與周某簽訂的《房屋買賣合同》，僅是轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)的意思表示，而不動產(chǎn)登記則是轉(zhuǎn)移物權(quán)意思表示的形式，只有二者結(jié)合才完成了物權(quán)行為。
由上可看出，合同效力與物權(quán)效力是兩個應(yīng)當區(qū)分的概念。合同有效并不必然產(chǎn)生物權(quán)的變動，但物權(quán)變動的前提是必然合同有效。我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”這就說明以發(fā)生物權(quán)變動為目的基礎(chǔ)關(guān)系，主要是合同。而合同是屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立以及生效應(yīng)該根據(jù)合同法來判斷。我國的民法學(xué)將這種合同看成是物權(quán)變動的原因行為，也就是前述所說的前提，而不動產(chǎn)物權(quán)的變動一般只能在登記后生效。依法成立生效的合同也許不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果。這可能是因為物權(quán)因客觀情勢發(fā)生變遷，使得物權(quán)的變動成為不可能；也可能是如本案物權(quán)出讓人周某的“一物二賣”，其中一個買受人陳某先行進行了不動產(chǎn)登記，其他的買受人李某便不可能取得合同約定轉(zhuǎn)讓的物權(quán)。
因此，有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同和物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅本身是兩個應(yīng)當加以區(qū)分的概念。除非法律有特別規(guī)定，合同一經(jīng)成立，只要不違反法律、行政法律的強制性規(guī)定和損害國家利益、社會公共利益等，亦即不違反《合同法》第五十二條規(guī)定的情形，就可以發(fā)生效力，屬有效合同。合同只是當事人之間的一種合意，產(chǎn)生的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不必然與登記聯(lián)系在一起。而登記是針對民事權(quán)利的變動而設(shè)定的，它是與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起的，是一種物權(quán)變動的公示方法。登記針對的并非合同行為，而是針對物權(quán)的變動所采取的一種公示方法。如果當事人之間僅就物權(quán)的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。本案中李某與周某訂立了房屋買賣合同之后，合同就已經(jīng)生效，但因沒有辦理登記手續(xù)，房屋所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，李某不能取得物權(quán)。相反，陳某與周某就房屋買賣達成了合意即簽訂了合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，房屋所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，陳某取得了物權(quán)。所以，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中把握好合同效力與物權(quán)效力的關(guān)系就顯得至關(guān)重要了
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