11月16日下午，中國(guó)指數(shù)研究院召開(kāi)2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望&投資策略閉門研討會(huì)，會(huì)上眾多金融機(jī)構(gòu)紛紛表示支持長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展。11月20日，中國(guó)工商銀行廣東省分行營(yíng)業(yè)部與科學(xué)城（廣州）投資集團(tuán)簽署《全面戰(zhàn)略合作協(xié)議》，為其提供包括住房租賃建設(shè)資金在內(nèi)的50億元全面金融服務(wù)支持，是其16日剛剛承諾的5000億元住房租賃市場(chǎng)建設(shè)資金的落地首單，也代表了廣州市銀行業(yè)對(duì)廣州市首單全自持住房租賃項(xiàng)目的資金支持。
十九大以來(lái)，“大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”的舉措層出不窮，租賃產(chǎn)業(yè)鏈條蘊(yùn)藏的巨大市場(chǎng)空間吸引了各路“諸侯”競(jìng)相布局。其中，最為“來(lái)勢(shì)洶洶”的要數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行業(yè)的大手筆、攜手進(jìn)駐。截至目前，已有20多家百?gòu)?qiáng)房企啟動(dòng)長(zhǎng)租公寓中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，宣告數(shù)萬(wàn)間拓展目標(biāo)；中信銀行、建設(shè)銀行、工商銀行已攜千億重資接踵進(jìn)場(chǎng)，引起行業(yè)震動(dòng)?？梢钥闯?，國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展格局的雛形已經(jīng)有所顯現(xiàn)，將呈現(xiàn)出銀行與大型房地產(chǎn)企業(yè)、特別是百?gòu)?qiáng)房企共同主導(dǎo)的發(fā)展格局。
那么，租賃市場(chǎng)萬(wàn)億藍(lán)海在前，主要作為資產(chǎn)持有方、運(yùn)營(yíng)方的百?gòu)?qiáng)房企究竟采取哪種姿勢(shì)順利“下?！保坑秩绾谓柚Y本力量快速做大？其實(shí)是決定房企能否成功分享租賃紅利的關(guān)鍵。我們將通過(guò)對(duì)百?gòu)?qiáng)房企目前長(zhǎng)租公寓主要運(yùn)營(yíng)模式及“借助資本”的輕資產(chǎn)化模式進(jìn)行深度解剖，為租賃行業(yè)的進(jìn)入者提供發(fā)展借鑒。
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實(shí)力護(hù)體，
百?gòu)?qiáng)房企入局長(zhǎng)租公寓的4種運(yùn)營(yíng)模式
長(zhǎng)租公寓雖然備受青睞，但短期內(nèi)獲利很難，至少需要數(shù)年時(shí)間來(lái)培育并探索切實(shí)可行的運(yùn)營(yíng)模式，切實(shí)解決房源獲取、運(yùn)營(yíng)能力、資金來(lái)源等難點(diǎn)和痛點(diǎn)，方能實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。百?gòu)?qiáng)房企經(jīng)過(guò)積極探索，目前主要包括但不局限于開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)托管、運(yùn)營(yíng)服務(wù)和代建運(yùn)營(yíng)4種模式：
表1：百?gòu)?qiáng)企業(yè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式
開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式是公寓所有者（主要是房企）成立專門的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)存量房或新建租賃住房的運(yùn)營(yíng)，為租客提供租賃和增值服務(wù)，獲取“資產(chǎn)增值和租金”的盈利模式。目前，萬(wàn)科、龍湖和招商蛇口等房企以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式為主，主要項(xiàng)目來(lái)源包括：
圖1：開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式
（1）招拍掛拿地新建：各城市租賃土地供給不斷加大，房企通過(guò)招拍掛拿地為租賃業(yè)務(wù)奠定了房源基礎(chǔ)，例如截止2017年10月底，萬(wàn)科在北京、廣州、佛山等城市共獲15塊自持地塊，其中100%自持的就有三塊。
（2）已有自持資產(chǎn)：利用自有資產(chǎn)尤其是盤活閑置資產(chǎn)是房企拓展長(zhǎng)租公寓的重要渠道，泊寓·長(zhǎng)陽(yáng)半島店是萬(wàn)科的自有項(xiàng)目房屋，龍湖冠寓首個(gè)項(xiàng)目則是利用了重慶龍湖新壹城的半棟樓，綠地也表示將改造辦公樓作為公寓。
（3）收購(gòu) 持有運(yùn)營(yíng)：部分房企收購(gòu)一線及熱點(diǎn)二線城市核心區(qū)域或具有成為核心地段的潛力項(xiàng)目然后自持，有利于獲得較高的租金回報(bào)率且依托城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ苁斋@較高的土地增值溢價(jià)。
優(yōu)勢(shì)：百?gòu)?qiáng)房企采用開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式在房源、資金和成本方面具有先天優(yōu)勢(shì)。（1）房源：不僅擁有大量的存量房資源，還是政府新增租賃土地供給的主力軍；（2）資金：融資渠道豐富，融資成本較為低廉；（3）成本：新建、改造存量房具有成本優(yōu)勢(shì)，例如萬(wàn)科泊寓改造裝修標(biāo)準(zhǔn)參照萬(wàn)科精裝商品房并利用集團(tuán)采購(gòu)便利，大大降低了改造和裝修成本。
劣勢(shì)：因重資產(chǎn)導(dǎo)致擴(kuò)張速度較慢，缺乏對(duì)“重運(yùn)營(yíng)、重服務(wù)、重供應(yīng)鏈”的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)線下銷售以及租客需求掌握相對(duì)薄弱。萬(wàn)科、龍湖等房企在組建自有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)時(shí)即決定以時(shí)間換取業(yè)務(wù)成長(zhǎng)空間，如龍湖表示三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題。
部分持有資產(chǎn)的房企選擇不自建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，而是與專業(yè)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商戰(zhàn)略合作，即資產(chǎn)托管模式。該模式下，房企將公寓托管給運(yùn)營(yíng)服務(wù)商進(jìn)行出租和租后管理，承擔(dān)房屋維護(hù)費(fèi)和裝修費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和租金收入兩方面收益；運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)公寓運(yùn)營(yíng)，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務(wù)，賺取托管費(fèi)和租客增值服務(wù)費(fèi)。保利、綠城、陽(yáng)光城、復(fù)星等百?gòu)?qiáng)房企主要選擇采用資產(chǎn)托管模式。
圖2：資產(chǎn)托管模式
優(yōu)勢(shì)：可借助運(yùn)營(yíng)商品牌勢(shì)能和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場(chǎng)，保障穩(wěn)定收益。例如保利與優(yōu)客逸家達(dá)成戰(zhàn)略合作，優(yōu)客逸家為成都保利新天地LOFT產(chǎn)品提供托管服務(wù)，客戶購(gòu)買此款 LOFT產(chǎn)品每月向優(yōu)客逸家支付租金的15%作為服務(wù)費(fèi)，即可享受到優(yōu)客逸家的宜家精裝、出租和租后管理、房屋維修四項(xiàng)服務(wù)；陽(yáng)光城與寓見(jiàn)公寓進(jìn)行合作，陽(yáng)光城為寓見(jiàn)公寓提供更多房源，寓見(jiàn)公寓負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目管理，包括售前咨詢、預(yù)約看房、審核咨詢、簽約，售后維修、保潔、換房等一站式服務(wù)。
劣勢(shì)：只獲得保底租金收益，同時(shí)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)移交運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)和盈利水平過(guò)多依賴運(yùn)營(yíng)商，不利于房企自身長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)能力、精細(xì)化管理水平的培育。
運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式，是房企充當(dāng)運(yùn)營(yíng)商的角色，從所有者處承包公寓，對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，并負(fù)責(zé)出租期間的運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)；而所有者享受資產(chǎn)增值和固定租金兩項(xiàng)收益。由于房企一般為資產(chǎn)持有方，以開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式和資產(chǎn)托管模式為主，僅有部分項(xiàng)目采用運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式。
圖3：運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式
優(yōu)勢(shì)：通過(guò)專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的輸出，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。以萬(wàn)科東山月府泊寓項(xiàng)目為例，該樓為舊改后的回遷房，但房屋所有者均擁有其他住房，因此屬于閑置資產(chǎn)，萬(wàn)科泊寓與村集體簽訂了15年租期后進(jìn)行改造、出租，并為租戶提供增值服務(wù)。
劣勢(shì)：由于缺乏運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，尚處于培育階段，影響規(guī)模擴(kuò)張速度?？傮w上運(yùn)營(yíng)能力低于YOU 、魔方公寓、新派公寓、優(yōu)客逸家、蘑菇公寓等等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商。
代建運(yùn)營(yíng)模式，是房企承擔(dān)代建 運(yùn)營(yíng)角色，房企受土地所有者/使用者委托，提供土地規(guī)劃、建造和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，向所有者繳納固定租金，向收取租客租金和服務(wù)費(fèi)，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi)；資產(chǎn)所有者需支付房企建筑費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和固定租金兩項(xiàng)收益。房企主要在部分項(xiàng)目上采用代建運(yùn)營(yíng)模式。
圖4：代建運(yùn)營(yíng)模式
優(yōu)勢(shì)：（1）基于自身優(yōu)勢(shì)快速殺入租賃市場(chǎng)，解決房源獲取痛點(diǎn)。部分房企采用代建運(yùn)營(yíng)模式，提前布局租賃市場(chǎng)。例如，旭輝協(xié)同政府建設(shè)人才公寓、高校建設(shè)留學(xué)生和教師公寓，多方構(gòu)建房源獲取渠道；（2）相比運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式增加了代建環(huán)節(jié)，更具意義?！敖ㄖ?租賃”從房源及客源兩端出發(fā)，通過(guò)土地規(guī)劃、公寓建造及租賃管理等全流程的各類服務(wù)，最終形成了房屋全生命周期的業(yè)務(wù)閉環(huán)，為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的全產(chǎn)業(yè)鏈奠定基礎(chǔ)。由于從拿地階段介入，可判斷該地段打造長(zhǎng)租公寓與配套商業(yè)的可能性，在設(shè)計(jì)施工過(guò)程中給出對(duì)產(chǎn)品的建議和滿足客戶要求，而不是建成后再被動(dòng)改造。2016年旭輝與華東師大達(dá)成戰(zhàn)略合作，在其閔行校區(qū)規(guī)劃建設(shè)留學(xué)生公寓和教師公寓，并提供配套服務(wù)。
劣勢(shì)：代建環(huán)節(jié)受委托方制約較多；運(yùn)營(yíng)方面與服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式具有相似性，缺乏運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致擴(kuò)張速度較慢。
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資本加持，
百?gòu)?qiáng)房企重資產(chǎn)下的輕打法
房企的重資產(chǎn)屬性是把“雙刃劍”，外源性融資始終是影響房企開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的生命線。隨著調(diào)控從嚴(yán)、資金趨緊，需要大量資金沉淀的持有租賃業(yè)務(wù)，使想要有所作為的房企面臨了更大的資金痛點(diǎn)。而資本方的強(qiáng)勢(shì)介入為房企大大提升了成功的可能性，特別是實(shí)力雄厚、資源整合能力強(qiáng)的百?gòu)?qiáng)企業(yè)正在獲得政策和金融機(jī)構(gòu)的不斷支持。具體來(lái)看，主要有以下兩種獲得資本加持的“輕資產(chǎn)”打法：
運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的資金壓力、盈利能力是房企和金融機(jī)構(gòu)共同面臨的痛點(diǎn)。只有充分借助雙方平臺(tái)在政府、金融、供應(yīng)商等產(chǎn)業(yè)鏈資源的全方位整合和共同努力，才能化解來(lái)自房源、資金、租金收入、成本控制等方面的運(yùn)營(yíng)壓力，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合下的整體“雙贏”。
表2：百?gòu)?qiáng)房企和銀行長(zhǎng)租公寓合作案例
截至目前，中信銀行、建設(shè)銀行、工商銀行大手筆支持租賃市場(chǎng)建設(shè)，合作企業(yè)均為綜合實(shí)力雄厚、資源整合能力強(qiáng)的百?gòu)?qiáng)房企。如中信銀行與碧桂園簽訂戰(zhàn)略合作，未來(lái)三年將其在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億保障性基金，共同合作ABS、REITs等主流和創(chuàng)新金融產(chǎn)品，并將整合中信集團(tuán)各類金融資源為其長(zhǎng)租住宅業(yè)務(wù)提供“定制式”、“一攬子”、“一站式”的綜合化金融服務(wù)，滿足其在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域多層次、多元化的金融需求；建設(shè)深圳分行與碧桂園、恒大、華潤(rùn)等百?gòu)?qiáng)房企簽署住房租賃戰(zhàn)略合作簽約，首批推出包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源共計(jì)5481套，均為碧桂園、星河地產(chǎn)等百?gòu)?qiáng)房企的6個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)。
除此之外，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，選擇實(shí)力雄厚的房企是其租賃金融業(yè)務(wù)開(kāi)展的最高優(yōu)先前提，首先能夠保障房企資金的存續(xù)能力；其次，能使其直接對(duì)接房企貸款客戶，有效規(guī)避零散租戶的違約風(fēng)險(xiǎn)；再次，雙方可通過(guò)探索股權(quán)合作，共同解決長(zhǎng)期穩(wěn)定資金的難題。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，另一個(gè)解決資金的通路即資產(chǎn)證券化，可供變現(xiàn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)包括持有型地塊的抵押權(quán)，以及可預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)定、大規(guī)模的現(xiàn)金流。
2017年，市場(chǎng)上共推出了“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”以及“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”共4單與長(zhǎng)租公寓相關(guān)的ABS產(chǎn)品，根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)不同而有所差異：
圖5：2017年以來(lái)長(zhǎng)租公寓企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品
開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式下，百?gòu)?qiáng)房企選擇類REITs獲得規(guī)模較大的融資額，為長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的規(guī)?；l(fā)展提供資金支持。開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式下，項(xiàng)目公司擁有對(duì)標(biāo)的物業(yè)清晰、完整的所有權(quán)，可通過(guò)類REITs實(shí)現(xiàn)與標(biāo)的物業(yè)評(píng)估價(jià)值大體相近的融資規(guī)模。例如10月23日，中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模50億元，為保利地產(chǎn)拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)奠定了資金基礎(chǔ)。
運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式下，房企可通過(guò)信托受益權(quán)類ABS、應(yīng)收賬款債權(quán)類ABS獲得資金支持運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式主要為輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有物業(yè)所有權(quán)，產(chǎn)品無(wú)法以物業(yè)抵押增信，依靠?jī)?yōu)先次級(jí)結(jié)構(gòu)、租金應(yīng)收賬款質(zhì)押給信托計(jì)劃、差額支付承諾等增信措施，降低優(yōu)先級(jí)證券違約風(fēng)險(xiǎn)，但收益率較低。由于運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)較少，房企目前尚未發(fā)行該類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要為魔方、新派等運(yùn)營(yíng)商。
例如，魔方公寓以在北京、上海、廣州等一二線城市經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的4014間公寓未來(lái)三年的租金收入作為底層現(xiàn)金流發(fā)行“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，獲得包括國(guó)有銀行、地方性商業(yè)銀行、基金公司等各類投資人的青睞，發(fā)行規(guī)模為3.5億，在年初債券利率高企的市場(chǎng)環(huán)境中，各檔期限獲得平均約5%的發(fā)行收益率。
總之，上述模式基本概述了房企和銀行在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的探索和積極實(shí)踐，在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中仍將會(huì)有眾多難題需要攻克。我們相信，成功的機(jī)會(huì)將更多屬于綜合實(shí)力雄厚、資源整合能力強(qiáng)及努力嘗試的企業(yè)。
由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2004年以來(lái)開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究，已連續(xù)進(jìn)行了十五年。研究組緊隨行業(yè)發(fā)展脈搏，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)行業(yè)良性運(yùn)行、企業(yè)快速成長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果已成為評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。
中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組即將啟動(dòng)“2018中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，繼續(xù)發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)積極改進(jìn)業(yè)務(wù)模式、高效整合發(fā)展資源，引領(lǐng)行業(yè)在新形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康的成長(zhǎng)。
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