1、租房行業(yè)，萬億市場
這幾年，有多少人叫囂著要逃離北上廣，最后都只停留在口頭上，蝸居在城市里的某個角落里茍延殘喘。除了生活和工作上的壓力，最逼仄的要數(shù)那高不可攀的房價了。
就拿北京來說吧，都不說3環(huán)以內(nèi)的城區(qū)了，北京豐臺區(qū)職工的平均月薪為5536元，年薪，加上年底雙薪也就7萬來塊錢，而豐臺區(qū)的房價又是怎樣的呢？每平米60180元，一套房，不說大，就一家三口住，60平大概360萬，首付30%大概108萬，也就是說，不吃不喝15年才能付得起一套房的首付。
多少人看著那茫茫高的房價，只能望房興嘆，所以大部分“漂一族”都選擇了租房。據(jù)統(tǒng)計，北京人口大概有2000萬人左右，而租房人口高達(dá)700萬人，也就是說在北京有近三分之一的人都在租房。
如果按照平均月租2000元來算，僅北京一個地區(qū)，一年的房租收入就能達(dá)到千億。再加上去年開始，國家在政策上鼓勵發(fā)展住房租賃市場，讓租房行業(yè)更加火爆，其中，長租公寓作為一種新興的租房業(yè)態(tài)在租房市場中迅速崛起。
2、為什么火的是長租公寓 ？
那么，為什么引爆租賃市場的不是別的租賃方式，而是長租公寓呢？
一、市場需求
每年春節(jié)過后以及畢業(yè)季，就會有一大批人口流入北上廣等城市。90后大都是獨生子女，從90后這個詞出現(xiàn)以后，就被賦予了“特立獨行”的性格。不過事實也是如此。他們追求個性，希望掌控生活，對結(jié)婚買房也沒那么看重。因此，他們希望的是租房，但租房也講究質(zhì)量。不住農(nóng)民房，要個人空間，不和大媽同住。
所以，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和觀念的轉(zhuǎn)變，租房群體對租房的質(zhì)量要求也逐漸提高，而長租公寓這類的提供租賃房源的公司機(jī)構(gòu)來說，這就是他們的市場。長租公寓就是面向年輕群體而產(chǎn)生的一種租房模式。
數(shù)據(jù)顯示，在深圳有將近80%的年輕人處在租房的狀態(tài)。而深圳的長租公寓市場從2014年開始有起色，近兩年是爆發(fā)期，就目前深圳室內(nèi)長租公寓的運營商已有近100家，數(shù)量達(dá)到了10萬間。
二、資本助推
長租公寓這種模式一直都存在，只是鮮少有人關(guān)注。2013年，塞富投資新派公寓，2014年雷軍“燒”一億元投資YOU ，長租公寓行業(yè)才真正地走入大眾視野，之后便是各類資本的投入。
YOU 國際青年公寓：2014年9月26日獲得一億人民幣的A輪融資；2015年5月15日，獲得來自時代地產(chǎn)的B輪融資3000萬美元。
魔方公寓：在2013年3月31日獲得A輪融資6000千萬美元；2015年5月22日獲得B輪融資2億美元，到2016年分別先后獲得華平投資的3億美元C輪融資和1.4億美。
貝客獲得Pre- A輪融資2000萬元人民幣。
青年匯公寓2014年11月29日獲得A輪數(shù)千萬人民幣。
據(jù)不完全統(tǒng)計，有20余家長租公寓相關(guān)公司已經(jīng)收獲了近35億元的融資，估計后續(xù)資本市場還會不斷加大投入。
三、政策支持
房產(chǎn)發(fā)展，當(dāng)然這也少不了國家政策的推波助瀾，除了國家性的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》和《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出了加快住房租賃市場的立法，允許商改住，還鼓勵金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持以及資產(chǎn)證券化，各地方政府也推出各大條例積極響應(yīng)國家號召，加快租房租賃市場的發(fā)展。
四、解決了房東和租客的痛點
對于房東來說，想要把閑置的房屋租出去，就需要靠中介。除了要給一大筆的中介費以外，還要時刻擔(dān)心著自己費盡心力裝修的房屋會不會被租客搞亂，自己精心挑選的電器會不會被租客弄壞，以及頻換更換租客中間存在的空窗期以及催租收租的問題。
對于租客而言，找房看房費時費力，網(wǎng)上虛假信息多，還要擔(dān)心上當(dāng)受騙。很多人在追求住的安全的同時，還要住的舒服。然而資金有限，不能自己住一個單間，就選擇合租。但合租可能存在安全問題，隱私問題。
而品牌化長租公寓的出現(xiàn)，正好解決了兩方的問題。
房東可以放心地把房屋交給中介管理，租客房屋的維修清潔都不用自己負(fù)責(zé)，租客找到可靠的房源，并且在同等價格下，能租到條件更好的房間。雖然是合租，但關(guān)起門來就有自己的獨立空間。
五、社交屬性
長租公寓，簡單來說，就是中介公司直接把業(yè)主的房屋租過來，然后進(jìn)行比較精致的裝修改造，再配齊家具和家電，以單間的形式租給附近的上班人士。因此，長租公寓也被稱之為“白領(lǐng)公寓”或者“單身合租公寓”。
租住長租公寓的大部分都是年齡相仿的青年男女，他們可能會有相似的生活習(xí)慣，相似的興趣愛好，很多人都看過《愛情公寓》，也希望自己能夠居住在那樣的一種公寓環(huán)境里。來自天南地北的人打成一片。所以YOU 公寓的創(chuàng)始人劉洋就表示，希望YOU 是一個集“住房 社交 創(chuàng)業(yè)”于一體的一種租房模式。
3、長租公寓的運營和發(fā)展存在哪些阻礙？
現(xiàn)在長租公寓的火熱程度與一年前的共享單車相似，正處于風(fēng)口之上。但正如共享單車一般，長租公寓也有它的瓶頸和痛點。
一、需大量資金投入
別看這么多家長租公寓公司都獲得了融資，但是算一下他們做出租房的前期需要的資金，基本是要把大部分的資本全部投進(jìn)去。
從業(yè)主手中租房一定是長期租房，拿房的成本本來就已經(jīng)很高了，再加上裝修成本，人工費用以及后期的維修成本，更是一筆重量級的投入。還不只這些，在租房行業(yè)最怕的就是房屋空置，空置期間租金要自己出，物業(yè)水電也是自掏腰包，如果手上房源量大，光一個月的閑置就足夠損失幾十萬。
二，運營管理困難
1、長租公寓行業(yè)剛發(fā)展沒多久，大部分行業(yè)管理者都是從物業(yè)管理等行業(yè)來的，或者直接是原來的中介中提升，沒有有一個完整的管理團(tuán)隊。在公寓運功管理過程中會涉及到裝修、配置、維修、保潔等服務(wù)，都不是由企業(yè)自己內(nèi)部的團(tuán)隊提供，而是自己花錢請別人完成。
2、長租公寓還處在開發(fā)階段，在布局上沒有規(guī)律，基本上是這一塊區(qū)有一些房源，那一片區(qū)有一些房源，并且一套房會發(fā)布很多相關(guān)出租訊息，有時候會出現(xiàn)，這套房已經(jīng)被租出去了，但是另一個人又帶著別人來看房的情況。
3、在租房中，最復(fù)雜的要數(shù)房租問題，也就是盈利問題。一是業(yè)主給出的房租價格，而是給租客提供的價格，這中間就存在著房租差價。很多時候由于上一個租客退房以及給下個租客出房之間存在著時間差，就會導(dǎo)致收到的房租和出房時的租金存在一定的不確定性。如果，這個房租差不能與租客和業(yè)主達(dá)成共識，就會導(dǎo)致房屋閑置等情況。
三、融資難和政策變化
長租公寓并不是一個短期內(nèi)可以看到盈利的投資項目，大多數(shù)品牌公寓融資都只有A輪，并且都只是在剛起步的2013年底和2014年期間。而獲得B輪融資的公寓不超過10個。
可以看到，很多的確有很多大地產(chǎn)商，如萬科、龍湖等開始關(guān)注長租公寓，但對于創(chuàng)業(yè)者而言，這并不是一個好消息，極有可能未來長租公寓市場的飽和就是因為這些大開發(fā)商的加入，致使成本資金要求更高，一般人難以入局。
國家對房產(chǎn)方面的政策一直都是根據(jù)市場情況進(jìn)行調(diào)控的，一旦市場上發(fā)現(xiàn)一些不良競爭現(xiàn)象，政府必然會出手。而且地方不同，各地的控制標(biāo)準(zhǔn)和管理的規(guī)則都所有不同。
4、長租公寓現(xiàn)有商業(yè)模式
近兩年市場的長租公寓可謂是百花齊放百家爭鳴，主要分為以下四類：
一、地產(chǎn)公司直接開發(fā)
代表機(jī)構(gòu)：萬科泊寓、招商壹棧
萬科地產(chǎn)和招商地產(chǎn)一個是知名的私企地產(chǎn)大亨，一個是央企的旗艦公司。這類公司就是直接利用了手上的閑置資產(chǎn)進(jìn)行改造和升級，借助集團(tuán)的力量和信用造勢
二、中介轉(zhuǎn)做公寓
代表機(jī)構(gòu)：自如（鏈家）、相寓（我愛我家）
鏈家，我愛我家原來都是房屋中介，他們相比其他類型的機(jī)構(gòu)更方便的是有客源和房源，這就是又提到之前的痛點問題，因為中介的房源沒有規(guī)模，所以都是分散式公寓為切入點，分區(qū)沒規(guī)律，所以在管理上比較麻煩。
三、酒店開拓新業(yè)態(tài)
代表機(jī)構(gòu)：城家（華住）、窩趣（鉑濤）
顯然華住酒店，鉑濤（七天連鎖酒店）之所以選擇跨界做長租公寓品牌，無非是看中了租房這個萬億市場。而酒店行業(yè)的優(yōu)勢在于，房源可以自己提供，有穩(wěn)定的客源以及豐富的管理經(jīng)驗，所以在運營上會比其他類的機(jī)構(gòu)更順暢一些。
四、自主創(chuàng)業(yè)
代表機(jī)構(gòu)：魔方、YOU
這是長租公寓市場中最分散，但是數(shù)量最多的類型。與前面三種參與者相比，他們顯得最弱勢，資金端不夠充足，資源不夠豐富，沒有穩(wěn)定的客源。但是，在運營和管理上，要更加靈活。因為是自創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，所以可以很快地根據(jù)市場，政策風(fēng)動改變走向，能更好更快地適應(yīng)市場。
5、長租公寓中外對比
長租公寓式的多戶式租賃住宅在國外更是早有先例，并且市場份額在不斷增大，越來越多的大規(guī)模投資用于建設(shè)多戶式租賃住宅。
美國在1960年代出現(xiàn)了呃REITs模式，也就是房地產(chǎn)投資信托基金，這被譽為全世界最先進(jìn)最科學(xué)的管理方案。因此，在美國的長租公寓行業(yè)，一直沿用的都是REITs的管理模式。
并且美國的長租公寓行業(yè)已經(jīng)過了最初的圈地擴(kuò)張的階段，不再追求管理規(guī)模，而是資產(chǎn)的管理質(zhì)量。所以，他們現(xiàn)在將目標(biāo)集中在那些租房需求量大的一線核心城市，放棄了許多二線城市的市場。
在美國，租賃是完全由市場主導(dǎo)，政府很少插入。但是在日本和德國，就是由政府主導(dǎo)為主。
在日本，很多公寓樓從設(shè)計之初，就確定了是出租就絕對不會出售的。而且日本在戰(zhàn)后制定了一系列與住宅相關(guān)的法律，去解決中低層的住房問題。在租房問題上，也有明確的規(guī)定，說是長期租用，就一定是長期，不會出現(xiàn)因為房東要把房子賣掉，而把租客趕走的事情。
相比國外，中國的長租公寓行業(yè)就顯得稚嫩很多。不僅市場發(fā)掘地還不夠深入，也沒有相應(yīng)的立法來規(guī)范市場。所以，中國長租公寓行業(yè)現(xiàn)在還處在一個野蠻生長的階段。
6、長租公寓未來一片大好
但不難看出長租公寓的熱門和萬億市場是毋庸置疑的。即便中間存在著許多痛點和難點，就目前的情形而言，長租公寓的市場機(jī)會還是遠(yuǎn)大于可能出現(xiàn)在的困難。不用擔(dān)心前期投入太多，得不到回報，有專業(yè)人士指出：這一行業(yè)的前期盈利比較低，但后期一定會越來越大。
所以想要在長租公寓行業(yè)站穩(wěn)腳跟，就一定要做好服務(wù)。無論哪一個行業(yè)，在發(fā)展過程中，先贏得客戶比先盈利更重要。7月24日，上海首批租賃住房用地正式成交，這些房子“只租不售”，這就意味著租賃時代可能會提前到來。把眼光拉長，長租公寓行業(yè)前景可能遠(yuǎn)比現(xiàn)在所能預(yù)見的更好。
來源：電子商務(wù)頭條 作者：宰禹
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