2018 年 4 月 13 日下午，海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，建立自由貿(mào)易港。作為第二個(gè)提出建設(shè)自由貿(mào)易港的地區(qū)，海南可謂在建省、建立經(jīng)濟(jì)特區(qū) 30 周年之際迎來了最好的消息。隨著而來的是繁忙的 30 天，『100萬人才計(jì)劃』、『最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控』等政策接連宣布。
而在此刻，海南的租房市場(chǎng)也悄悄的露出了它的鋒芒。
行業(yè)剛剛起步，巨頭尚未出現(xiàn)。我始終相信：向風(fēng)而行者，雪雨無阻，必將在陽光下收獲。——丁祖昱
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「壯士斷腕」的海南
4月22日，海南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)，將整個(gè)海南最低買房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定在2年社保，并且取得不動(dòng)產(chǎn)證5年后方可出售。這一通知，被大家戲稱為「史上最嚴(yán)限購(gòu)」。不少房產(chǎn)中介開始計(jì)劃另謀生路。
其實(shí)，海南對(duì)于房地產(chǎn)要調(diào)控限制早有預(yù)告。在今年3月份的全國(guó)兩會(huì)期間，海南省委書記就表示，要用「壯士斷腕」來形容這海南改革的氣概，并以房地產(chǎn)行業(yè)為稱，「海南不能成為房地產(chǎn)的加工廠，不能外面要多少我們就建多少」。同時(shí)，書記認(rèn)為，海南絕不能讓房地產(chǎn)無序發(fā)展下去。
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「斷腕」后的海南，給自己造了一條大粗腿
在 4 月 22 日「斷完腕」后的海南，立刻又在 5 月 13 日給自己造了一條「大粗腿」。
5 月 13 日，海南省正式發(fā)布《百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃》，提出到 2020 年吸引各類人才 20 萬人左右；到 2025 年，實(shí)現(xiàn)「百萬人才進(jìn)海南」目標(biāo)。不同于其他各大城市的「搶人才套路」，海南這次充分展現(xiàn)了誠(chéng)意。
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《百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃》提出，對(duì)大師級(jí)人才、杰出人才、領(lǐng)軍人才，按人才層次和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，提供 150 平方米至 200 平方米免租金、可拎包入住的人才公寓，全職工作滿 5 年贈(zèng)予 80% 產(chǎn)權(quán)，滿 8 年贈(zèng)予 100% 產(chǎn)權(quán)。其余的高層次人才，則發(fā)放 3 年的租房補(bǔ)貼，其中拔尖人才每月 5000 元，其他類高層次人才每月 3000 元，40歲以下全日制碩士生每月 2000 元，35歲以下全日制本科生每月 1500 元。
以?？谑性?4 月 22 日發(fā)布的一份關(guān)于海口市公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)的公示（單位：元/平方米.月），以普通單身公寓 35 平米的面積計(jì)算，依據(jù)最高市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn) 19 元/平方米.月，月租金約為665元，海南的租房市場(chǎng)可謂是非常友好了。這一租金在杭州等新一線城市或許只能群租一個(gè)朝北的小單間。此外，根據(jù)線上租房平臺(tái)顯示，海南個(gè)人房源出租極少，而某些網(wǎng)租平臺(tái)的特有的品牌公寓館更是在海南這一城市并未顯示。
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▲ 圖片來源：?？谑腥嗣裾k公廳
可以說，有了『百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃』的這條大粗腿后，海南完全可以擺脫過度依賴房地產(chǎn)。
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海南這條大粗腿到底有多粗？
在宣布『百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃』后，海南的房產(chǎn)商與中介也紛紛轉(zhuǎn)型向長(zhǎng)租公寓。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)不久前對(duì)三亞住房租賃市場(chǎng)走訪調(diào)查來看，受年初房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖及棚戶區(qū)拆遷改造影響，自去年以來三亞房租價(jià)格漲幅明顯，房客的議價(jià)空間較小。另外，限購(gòu)政策也進(jìn)一步擠壓了中介行業(yè)的生存空間，新房業(yè)務(wù)紛紛下架，租房業(yè)務(wù)成了當(dāng)前的主業(yè)。
租金上漲、供應(yīng)增加的市場(chǎng)從整體看，三亞房租每年還是會(huì)「跳一跳」?！?017年三亞市居民消費(fèi)價(jià)格運(yùn)行分析》數(shù)據(jù)顯示，受年初房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖及棚戶區(qū)拆遷改造影響，去年三亞全年私房房租同比價(jià)格上漲8.8%，自有住房?jī)r(jià)格同比上漲5.4%。
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作為市場(chǎng)動(dòng)向反應(yīng)最靈敏的房企，由售轉(zhuǎn)租，一方面是為了資金的快速流轉(zhuǎn)，另一方面同樣是出于對(duì)住房租賃市場(chǎng)的信心。并且，房產(chǎn)的限購(gòu)將導(dǎo)致海南市場(chǎng)上一大批房源處于閑置狀態(tài)，開發(fā)商為了盡快擺脫這一局面，必然會(huì)選擇活力更強(qiáng)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)以盤活資產(chǎn)。
此外，海南省住建廳同銀行簽訂協(xié)議，建立租售并舉制度配套的金融服務(wù)。比如，開發(fā)企業(yè)自持一部分租賃住房而不得銷售，會(huì)對(duì)企業(yè)資金帶來一定壓力，銀行在這方面會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行貸款優(yōu)惠支持。
這樣看下來，海南這條大粗腿有夠粗的吧？
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這條大粗腿未來會(huì)更粗嗎？
這次的『百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃』，引進(jìn)的人才不外乎兩種?！竿霞?guī)Э凇购汀竼未颡?dú)斗」。對(duì)應(yīng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要為兩類產(chǎn)品，一類是家庭型長(zhǎng)租公寓以及主打社交的單身青年長(zhǎng)租公寓。
家庭型長(zhǎng)租公寓，以海南目前房地產(chǎn)商積極由租代售的形勢(shì)來看，可參考萬科在北京的翡翠書院，提供良好的裝修以及配套設(shè)施，讓追求高品質(zhì)生活的高精尖人才有滿足其住房消費(fèi)需求之處。
另一款可能會(huì)走紅的是主打社交的單身青年長(zhǎng)租公寓。對(duì)于這些來自全國(guó)各地的青年來說，投身海南的建設(shè)，是工作；繼續(xù)自己的提升，是人生。單身青年長(zhǎng)租公寓通過提供公共空間、社交休閑設(shè)施，將對(duì)這群年輕人產(chǎn)生不小的吸引力。此外，長(zhǎng)租公寓完善的房間設(shè)施將為這群初到海南的人才一份假的溫馨感。
100萬人才進(jìn)入的客群條件、全省限購(gòu)的房產(chǎn)環(huán)境、被迫轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)的中介以及房企，以及《百萬人才進(jìn)海南行動(dòng)計(jì)劃》的政策下，海南的住房租賃市場(chǎng)相關(guān)因素，這一切都在歡呼積極支持住房租賃，長(zhǎng)租公寓在中國(guó)剛剛起步，對(duì)于海南、甚至全國(guó)來說，蛟龍出海，必須具備三大核心能力：獲取優(yōu)質(zhì)房源能力、出房能力和運(yùn)營(yíng)管理能力。
核心能力一：獲取房源能力
租賃行業(yè)整體的行業(yè)利潤(rùn)水平較低，收入規(guī)模的擴(kuò)張主要還是依靠房源數(shù)量的增長(zhǎng)。同時(shí)，租賃行業(yè)也是一個(gè)規(guī)模效應(yīng)較強(qiáng)的行業(yè)，房源規(guī)模增長(zhǎng)能夠帶來利潤(rùn)率水平的提升，獲取房源尤其是獲取優(yōu)質(zhì)的房源會(huì)直接關(guān)系到公寓公司的盈利能力。從美國(guó)、日本的租賃市場(chǎng)來看，其龍頭公司持有的房源數(shù)分別接近50萬間和100萬間。因此，未來的龍頭公司首先需要具備相當(dāng)規(guī)模的房源基數(shù)，公寓公司獲取房源的能力也是其首要核心競(jìng)爭(zhēng)力。
未來租賃住房房源將由幾部分構(gòu)成：
（1）增量的純租賃用地
預(yù)計(jì)未來這部分供給將會(huì)常態(tài)化，出讓的模式也可能從目前的70年代產(chǎn)權(quán)過渡至20~30年的租賃使用權(quán)，從而解決民企無法參與運(yùn)營(yíng)這些房源的難題。這部分房源也是最有可能形成托管式的管理運(yùn)營(yíng)模式，由國(guó)企開發(fā)后委托專業(yè)公寓公司代為運(yùn)營(yíng)管理。
（2）存量物業(yè)的改建
這是目前公寓房源最大來源，受到租賃政策的大力支持。一二線城市中存在大量的空置商辦、寫字樓、廠房等物業(yè)，公寓公司將其改造后出租，有效盤活了這部分存量物業(yè)。但這類物業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)在于經(jīng)過改造后很難通過消防驗(yàn)收。
（3）集體建設(shè)用地改造
8月份住建部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，北京已明確表示今后5年計(jì)劃供應(yīng)的50萬套租賃住房將主要通過集體建設(shè)用地安排。深圳目前擁有集體建設(shè)用地的小產(chǎn)權(quán)房約400~500萬套，占總存量房源的5成，因此未來這部分房源供給潛力巨大。
（4）城市住房自有率下降，散租房源增加
與國(guó)際一線城市相比，我國(guó)一二線城市的住房自有率偏高，上海和廣州超過70%，北京更是接近80%，全美的住房自有率近年來維持在60~70%，因此未來隨著一二線城市住房自有率的下降，散租的住宅房源會(huì)持續(xù)增加，有利于分散式公寓規(guī)模的擴(kuò)張。
夯實(shí)現(xiàn)有領(lǐng)域的拿房?jī)?yōu)勢(shì)，并開拓新的拿房渠道。分散式公寓公司獲取房源仍將依靠門店這一掌握房源和客源的精準(zhǔn)流量入口，集中式公寓公司未來可以通過與政府及國(guó)企開發(fā)商合作，向其輸出專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，通過托管的方式間接獲取政府及國(guó)企開發(fā)商自持的房源，擴(kuò)大自己的管理規(guī)模。集中式公寓龍頭公司世聯(lián)紅璞就已明確，未來將采取托管+加盟的模式來擴(kuò)張房源規(guī)模。
核心能力二：出房能力
出房率直接影響公寓公司的盈利情況，是所有公寓公司最為關(guān)系的指標(biāo)之一。根據(jù)測(cè)算，出房率長(zhǎng)期低于90%的公寓公司幾乎很難實(shí)現(xiàn)盈利。對(duì)標(biāo)日本龍頭公司大東建托的出房率，除了2009、2010年受金融危機(jī)影響外，其余時(shí)間的出房率均維持在95%以上，未來95%的出房率很可能成為評(píng)判一家公寓公司是否具有競(jìng)爭(zhēng)力的硬性指標(biāo)。
但隨著阿里等互聯(lián)網(wǎng)巨頭涉足租賃行業(yè)，未來出房可能會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)壟斷，公寓公司的出房能力將可能被弱化。阿里，京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭紛紛布局租賃行業(yè)，借助其大數(shù)據(jù)信用體系，未來將很有可能將對(duì)出房端形成一定程度的壟斷，公寓公司的出房端將被弱化，更專注于公寓的運(yùn)營(yíng)和管理。
核心能力三：運(yùn)營(yíng)的管理能力
公寓公司最核心的資產(chǎn)是其掌握的物業(yè)，但通過運(yùn)營(yíng)管理使物業(yè)產(chǎn)生最大的利潤(rùn)才是一家公寓公司真正的價(jià)值所在。運(yùn)營(yíng)管理能力包含的內(nèi)容很豐富，涵蓋了公寓公司經(jīng)營(yíng)的全過程，包括拿房成本裝修成本的控制、品牌推廣和維護(hù)、出房速度的控制、管理人房比的控制、ERP公寓系統(tǒng)等等，目標(biāo)就是通過科學(xué)的管理使公寓公司的盈利能力有所提升。
參照美國(guó)、日本租賃市場(chǎng)，我國(guó)長(zhǎng)租公寓公司未來將出現(xiàn)三種運(yùn)營(yíng)模式：
（1）
運(yùn)營(yíng)自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式：公寓公司通過自建、收購(gòu)等方式獲取并持有房源并對(duì)外出租，房源多為集中式物業(yè)，對(duì)于運(yùn)營(yíng)公司而言，在物業(yè)獲取效率、運(yùn)營(yíng)效率和跨周期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方面優(yōu)勢(shì)明顯，但重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)資金的要求較高。通常，涉及住房租賃的國(guó)有企業(yè)和開發(fā)商類公寓運(yùn)營(yíng)公司憑借其雄厚的資金和融資優(yōu)勢(shì)，擁有閑置的自持物業(yè)資源，又具備物業(yè)改造能力，會(huì)選擇采用重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。未來，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可以通過發(fā)行RELTs產(chǎn)品向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，緩解運(yùn)營(yíng)公司的資金壓力。
（2）
包租式輕資產(chǎn)模式：公寓公司并不持有物業(yè)，而是通過長(zhǎng)期租賃方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租獲得租金價(jià)差的模式。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)在于前期沉淀資金相對(duì)少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速開拓市場(chǎng)。品牌系和中介系公司目前均選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。未來，隨著租約價(jià)值逐步被認(rèn)識(shí)，輕資產(chǎn)模式的公寓公司可以通過發(fā)行ABS產(chǎn)品讓渡租金收益權(quán)來獲得融資。
（3）
受托管理模式：公寓公司與房東簽訂委托管理合同，通過輸出品牌、提供租賃管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬，報(bào)酬按租金規(guī)模的一定比例計(jì)提。在這種模式中，由于不簽訂長(zhǎng)期租約，公寓公司在前期幾乎沒有資金投入，是徹底的輕資產(chǎn)模式。同時(shí)原本公寓公司承擔(dān)的空置率風(fēng)險(xiǎn)，也轉(zhuǎn)移到了房東身上。目前上海、廣州、杭州出讓的多幅純租賃用地均由國(guó)企中標(biāo)開發(fā)，但其后期對(duì)租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理能力相對(duì)較弱，挑選品牌公寓公司采用受托管理模式將是非常好的選擇。
總的來說，包租式輕資產(chǎn)模式能夠在規(guī)模上制勝，未來中國(guó)租賃市場(chǎng)必將出現(xiàn)管理房源規(guī)模超過100萬間的龍頭公司。但由于輕資產(chǎn)模式尤其是分散式公寓整體壁壘有限，在面臨充分競(jìng)爭(zhēng)時(shí)盈利空間將受到擠壓，大東建托的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率長(zhǎng)期穩(wěn)定在4%~5%之間，因此以包租輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的公寓企業(yè)在資本市場(chǎng)的估值空間相對(duì)有限。
自持式重資產(chǎn)模式雖然規(guī)模擴(kuò)張速度遠(yuǎn)不及輕資產(chǎn)模式，但由于其在獲得租金收益的同時(shí)還能享受所持物業(yè)增值的收益，同時(shí)還能夠通過金融工具盤活所持資產(chǎn)，結(jié)合中國(guó)未來空間廣闊的租賃金融市場(chǎng)，以自持重資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)的公寓企業(yè)若能選擇合理的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，將能夠在資本市場(chǎng)享受較高的估值溢價(jià)。
而我們也衷心希望處在海南風(fēng)口上的長(zhǎng)租公寓，能夠持續(xù)良性發(fā)展。畢竟海南長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)好，對(duì)海南才是真的好！
本文參考來源：《2017年度中國(guó)租賃住宅行業(yè)白皮書》
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