“我才剛到深圳，現(xiàn)在因為這個事每天都很焦慮。”樂居（深圳）公寓管理有限公司（以下簡稱“樂居公寓”）的租客小任（化名）對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，今年6月初，她剛向樂居公寓支付了5.88萬元的年租金和押金，但9月底便被告知公司跑路了。
小任的遭遇并非個例。近3個月來，已有超過20家長租公寓因“高進低出、長收短付”的高風險經(jīng)營模式而“爆雷”跑路，其中一些企業(yè)的創(chuàng)始人或負責人失聯(lián)，涉及資金上億元，給上萬房東及租客帶來重大經(jīng)濟損失，也進一步消磨著長租行業(yè)的信譽。
“此類暴雷，本質(zhì)上說明這種經(jīng)營模式經(jīng)不起推敲，或者說類似高進低出的房源管理模式，本身就不符合市場定價機制，在疫情沖擊下自然是難以支撐?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
事實上，長租公寓并非因今年疫情才陷入困境。資本熱度消退之后，由于投資回報周期長、盈利模式不清晰等問題，自2019年起，多家頭部企業(yè)主動清退虧損房源，放緩規(guī)模擴張；“爆雷”事件更是屢見不鮮，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，僅2019年便有52家面臨資金鏈斷裂、跑路或倒閉。
但不可否認的是，行業(yè)的長期市場需求仍在。從炙手可熱的風口到如今的“雷”聲不斷，長租公寓企業(yè)在殘酷的市場中掙扎與自省，探尋走進“下半場”的契機。
9月30日，小任收到樂居公寓業(yè)務(wù)員發(fā)來的短信，稱公司的法人捐款跑路了，300多個員工2個月沒收到工資，1000多個業(yè)主從9月25日開始也沒收到房租。這距離她入住樂居公寓僅有4個月。
跑路事件發(fā)生后，小任才了解到，樂居公寓采用的是“高進低出、長收短付”的運營模式，在她看來，這個公司正是利用這種模式套取資金，這是“有預(yù)謀的跑路”。
所謂“高進低出”，是指長租公寓作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客；“長收短付”，即對房東采取月付或者季付的方式支付房租，而讓租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金，以此獲得巨量現(xiàn)金流。
具體來說，樂居公寓以約5500元/月的租金從房東處租來房子，租金月付；而其卻僅以約4417元/月的租金租給小任，并讓其一次性支付了一年的租金及押金。小任告訴無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員，截至10月28日，跟她有同樣遭遇的租客有將近2000人。
“通過這種方式，長租公寓得以從房東手中搶得房源，迅速擴大市場規(guī)模。但如果企業(yè)將差額用于其他用途，則為之后的卷錢跑路創(chuàng)造了機會?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，樂居公寓由四川友聚好房房地產(chǎn)營銷策劃公司（以下簡稱“友聚好房”）持股99%，于今年3月才成立。按此推算，該企業(yè)從成立到跑路，歷時不過半年。
王帥則100%持股友聚好房，且掌握著另外10家房屋租賃企業(yè)的實際控制權(quán)，其中有7家在今年的2至4月份才成立，注冊資本均為100萬元。這些公司分布于多個一、二線城市，包括蘇州巢野、重慶知寓、上海申巢、上海燊巢、上海晴巢、成都隨心寓、長沙如居、合肥適居等。
▲樂居公寓的經(jīng)營主體從成立到跑路，歷時不過半年。圖片來自天眼查。
無獨有偶，無冕財經(jīng)研究員了解到，與之相關(guān)連的長沙如居（全稱：長沙如居房屋租賃有限公司）亦有跑路跡象。據(jù)天眼查，該公司于今年2月才成立。另據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，重慶知寓、上海晴巢等均已出現(xiàn)資金鏈問題，涉及業(yè)主、租客、員工超千人，擴張模式同為“高收低租，長收短付”。
“業(yè)務(wù)員一問三不知，只說自己好久沒有發(fā)工資了。房東也沒有收到10月份的租金，現(xiàn)在執(zhí)意要求我如果不續(xù)租的話就在這個月底搬走。”長沙如居的租客小米（化名）對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，他在8月19日和長沙如居簽訂了為期一年的租約，并支付了約1.2萬元的半年租金及押金，但僅住了2個月后，就被告知如居跑路了。
由此看來，成立時間短、采用“高收低租，長收短付”的運營模式在多個城市成立公司快速擴張、積累資金后跑路，似乎成為部分投機者“割韭菜”的慣用手法。
“這一輪‘爆雷’的長租公寓以不知名區(qū)域性小公司為主，運營模式上高風險特征明顯，甚至還出現(xiàn)蓄意集資跑路的違法行為。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員指出。
以小鷹找房為例。據(jù)多家媒體報道，小鷹找房靠“高收低租、長租短付”的模式迅速籠絡(luò)資金，由于資金鏈斷裂引發(fā)房東、涉資或上億。此外，其與準上市公司三彩家之間被疑存在利益輸送。
“實際上這也說明了一點，即企業(yè)至少沒有花太多時間去研究租賃市場的規(guī)律，只是從融資和投資的角度去看待此類問題，這肯定是不可持續(xù)的，也容易引起外部的誤解，損害了一些投資人的形象?！睂τ诖祟惉F(xiàn)象，嚴躍進對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
他同時指出，此輪暴雷下，房源托管機制也受沖擊，房東對長租機構(gòu)的信任度下降，后續(xù)長租公寓面臨解約風險，“至少從政策層面看，類似房屋托管的模式，后續(xù)確實需要規(guī)范，真正讓長租公寓機構(gòu)和房東能夠形成可持續(xù)的發(fā)展模式?！?/p>
較強的資金、運營實力，成為頭部企業(yè)在疫情沖擊下?lián)蜗氯サ幕I碼?！跋褡匀?、蛋殼這樣的大規(guī)模長租公寓運營企業(yè)，首先是資金實力較強，同時協(xié)調(diào)調(diào)動各方面資源的能力較大，因此，抗風險能力比小型企業(yè)強?！彼渭t衛(wèi)對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，這些企業(yè)始終堅持在長期運營上，即使遇到外部沖擊，也會協(xié)調(diào)各方面資源，不會有短視的申請破產(chǎn)或者跑路行為。
但與此同時，懸而未決的盈利問題、趨緊的融資環(huán)境下，頭部企業(yè)正主動或被動放緩規(guī)模擴張，同時清退運營較差的房源或項目。
以蛋殼公寓為例。經(jīng)過2017年至2019年的快速擴張，蛋殼公寓運營房間數(shù)暴漲近30倍，但虧損額也迅猛增長。財報顯示，2017年至2019年，蛋殼公寓的虧損額從2.7億多元飆升至34.35億元；2020年一季度，其虧損額仍在繼續(xù)擴大，由去年同期的8.16億元擴大到12.34億元。
▲2020年1月，蛋殼公寓在紐交所掛牌上市。圖片來自蛋殼公寓官網(wǎng)。
“蛋殼員工說，公司目前確實有壓力，正下狠心清理一批不盈利房源?！北藭r有房東對“第一財經(jīng)”表示。此外，據(jù)多位房東透露，蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。
從數(shù)據(jù)上看，蛋殼公寓亦收窄了在管房源的規(guī)模。截至今年一季度，其在管房源較2019年末減少近1.9萬間至41.9萬間。
“在當前長租公寓監(jiān)管趨嚴，以及行業(yè)不景氣的背景下，對于房源的優(yōu)勝劣汰也是順應(yīng)市場趨勢所為。”陳霄對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示，長租公寓需要用精細化運營模式來取代過去的粗放式經(jīng)營。
房企旗下的長租公寓，也開始審慎了起來。過去的2019年，房企系長租公寓擴張規(guī)模明顯放緩。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2019年房企系長租公寓擴張規(guī)模僅同比增長30.43%，遠低于2018年173.6%的同比增速。
貝殼研究院發(fā)布的《2020年租賃市場半年報》顯示，截至2019年底，已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務(wù)。但今年上半年，沒有新開發(fā)商進入長租公寓領(lǐng)域，已進入其中的房企則從“拓荒”向“精耕”轉(zhuǎn)變。
頭部房企中，2019年，萬科的“萬村計劃”暫停簽約新房源。在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上，萬科董秘朱旭表示，客觀和主觀兩方面的因素導致萬科長租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模上雖是全國領(lǐng)先，但還在爬坡期和探索期。此外，朗詩、遠洋等房企擬剝離長租公寓業(yè)務(wù)。
“這一趨勢說明長租公寓市場在經(jīng)歷短暫的快速擴張期后進入瓶頸期，部分新布局的城市或區(qū)域難以實現(xiàn)盈利，造成規(guī)模擴張模式受到挑戰(zhàn)。另外，長租公寓市場目前仍然處于燒錢支持的階段，尤其新進入市場，一旦后續(xù)資金不能跟進，也會導致規(guī)模擴張受限?！彼渭t衛(wèi)對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
在融資端，貝殼研究院指出，長租公寓領(lǐng)域股權(quán)融資的風口也基本已經(jīng)過去，目前中小企業(yè)獲得投資較為困難。今年上半年，長租公寓領(lǐng)域的融資以開發(fā)商發(fā)行住房租賃專項債及ABS為主，且多為頭部企業(yè)和大型開發(fā)商，中小企業(yè)融資渠道收窄。
在宋紅衛(wèi)看來，這是典型的資金避險需求上升的表現(xiàn)，且融資端的收縮會加劇市場洗牌，在一定程度上實現(xiàn)“強者愈強”行業(yè)寡頭出現(xiàn)。
自2017年，十九大確定房地產(chǎn)長效機制核心內(nèi)容“租售并舉”，住房租賃市場迎來高速發(fā)展期，各路資本入局搶灘長租公寓。但短短兩三年間，長租公寓迅速從頂峰滑落，過去的野蠻生長導致租賃市場亂象叢生，如自如甲醛事件、橫行市場的租金貸，“爆雷”事件也頻繁發(fā)生。
在頭部玩家陷入瓶頸、中小企業(yè)仍將面臨較大的洗牌和淘汰概率的背景下，仍處多方機構(gòu)布局、多種模式探索階段的長租公寓行業(yè)，該往哪走？
部分長租公寓正在探索輕資產(chǎn)托管模式，地方政府機關(guān)單位宿舍樓、人才公寓以及小型的長租公寓品牌是重要的管理輸出對象。代表企業(yè)如樂乎公寓，其通過樂乎托管和“樂乎有朋”輕加盟兩種業(yè)務(wù)模式快速獲取房源，為甲方包括運營方案、管理系統(tǒng)等服務(wù)，收益方式包括管理費、增值服務(wù)收入等。
據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2019年，樂乎借助其資產(chǎn)模式，房源同比新增70%。今年3季度，樂乎在北京新開7個項目，新開業(yè)房源約2000間，并嘗試創(chuàng)新模式，以“滿客”為2020年的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，為公寓主提供代招租服務(wù)。
此外，聯(lián)合資本端如銀行、險資，或與政府合作，也成為長租公寓“降低成本，減負前行”的新方向。
比如旭輝集團在去年4月與平安不動產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作：未來3年內(nèi)雙方總投100億人民幣用于住房租賃項目的投資、開發(fā)及運營。
萬科、首創(chuàng)等房企則和村集體合作，啟動“集租房”（在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房）建設(shè)。今年7月，北京萬科第一個“集租房”項目泊寓成壽寺社區(qū)正式開業(yè)。這是北京乃至全國首個開工及入住的“集租房”項目。
“集租房”的建設(shè)在政府主導下產(chǎn)生，是未來租賃住房供給的重要來源。在這種模式下，房企省去了占用資金比例較高的購置土地的成本，不過因企業(yè)在其中承擔建設(shè)以及后期運營等全過程，故十分考驗企業(yè)操盤實力及一整套建設(shè)運營等能力。
“在當前長租公寓行業(yè)暴雷不斷，行業(yè)發(fā)展困難重重的情況下，輕資產(chǎn)模式憑借著服務(wù)和運營水平，著重于資產(chǎn)管理和客戶服務(wù)，未來輕資產(chǎn)以及輕重結(jié)合的模式或?qū)⒅饾u成為行業(yè)發(fā)展趨勢。”陳霄對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。
具體到業(yè)務(wù)模式上，金融端收緊的情況下，一些長租公寓開始嘗試從單一服務(wù)主業(yè)向多元服務(wù)形態(tài)進化。比如目前國內(nèi)管理規(guī)模最大的自如公寓就推出了保潔、搬家、維修等增值服務(wù)，以期拓寬營收來源。
自如CEO熊林在接受媒體媒體采訪時曾表示，自如為客戶管理房屋，只能在規(guī)模效益的基礎(chǔ)上獲取較低的毛利潤。而當規(guī)模達到一定基礎(chǔ)、形成口碑與品牌后，自如可以靠一些創(chuàng)新的增值服務(wù)獲取利潤。
多方機構(gòu)入局探索背后，長租公寓仍是一個好賽道。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019房地產(chǎn)多元投資領(lǐng)域全景報告》，我國住房租賃市場總規(guī)模預(yù)計達15510億元，其中北上廣深一線城市合計達5565億元，占比35.9%。
“政策紅利下，隨著機構(gòu)的運營經(jīng)驗的沉淀，長租公寓未來仍有生存機會?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對無冕財經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員，近期住建部關(guān)于《住房租賃條例（征求意見稿）》的出臺，倒逼機構(gòu)更加關(guān)注自身運營和盈利能力，對于機構(gòu)來說是機遇也是挑戰(zhàn)。
但她同時指出，整個租賃市場目前仍規(guī)范性不足，行業(yè)的管理迫在眉睫，政府及相關(guān)監(jiān)管部門還需深入研究，“如加強租賃機構(gòu)的資金監(jiān)管，需要限制企業(yè)過渡利用金融杠桿；同時加強租賃市場的規(guī)范性，加快住房租賃條例出臺，保障租賃市場參與主體的權(quán)益，租戶、房東、中介三方利益平等。”
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