不同的參與主體以其自身的資源及優(yōu)勢(shì)介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)而形成對(duì)應(yīng)的運(yùn)營(yíng)模式。在此，我們以參與主體將長(zhǎng)租公寓劃分為以下幾類，結(jié)合其運(yùn)營(yíng)模式、具體特征展開分析。
房企從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)的全周期模式
雖然相對(duì)于買賣時(shí)代的高盈利高流轉(zhuǎn)來說，眼下長(zhǎng)租公寓能帶來的收益并不可觀，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到后半場(chǎng)，市場(chǎng)空間巨大以及能夠帶來持續(xù)現(xiàn)金流的長(zhǎng)租公寓對(duì)房企來說仍然是戰(zhàn)略性布局的重要方向。
1、拿地建設(shè)是開發(fā)商提供租賃房源的重要渠道
隨著國(guó)家大力推進(jìn)住宅租賃市場(chǎng)建設(shè)，各類包含租賃用房的土地推向市場(chǎng)。2016年12月萬科低價(jià)拍下北京土地招拍掛市場(chǎng)上首宗100%自持土地開啟了“只租不售”新時(shí)代。此后，各地陸續(xù)出讓了多塊含有自持比例的住宅用地或租賃住房用地。
未來，這些地塊將提供大量的可租賃房源，并且涵蓋更廣泛的客戶群體，從青年人群到以家庭為單位，甚至持續(xù)終生，逐漸培養(yǎng)起全周期的租賃習(xí)慣。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模及意義都將得到質(zhì)的提升。在此市場(chǎng)領(lǐng)域，開發(fā)商可以通過公開招拍掛獲取租賃住宅用地并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這也成為有別于其他市場(chǎng)主體的進(jìn)入方式。
2、從開發(fā)實(shí)力到物業(yè)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商都具備較高的起點(diǎn)
首先，擁有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商對(duì)客戶的居住需求和偏好有著深刻的了解，在此基礎(chǔ)上打造的產(chǎn)品更容易得到市場(chǎng)的認(rèn)可。其次，在拿地以及自身擁有的存量物業(yè)優(yōu)勢(shì)使得開發(fā)商更容易獲取房源。
再者，利用集團(tuán)企業(yè)的背景，將大大降低融資成本。對(duì)于房企來說，積極介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，除了作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向之外，還有其他諸多益處，如大數(shù)據(jù)時(shí)代，大量的客戶信息對(duì)房企來說彌足珍貴，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)可為各類業(yè)務(wù)的開展提供研究樣本；租賃業(yè)務(wù)與銷售業(yè)務(wù)共享客戶資源，通過深入精準(zhǔn)營(yíng)銷，市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)項(xiàng)目去化；在房企管理的物業(yè)中，統(tǒng)籌閑置房源推向市場(chǎng)，有助于實(shí)現(xiàn)房企、業(yè)主、客戶的三方共贏。
未來，伴隨著越來越多的租賃住房用地入市，積極拿地開發(fā)的房企也將成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的核心力量。萬科泊寓、招商壹棧、龍湖冠寓、保利地產(chǎn)UOKO公寓、金地集團(tuán)自在遇、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擎峯公寓等等均已占領(lǐng)了一定的市場(chǎng)份額，甚至已開始產(chǎn)品升級(jí)，在探索中不斷發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在目前的TOP30房企中已有1/3切入了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，預(yù)計(jì)這一數(shù)字在未來還會(huì)持續(xù)攀升。
中介/房地產(chǎn)服務(wù)商承租后分租的新“二房東”模式
鏈家自如、我愛我家相寓等中介背景的長(zhǎng)租公寓也是重要的市場(chǎng)參與者。房地產(chǎn)中介直接接觸房東和租客，對(duì)市場(chǎng)有著更為深刻的了解，同時(shí)具備豐富的用戶數(shù)據(jù)積累，有助于高效獲取分散式房源和推出更加契合客戶需求的產(chǎn)品，進(jìn)而快速擴(kuò)張。
當(dāng)然，實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)在發(fā)展到一定階段后也會(huì)逐步增加集中式公寓的比重，以更好的發(fā)揮客源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以集中式公寓為中心吸收周邊的分散式房源，加速規(guī)模擴(kuò)張。如起步較早的自如已管理價(jià)值3000億的房屋資產(chǎn)，擁有自如房屋40萬間，8棟自如寓，服務(wù)著北京、上海、深圳、杭州、南京超過100萬自如客，成為行業(yè)龍頭。
對(duì)于擁有較多分散式房源的經(jīng)營(yíng)者來說，由于服務(wù)距離相對(duì)較長(zhǎng)，容易陷于成本難以把控或服務(wù)不到位的狀況，如何降低單位面積的運(yùn)營(yíng)成本以及更好的提供增值服務(wù)是此類模式持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)。
與社會(huì)資本相結(jié)合的獨(dú)立公寓品牌經(jīng)營(yíng)靈活
獨(dú)立的品牌公寓是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)最為活躍的組成部分，多個(gè)優(yōu)質(zhì)公寓品牌已獲得了B輪甚至C輪融資，迅速跑馬圈地，擴(kuò)大規(guī)模。如YOU+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等。雖然缺乏資源優(yōu)勢(shì)，但利用自身靈活的經(jīng)營(yíng)思路和方式，往往能夠在某些細(xì)分領(lǐng)域做出特色，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
如YOU+公寓致力于建設(shè)創(chuàng)業(yè)者之家、蘑菇公寓鎖定白領(lǐng)群體、蜜柚公寓純粹專注于女性客群等等。如此種種特色優(yōu)勢(shì)的打造離不開團(tuán)隊(duì)對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的敏銳嗅覺、團(tuán)隊(duì)高效的執(zhí)行力、商業(yè)模式的適應(yīng)性，再加上精細(xì)的產(chǎn)品打造和對(duì)成本的良好把控，將共同助力品牌公寓在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹一幟。
線下運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富
連鎖酒店與長(zhǎng)租公寓在諸多方面都存在對(duì)標(biāo)性，在存量物業(yè)獲取、標(biāo)準(zhǔn)化管理和服務(wù)、品牌溢價(jià)能力等方面優(yōu)勢(shì)明顯。華住酒店旗下城家公寓、亞朵酒店旗下繽潤(rùn)亞朵、鉑濤集團(tuán)的窩趣公寓、如家旗下的逗號(hào)公寓等已紛紛布局。酒店集團(tuán)與其他運(yùn)營(yíng)主體相比，更擅長(zhǎng)線下精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)——每一個(gè)產(chǎn)品以合理的成本放在合適的位置，每一項(xiàng)服務(wù)精準(zhǔn)的提供給特定的客戶，運(yùn)營(yíng)效率具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
同時(shí)，可以和母公司共享開發(fā)資源、營(yíng)銷體系、IT系統(tǒng)等、低成本獲取物資；借助母公司的力量，融資成本也會(huì)相應(yīng)降低，在經(jīng)營(yíng)過程中減少試錯(cuò)次數(shù)。當(dāng)然，酒店背景的長(zhǎng)租公寓也有自身的劣勢(shì)，比如相對(duì)于中介轉(zhuǎn)型而來的運(yùn)營(yíng)主體更難以獲得分散性的房源，相對(duì)于房企資金獲取優(yōu)勢(shì)不足等。
其他新型主體金融和互聯(lián)網(wǎng)巨頭
隨著支付寶正式推出信用租房模式；中國(guó)銀聯(lián)與沈陽、武漢簽署住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作協(xié)議；京東成為北京住房租賃市場(chǎng)支持平臺(tái)合作方；建設(shè)銀行深圳分行聯(lián)合房企推出可租賃房源，開發(fā)了“按居貸”等20多項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品……自帶金融和互聯(lián)網(wǎng)光環(huán)的行業(yè)巨頭作為新興力量進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多極具影響力的主體進(jìn)入市場(chǎng)，加速租賃市場(chǎng)發(fā)展變革。
1、支付寶——租賃平臺(tái)
支付寶租房平臺(tái)首批入駐房源已超過100萬套，覆蓋上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8座城市。初期包括魔方、泊寓等知名品牌在內(nèi)的8家知名長(zhǎng)租公寓已經(jīng)入駐，并已在對(duì)接洽談300家品牌公寓方。
租客在支付寶平臺(tái)初步了解房源后，就可以預(yù)約帶看，繼而實(shí)現(xiàn)線上電子簽約，通過支付寶在線支付房租等。對(duì)租客來說，支付寶租房最大的特點(diǎn)在于真房源、憑芝麻信用分免押金、按月交租。在未來，對(duì)于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評(píng)，并計(jì)入對(duì)方的芝麻信用租房檔案。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，支付寶因其便于解決實(shí)名認(rèn)證、真房源、誠(chéng)信及信用認(rèn)證等難點(diǎn)問題以及涵蓋金融支持、生活服務(wù)等多項(xiàng)功能，能夠?yàn)殚L(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)帶來巨大支持，二者具有天然的合作屬性，長(zhǎng)租公寓亟待搭建或正在進(jìn)行中的IT系統(tǒng)，都會(huì)與支付寶產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系。
2、銀行——金融支持
“租購(gòu)并舉”提出后不久，敏感性極高的銀行聞風(fēng)而動(dòng)，積極投身租賃市場(chǎng)建設(shè)。建設(shè)銀行深圳分行與招商、萬科、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團(tuán)等11家企事業(yè)單位簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式進(jìn)入深圳住房租賃市場(chǎng)。目前建行已與房企簽署了5481套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房，租戶可通過建行“CCB建融家園'APP提供的房源在線租房。
此外，為鼓勵(lì)長(zhǎng)租，建行還推出個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房，貸款享基準(zhǔn)利率，最快1個(gè)工作日放款。“CCB建融家園”首批推出的長(zhǎng)租房源潤(rùn)達(dá)圓庭，已經(jīng)租賃一空。而建設(shè)銀行與星河合作推出的星河榮御，是深圳市場(chǎng)上唯一的整體長(zhǎng)租社區(qū)，未來租戶可以向深圳建行申請(qǐng)“按居貸”個(gè)人住房租賃貸款，用于支付其本人的長(zhǎng)租租金，租金一次性進(jìn)入開發(fā)商賬戶，租戶分期向建行還貸，利率在3.63%－3.96%之間，低于目前的個(gè)人住房按揭貸款基準(zhǔn)利率。
銀行擁有更低的資金成本、強(qiáng)大的資金整合能力和多元化的金融服務(wù)，對(duì)于離不開金融支持的住房租賃行業(yè)來說至關(guān)重要；各地政府積極搭建的住房租賃服務(wù)平臺(tái)將會(huì)是未來租賃市場(chǎng)中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，而中國(guó)銀聯(lián)、京東等基于金融、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)與政府進(jìn)行合作。諸如此類的新興力量將會(huì)從營(yíng)銷、金融、運(yùn)營(yíng)等方方面面對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，并帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)加速發(fā)展。
分布方式及其優(yōu)劣按照空間分布情況，長(zhǎng)租公寓可以分為集中式和分散式兩種。集中式長(zhǎng)租公寓房源一般是整棟或整棟中的幾層。而分散性公寓一般從個(gè)人房東處獲取房源，每套房都處于相對(duì)獨(dú)立的環(huán)境中。由于分布方式不同，從房源獲取到日常管理及服務(wù)提供均有不同的特點(diǎn)。
優(yōu)劣對(duì)比
1、規(guī)模擴(kuò)張
分散式長(zhǎng)租公寓由于房源選擇靈活，房源獲取難度較低，對(duì)改造能力要求低，更有利于在短期內(nèi)積累大量房源進(jìn)而實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。而對(duì)于集中式公寓，整棟或整層的可供出租改造的物業(yè)比分散式房源要少，而且要經(jīng)過較長(zhǎng)的談判期，需要較高的整體改造裝修能力，所以在規(guī)模擴(kuò)張方面缺乏優(yōu)勢(shì)。
2、資產(chǎn)增值
從資產(chǎn)增值來看，如果是通過購(gòu)買而獲取的整棟長(zhǎng)租公寓房源，經(jīng)過整體改造運(yùn)營(yíng)，從建筑本身到外部環(huán)境，都會(huì)得到很好的改善，加上資產(chǎn)價(jià)格的上升，資產(chǎn)增值效果明顯。如新派公寓2013年初推出的新派公寓CBD旗艦店，由整棟收購(gòu)的大廈改造而來，短短五年時(shí)間其房產(chǎn)增值就已達(dá)3倍多。這種情況對(duì)于集中式長(zhǎng)租公寓存在著更大的可能性。而分散式公寓由于房源一般屬于個(gè)人房東，資產(chǎn)增值受益方為房東所享有。
3、運(yùn)營(yíng)服務(wù)
從運(yùn)營(yíng)服務(wù)來看，集中式公寓由于房源集中，易于設(shè)置服務(wù)設(shè)施和開展服務(wù)活動(dòng)，便于管理，運(yùn)營(yíng)成本較低。而房源之間都存在一定距離的分散式長(zhǎng)租公寓服務(wù)半徑拉長(zhǎng)，較難開展服務(wù)活動(dòng)，提供較多的服務(wù)則大大提升成本。
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