從2015年12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，長(zhǎng)租公寓的政策東風(fēng)就一直在吹，基本是隔兩三個(gè)月就出一份重磅政策的節(jié)奏。
但一個(gè)月前召開(kāi)的中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)，明確了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的最高政策定調(diào)，一切都變得不一樣了。
供給側(cè)，以市場(chǎng)為主，更多借助企業(yè)、資本的力量來(lái)增加租賃住房有效供給的政策導(dǎo)向鮮明。
最近半個(gè)多月來(lái)，中信銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等多家商業(yè)銀行紛紛開(kāi)展政銀合作、銀企合作，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，打造長(zhǎng)租住宅的全鏈條金融服務(wù)。
此前所擔(dān)憂的長(zhǎng)租公寓投資退出路徑問(wèn)題，隨著自如ABS、新派公寓類REITs和保利租賃住房類REITs的陸續(xù)獲批發(fā)行，也已被化解，租賃住房資產(chǎn)證券化已經(jīng)是監(jiān)管部門大力推進(jìn)的方向。
渠道端，一方面政府通過(guò)新增租賃住房用地，表明大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心。
比如作為12個(gè)試點(diǎn)住房租賃城市之一的杭州，繼上海、廣州之后，近期也推出了首宗純租賃用地，業(yè)內(nèi)測(cè)算稅前租金回報(bào)率約6.67%，未來(lái)租金還有走高的可能，不失為一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定收益的項(xiàng)目。
給大家揭秘建設(shè)銀行是怎么做的呢？
黨的十九大報(bào)告明確提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。11月建行就與廣東省住建廳、佛山市政府達(dá)成住房租賃戰(zhàn)略合作。11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與包括萬(wàn)科、華潤(rùn)、碧桂園等在內(nèi)的11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開(kāi)發(fā)深圳市長(zhǎng)租房市場(chǎng)。
一、個(gè)人“按居貸”，搶奪優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶
產(chǎn)品特色：無(wú)抵押，純信用，利率基準(zhǔn)，最高可貸100萬(wàn)。額度期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，不可循環(huán)使用，信用方式單筆貸款支用期限原則上最長(zhǎng)不超過(guò)3年；
保證方式或租賃經(jīng)營(yíng)公司承諾退還借款人剩余租金、押金償還在我行的租賃貸款本息的支用期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年；
從客戶篩選來(lái)看，我們可以看到，選擇的都是優(yōu)質(zhì)客戶，目標(biāo)受眾主要房貸客戶、代發(fā)薪客戶、資產(chǎn)客戶、社保公積金客戶、白名單客戶等。目前按居貸第一貸款已經(jīng)發(fā)放，客戶是李先生，一個(gè)科技公司的白領(lǐng)，一家五口（有個(gè)小baby），在羅湖區(qū)有自有兩室一廳，但是想換個(gè)大一點(diǎn)的改善居住環(huán)境。
在建融家園上看中了一套四室兩廳的房子，建行幫助李先生一次性簽約三年！一次性支付三年租金，鎖定租金漲幅，租金92折！單從金額來(lái)說(shuō)比較雞肋，但是從穩(wěn)定性來(lái)說(shuō)是有深遠(yuǎn)意義的，在交易中建行對(duì)租住雙方進(jìn)行了信用背書。
二、建融家園APP，產(chǎn)品樞紐
龍信商是建設(shè)銀行自己成立的信用體系，就如支付寶芝麻信用一樣，這里充分顯示了建行背后的野心，龍信商主要通過(guò)基于個(gè)人身份特征、個(gè)人偏好、信用歷史、行為關(guān)系、履約能力等五大維度精準(zhǔn)測(cè)算市場(chǎng)主體的信用水平，各方信用高低一目了然。
三、住房租賃貸款管理辦法，制度保障
1、管理辦法指出主要解決市場(chǎng)以下需求：滿足租賃住房建設(shè)、購(gòu)買房源用于租賃、支付租金、改造裝修房屋、家具家電配置、日常運(yùn)營(yíng)、盤活資產(chǎn)等，可以說(shuō)貫穿了住房租賃市場(chǎng)全周期。
2、業(yè)務(wù)模式上：我們可以看到建行的業(yè)務(wù)模式是前期通過(guò)信貸資源強(qiáng)勢(shì)介入市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)期以后通過(guò)信貸資產(chǎn)證券化退出，鎖定客戶和收益。
3、目的通過(guò)公私聯(lián)動(dòng)，搶占個(gè)人金融市場(chǎng)，爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)個(gè)人客戶，可說(shuō)這是建行住房租賃計(jì)劃最大的戰(zhàn)略目標(biāo)，爭(zhēng)奪海量的個(gè)人優(yōu)質(zhì)客戶資源。
4、最長(zhǎng)期限25年，可以大幅度降低租賃企業(yè)的資金壓力。其實(shí)這里是長(zhǎng)期租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，由建融、建信獲取房企的長(zhǎng)期租賃權(quán)，對(duì)房源進(jìn)行深度運(yùn)營(yíng)和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。
四、政府合作—構(gòu)建住房租賃一體化平臺(tái)
目前建行與政府合作主要是兩種模式，首先說(shuō)說(shuō)佛山模式，是政府主導(dǎo)，建行提供資金和技術(shù)支持，通過(guò)打造住房租賃監(jiān)管及交易平臺(tái)為租賃市場(chǎng)參與主體提供房屋租賃“全鏈條”服務(wù)。（另外一個(gè)試點(diǎn)城市建行參與的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)也已經(jīng)上線）
該平臺(tái)主要包括由住房租賃監(jiān)測(cè)分析平臺(tái)、住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)、政府公共住房服務(wù)平臺(tái)、住房租賃服務(wù)共享平臺(tái)、企業(yè)租賃服務(wù)管理平臺(tái)等五個(gè)部分組成。五大平臺(tái)全部由建行廣東省分行搭建并部署在建行住房租賃服務(wù)“公有云”平臺(tái)。
平臺(tái)為租賃市場(chǎng)參與主體提供房屋租賃的“全鏈條”服務(wù)。租客可一站式享受房源查找和驗(yàn)真、查看信用、預(yù)約看房、預(yù)定簽約、合同備案、評(píng)價(jià)等服務(wù)；面向房東提供房源管理、合同管理、財(cái)務(wù)管理、租務(wù)管理、業(yè)務(wù)營(yíng)銷等強(qiáng)大的功能；中介可通過(guò)平臺(tái)更好地撮合交易；政府可依托平臺(tái)大數(shù)據(jù)和豐富的監(jiān)管監(jiān)測(cè)工具進(jìn)行租賃市場(chǎng)的規(guī)范管理。
資金方面建行與佛山正式開(kāi)啟全面深度合作，佛山獲3000億元授信支持，根據(jù)合作協(xié)議，廣東建融（建行全資子公司）將參股佛山國(guó)資旗下的佛山建鑫住房租賃公司，參與佛山住房租賃重大項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，共同培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
建行將為佛山國(guó)有住房租賃企業(yè)提供綜合金融服務(wù)，包括引入股權(quán)投資資金、增資擴(kuò)股、并購(gòu)等，并為租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤活等提供全方位金融產(chǎn)品支持。目前，建行已向佛山建鑫公司提供首筆6000萬(wàn)元住房租賃融資。
房源方面：該平臺(tái)十分強(qiáng)調(diào)房屋來(lái)源真實(shí)。企業(yè)房源均由建行與知名品牌公寓租賃企業(yè)共同運(yùn)營(yíng)，所有房源信息都經(jīng)過(guò)核實(shí)后發(fā)布。個(gè)人房東房源信息均需經(jīng)過(guò)在線核真、實(shí)地核實(shí)、后臺(tái)審核才能發(fā)布。
通過(guò)“政府系統(tǒng)檢核 建行驗(yàn)真服務(wù)”，以“數(shù)據(jù) 人工”相結(jié)合的方式，對(duì)房屋租賃關(guān)鍵信息進(jìn)行校驗(yàn)，保證平臺(tái)房源和圖片的真實(shí)可靠，解決“黑房源”“假房源”痛點(diǎn)。
市場(chǎng)上的個(gè)人主體：平臺(tái)還通過(guò)客戶實(shí)名認(rèn)證，引入OCR（光學(xué)字符識(shí)別）技術(shù)、人臉識(shí)別技術(shù)，與公安部戶籍系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等手段保證市場(chǎng)參與主體和操作的真實(shí)性。引入專業(yè)的龍信商信用評(píng)價(jià)體系，讓平臺(tái)的信息和交易充分可信。
除了強(qiáng)調(diào)房源驗(yàn)真，平臺(tái)依托信用大數(shù)據(jù)、交易大數(shù)據(jù)和監(jiān)管大數(shù)據(jù)分析結(jié)果，為各市場(chǎng)參與主體提供包括租客e貸、房東e貸款、快貸、信用卡分期等豐富的金融服務(wù)。
這里簡(jiǎn)單的提一下深圳模式，建行與深圳市政府成立合資公司，各占百分50%的股份，著力于通過(guò)市場(chǎng)化手段，將原本預(yù)售、在售的社會(huì)房源轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期租賃住房，主要供給人才安居集團(tuán)作為人才住房，由建行提供資金和運(yùn)營(yíng)支持。網(wǎng)傳深圳某機(jī)構(gòu)一次性購(gòu)買400多套，總價(jià)23億，就是他們買的。
五、銀企合作
11月30日，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源，其中大部分是有售轉(zhuǎn)租房源。
房企與建行合作主要有兩種途徑第一種房企自持，提供一部分房源與建行共同運(yùn)營(yíng)，“CCB建融家園·泊寓”就是建行佛山市分行與佛山萬(wàn)科聯(lián)合打造的多業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū)，是廣東省首例100%自持70年項(xiàng)目。這樣缺點(diǎn)是房企的資金壓力比較大。
另外一種就是房企拿出一部分房源，將房子的產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)分開(kāi)，銀行一次性買斷（以貸款的形式）房子的長(zhǎng)期居住權(quán)，開(kāi)發(fā)商不僅可以獲得一筆貸款資金解燃眉之急，而且能得到銀行給予的其它金融服務(wù)支持。
這里面銀企合作還涉及租戶企業(yè)，建行和房企初期推出的長(zhǎng)租房源目標(biāo)受眾主要是企業(yè)客戶、集團(tuán)客戶，通過(guò)集體出租的方式批量化面向企業(yè)。也就是說(shuō)，對(duì)于一些企業(yè)的員工有機(jī)會(huì)最先享受到高品質(zhì)的長(zhǎng)租服務(wù)，
11月初深圳建行與比亞迪、方大集團(tuán)、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式。中海地產(chǎn)的第一批房源就在建行的撮合下與比亞迪簽約。
總結(jié)：
中國(guó)的租房市場(chǎng)還是處于信用空白狀態(tài)，而中國(guó)建設(shè)銀行通過(guò)自身信用，為各方信用背書，快速切入，將能很好地彌補(bǔ)租房市場(chǎng)信用的缺失，給房東和租客帶來(lái)信用約束；通過(guò)信貸資金優(yōu)勢(shì)，購(gòu)買房企長(zhǎng)期租賃權(quán)，獲取海量房源，深度自營(yíng)，成為住房租賃市場(chǎng)上最大優(yōu)質(zhì)房源的供給方，這里面有三方面的優(yōu)勢(shì)：
1、利用銀行資金優(yōu)勢(shì)，通過(guò)大量房源自營(yíng)，對(duì)比支付寶和京東單純的信用租房平臺(tái)優(yōu)勢(shì)不言而喻，對(duì)于58同城、趕集網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)中介模式也是有明顯優(yōu)勢(shì)。
2、戰(zhàn)略整合，綜合深度運(yùn)營(yíng)，搶先與政府合作搭建住房租賃平臺(tái)，后期對(duì)于其他銀行來(lái)說(shuō)是無(wú)法完成的任務(wù)。
3、網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，建行介入住房租賃市場(chǎng)，采用線上服務(wù)和線下服務(wù)結(jié)合的方式，線上服務(wù)主要通過(guò)APP客戶端接入，線下主要通過(guò)網(wǎng)點(diǎn)提供服務(wù)。目前建行即將推動(dòng)住房租賃網(wǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)型，打造住房租賃金融中心，其轄下部分分支機(jī)構(gòu)將作為租賃金融服務(wù)平臺(tái)之一，為租房市場(chǎng)提供一系列金融服務(wù)。
各家銀行在互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型方面越來(lái)越浮躁，我們自問(wèn)通過(guò)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)簽個(gè)戰(zhàn)略合作協(xié)議就可以轉(zhuǎn)型成功了嗎？很驚喜可以看到建行在這方面做出的表率，銀行擁抱互聯(lián)網(wǎng)是有自身優(yōu)勢(shì)的，不是在購(gòu)物、也不是在聊天，需要我們進(jìn)行深挖，例如建行這次就是通過(guò)信用和資金的優(yōu)勢(shì)突破住房租賃領(lǐng)域，可以預(yù)測(cè)建行的在未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域有著一席之地，這是中國(guó)銀行業(yè)第一次做到。
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