▌先來看一個(gè)例子：
張某和陳某系崇明同村村民，兩人關(guān)系一直不錯(cuò)，后來陳某因工作發(fā)展需要搬去上海市區(qū)居住，于是想將崇明的宅基地房屋賣掉，張某了解情況后，便與陳某商量購房事宜，兩人一拍即合，張某便以10萬元的價(jià)格買下了陳某的宅基地，雙方還簽訂了書面協(xié)議。
時(shí)隔兩年之后，陳某感覺崇明發(fā)展趨勢變好，原來的宅基地房屋大有拆遷之可能，于是心里萌生了要回宅基地的想法，便與張某商量?？墒菑埬巢煌?，張某認(rèn)為，當(dāng)初宅基地房屋買賣雙方都是自愿的，白紙黑字的簽訂了協(xié)議，而且自己早已支付了38萬元價(jià)款，履行了協(xié)議上的各項(xiàng)內(nèi)容，自己還花費(fèi)了大量的心血和金錢在修繕改造房屋上，如今陳某突然想要回房子，實(shí)在不合情理。雙方協(xié)商不成，于是陳某便起訴到了法院。一審判決張某返還房屋，張某非常不服，于是上訴至上一級(jí)法院，二審法院判決陳某敗訴，張某與陳某之間的購房合同有效。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。也就是說農(nóng)村房屋是可以買賣的，但出賣以后不得再重新申請(qǐng)宅基地。
但是，根據(jù)建設(shè)部《房屋登記管理辦法》第八十七條的規(guī)定，申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。從這個(gè)規(guī)定可以知道，同一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村宅基地房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。
▌什么是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織呢？
是以生產(chǎn)隊(duì)為單位？還是以村為單位？亦或是以鎮(zhèn)為單位？這個(gè)問題的判斷要根據(jù)集體土地的物權(quán)歸屬、發(fā)包主體等進(jìn)行認(rèn)定。而法院在案件審理過程當(dāng)中，一般根據(jù)上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》進(jìn)行審判。
意見規(guī)定：
第一， 對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定為有效。
第二， 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。
第三， 對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。
第四，對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
本起糾紛中，由于張某與陳某系同鎮(zhèn)同村村民，按照上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》之規(guī)定，可以認(rèn)定兩人之間的房屋買賣合同有效。若兩人不屬于同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而宅基地房屋拆遷，那么補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)在扣除購房人的房屋款后，并且充分考慮購房人重新購房的合理支出之后，一般可考慮購房人與出賣人按照約7：3的比例享受。
文 | 港西司法所
PS. 上海市政府4月25日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市戶籍制度改革的若干意見》，上海將取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)戶口登記制度，統(tǒng)一登記為居民戶口。消息一出，持有上海農(nóng)業(yè)戶口的居民紛紛疑問，登記居民戶口后，農(nóng)村宅基地使用權(quán)問題如何解決。當(dāng)然，《若干意見》也明確要求，將會(huì)完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度。加快推進(jìn)農(nóng)村土地確權(quán)、登記、頒證，依法保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)。
聯(lián)系客服
