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榮成法院經(jīng)審理認(rèn)為：農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將房屋賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在處分房屋所有權(quán)的同時(shí)也處分了宅基地使用權(quán)，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益。二被告張某夫婦非榮成市某村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，與原告于2013年3月簽訂的房屋買賣協(xié)議，雖系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故買賣合同無效。

根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效后，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，并根據(jù)雙方過錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任。經(jīng)鑒定，案涉房屋現(xiàn)市場價(jià)值為40000元，明顯高于原價(jià)，房屋價(jià)值增值部分即為合同無效所產(chǎn)生的損失。結(jié)合購房年限、雙方過錯(cuò)程度及原告反悔之本意，張某夫婦、鞠老太按三七分承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。

2018年3月7日榮成法院依法判決鞠老太與張某夫婦案涉房屋買賣合同無效；鞠老太返還張某夫婦購房款2500元，賠償案涉房屋增值部分的70%即26250元；上述款項(xiàng)付清后20日內(nèi)，案涉房屋返還鞠老太。鑒定費(fèi)和訴訟費(fèi)按雙方的過錯(cuò)責(zé)任依法分擔(dān)。

我國《土地管理法》第八條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號(hào)）規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。2007年12月，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號(hào)）再次強(qiáng)調(diào)：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

因農(nóng)村宅基地房屋出售后，賣地農(nóng)民將成為失地農(nóng)民，不利于保護(hù)農(nóng)民的利益，也損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，故在目前城鄉(xiāng)界限尚未完全打破，我國法律對(duì)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)采取限制性規(guī)定，農(nóng)民與本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員簽訂的宅基地或者宅基地上房屋的買賣合同無效。

有些城鎮(zhèn)居民想去農(nóng)村環(huán)境好的地方居住養(yǎng)老，或者開個(gè)民宿，該怎么辦呢？買不了，可以租啊。法律并沒有禁止城鎮(zhèn)居民租賃農(nóng)村房屋，而且隨著大批農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工生活，這樣做還能提高農(nóng)村住房利用率，拓寬了農(nóng)民增收渠道。

根據(jù)我國法律的規(guī)定，村集體擁有宅基地所有權(quán)，村民擁有宅基地使用權(quán)。但村民在宅基地上建造的房屋屬于村民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，城鎮(zhèn)子女可以繼承，并依據(jù)“地隨房走”原則暫時(shí)使用宅基地。繼承房屋后，子女可以將其賣給本村集體經(jīng)濟(jì)組織中符合申請(qǐng)宅基地條件的人獲得收益。如果不愿意買賣，也可以自住、出租，但是待房屋處于不能居住狀態(tài)時(shí)，城鎮(zhèn)子女不能自行未經(jīng)審批重新建房，宅基地將由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。