《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條規(guī)定：“民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。民法典施行前的法律事實持續(xù)至民法典施行后，該法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！?/span>根據(jù)上述規(guī)定，法不溯及既往是法律適用的基本原則。合同效力是對已經(jīng)成立的合同進行價值判斷，這個價值判斷的依據(jù)就是法律，如果合同無效則是自始、當然、絕對、確定無效。因此，判斷農(nóng)村房屋買賣合同是否有效，應當以合同成立時生效的法律為依據(jù)：如果農(nóng)村房屋買賣合同成立于《民法典》生效之前，則依據(jù)《民法典》之前的《合同法》等法律判斷合同是否有效，而不能依據(jù)《民法典》；反之，如果農(nóng)村房屋買賣合同成立于《民法典》生效之后，則應當依據(jù)《民法典》等法律司法解釋判斷合同效力，而不能再依據(jù)《合同法》判斷合同效力。買賣農(nóng)村房屋，最常見的無效原因是買受人非標的農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，如果買受人是標的農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟組織的成員，則買賣合同不會因違反“一房一戶”原則而無效，一般也不會因其他原因而無效。1、農(nóng)村房屋買賣合同簽訂于《民法典》生效前 《民法典》生效前，合同無效的原因是違反了法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定。那么，具體是違反了什么法律行政法規(guī)呢？《土地管理法》（2004年08月28日生效）第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。……”第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；……”《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。《物權法》第152條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！?第153條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”一般而言，農(nóng)村房屋買受人非標的農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟組織成員的，法院會以部分上述法律規(guī)定為依據(jù)認定合同無效或者籠統(tǒng)的以違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定而認定合同無效。2、農(nóng)村房屋買賣合同簽訂于《民法典》生效后《民法典》第一百五十三條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！?/span>如果農(nóng)村房屋買賣合同簽訂于《民法典》生效后，合同無效的原因除違反《土地管理法》、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》等強制性規(guī)定之外，還會因違背公序良俗而無效，因為農(nóng)村宅基地本身就具有很強的身份屬性和福利性質，是為了保障農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員住有所居，如果允許本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之外的人購買農(nóng)村房屋，可能會導致本村集體經(jīng)濟組織部分成員無房可住，耕地減少等巨大的負面社會后果。《合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”《民法典》第一百五十七條規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”根據(jù)上述規(guī)定，合同無效的法律后果都是返還原物，并根據(jù)雙方的過錯，承擔損失賠償責任。問題是，如果買受人對標的房屋進行了修繕、重建，買受人支出的費用如何補償？標的農(nóng)村宅基地房屋價值上漲的損失是否應當賠償？如果遇到拆遷，拆遷利益又應當如何分割？因農(nóng)村房屋法理上流轉性很差（只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間流轉），因此很難對其價值進行準確評估，也就很難解決買受人的損失（包括可得利益損失）的問題。對此問題的解決，上海高院的規(guī)定值得參考：《上海高院關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規(guī)定：“農(nóng)村宅基地買賣應嚴格按照法律法規(guī)的規(guī)定進行。對于由此引發(fā)的糾紛，應當綜合考慮出賣人出售房屋是否經(jīng)過審批同意、合同是否履行完畢以及買受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：第一、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定為有效。第二、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。第三、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。第四、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實際處理中應本著尊重現(xiàn)狀、維護穩(wěn)定的原則，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權利。對此類案件進行處理時，亦區(qū)分不同情況：第一、按上述第三種情況處理的，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右?！?【我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫了很多關于房產(chǎn)的文章，分享了很多經(jīng)典案例，有興趣的朋友可以找出來看看】（一）買受人為宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，即便違反“一戶一宅”原則也不影響合同效力：劉某龍、劉某江、尚某芬與陳某忠農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：劉某某與尚某芬系夫妻關系，二人共育有二子，長子劉某江、次子劉某龍。劉某某于2017年去世。陳某忠之妻與尚某芬系姐妹關系，陳某忠為北京市通州區(qū)×村村民，在本村擁有宅基地一處（門牌號為×××號）。2000年3月12日，劉某某（賣方）與陳某忠（買方）簽訂《契約》，約定：“我劉某某有北房五間，小廂房三間，愿賣給陳某忠，院東臨××，西臨××，后×××，前臨街。價為一萬，雙方同意。院內破爛東西為奎忠所有，親自商談，不要中保?！标惸持以凇镀跫s》上簽字按手印，劉某某在《契約》上簽名?！镀跫s》所涉院落即為北京市通州區(qū)×村×××號院，該院的集體土地建設用地使用證【通集建（93柴）字第×號】登記在劉某龍名下。陳某忠購買涉案房屋后一直在該院落內居住，后于2012年將院落內房屋推倒重建，翻建后院落內仍為正房五間，西廂房三間。北京市通州區(qū)×村村民委員會（以下簡稱某村村委會）出具《證明》一張，證明房屋買賣契約上的“劉某平”與派出所親屬關系證明上的劉某某為同一個人。某村村委會出具《居住證明》一張，證明村民陳某忠現(xiàn)居住在涉案房屋內。一審裁判觀點【案號：北京市通州區(qū)人民法院（2021）京0112民初29684號】民法典施行后的法律事實引起的民事糾紛案件，適用民法典的規(guī)定。民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。根據(jù)本案查明的事實，涉案院落的集體土地建設用地使用證登記在劉某龍名下。劉某龍之父劉某某于2000年將涉案院落以10000元價格賣予陳某忠，雙方簽訂有《契約》。雖然劉某龍辯稱對于《契約》不知情，但考慮陳某忠在涉案院落內居住二十余年且對院落內房屋進行了翻建，劉某龍在二十余年間并未提出異議，甚至在他人將名下房屋推倒重建的情況下亦置之不理，此舉不符合常情，故一審法院對于劉某龍所稱的對于《契約》不知情的答辯意見一審法院不予采納。關于《契約》的效力，劉某龍、劉某江、尚某芬認為劉某某無權處置涉案房屋，陳某忠違反了《中華人民共和國土地管理法》“一戶一宅”的規(guī)定。對此，首先，雖然涉案院落登記在劉某龍名下，但劉某龍并未舉證證明涉案院落內房屋是其本人建設，集體土地建設用地使用證并非農(nóng)村房屋所有權的充分必要證據(jù)，故本案是否是無權處分無法認定。且即使屬于無權處分，但無權處分并不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形。本案中劉某某是否為無權處分，并不影響《契約》的效力，《契約》為雙方當事人的真實意思表示，且陳某忠系某村村民，系某村集體經(jīng)濟組織成員，有權取得本村房屋，陳某忠與劉某某簽訂的《契約》所涉及的宅基地使用權流轉并不被法律法規(guī)所禁止，故雙方簽訂的《契約》應屬合法有效。其次，我國土地管理法關于“一戶一宅”的規(guī)定是管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定，陳某忠在某村另有一處宅基地不影響其簽訂的《契約》的有效性。二審裁判觀點【案號：北京市第三中級人民法院（2021）京03民終17871號】陳某忠與劉某某于2000年3月12日簽訂的《契約》，系雙方真實意思表示，且內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。雖然×××號院登記的土地使用者為劉某龍，但陳某忠于《契約》簽訂后在涉案院落內已居住二十余年，并對涉案院落內的房屋進行了翻建，而劉某龍在長達二十余年的時間里對陳某忠居住甚至翻建涉案房屋均未提出異議，其主張對于《契約》不知情不符合常理。其次，劉某龍、劉某江、尚某芬主張劉某某與陳某忠簽訂《契約》屬于無權處分，但是劉某某是否為無權處分，并不影響《契約》的效力。最后，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，系為保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居，限制農(nóng)村村民重復申請宅基地、多占宅基地，禁止出賣、出租、贈與住宅后再次申請宅基地的行為。劉某龍、劉某江、尚某芬上訴主張陳某忠在已有一處宅基地的情況下購買×××號院違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，依據(jù)不足，本院不予采納。綜上，劉某龍、劉某江、尚某芬上訴主張陳某忠與劉某某于2000年3月12日簽訂的《契約》無效，缺乏依據(jù)，本院難以支持。（二）合同簽訂并履行多年后主張合同無效有違誠信，不予支持：吳某生與姚某民農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：1998年5月10日，原告（賣方，吳某生）與被告（買方，姚某民）在案外人翁某的見證下，簽訂《購售私房協(xié)議書》一份，約定：原告向被告出售XX村XX村XX組三上三下及其他小屋三間。房屋出售后，賣方任何人不得干擾買主的正常生活，否則引起的一切后果，由房主吳某生負責，并作違約處理，違約金額為500元。付款方式：簽訂好協(xié)議一次性付款。五月十日付定金1,000元，還有30,000元五月十七日付清。上述協(xié)議加蓋“奉賢縣青村鎮(zhèn)和中場”的公章，協(xié)議下方有翁某的簽名。1998年5月10日及1998年5月17日，被告分別向原告支付定金1,000元、購房款3萬元。后原告將系爭房屋及《宅基地使用權證》交付被告。2021年6月29日，原告告知被告，其認為雙方簽訂的協(xié)議無效，故要求被告返還系爭房屋。另查明，系爭房屋宅基地地址為上海市奉賢區(qū)XX村XX村XX組。1991年《奉賢縣宅基地使用權審核表》載明系爭房屋宅基地使用權戶主為原告。裁判觀點【案號：上海市浦東新區(qū)人民法院（2021）滬0115民初76699號】對于農(nóng)村宅基地房屋合同效力的判斷，需綜合考慮轉讓時間以及實際履行的情況。首先，原、被告簽訂的涉案合同發(fā)生于1998年，早于1999年國務院相關禁止性規(guī)定出臺的時間，其時農(nóng)村類似房屋買賣確實欠缺必要的申報、審批規(guī)則和程序；其次，從涉案合同簽訂過程來看，系爭房屋的買賣協(xié)議對于出售房屋的位置、成交價格、付款方式、違約責任均進行了詳細約定，確系原、被告雙方的真實意思表示；再次，從涉案合同的履行來看，被告已經(jīng)按約支付對價并由被告的家庭實際占有并使用系爭房屋，至今已長達二十余年，原告在此期間從未提出異議或主張相關權利。本院認為，合同雙方當事人行使合同權利、履行合同義務均應當遵循誠實信用原則。原告在系爭房屋已經(jīng)實際交付被告多年后提起訴訟，要求確認涉案合同無效、被告返還系爭房屋及《宅基地使用權證》，顯然有違誠信，本院對原告的訴訟請求，難以支持。綜上，依照《中華人民共和國民法典》第七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：駁回原告吳某生的訴訟請求。（三）買賣合同簽訂時間久遠，仍然認定合同無效：王某東與于某華農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：于某華系城鎮(zhèn)居民。1995年4月16日，王某東與于某華簽訂《房屋出讓契約》，王某東將其位于北京市海淀區(qū)X號農(nóng)村宅基地房屋以2萬元的價格賣給于某華。契約簽訂后，雙方依契約履行，于某華向王某東支付購房款2萬元，王某東向于某華交付房屋。于某華主張2001年又將房屋以5.5萬元的價格賣給其妹妹及妹夫。庭審中，王某東明確本案只主張合同無效問題，不主張返還問題。一審裁判觀點【案號：北京市海淀區(qū)人民法院（2021）京0108民初9796號】合同是雙方當事人意思一致的表示，但不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，否則應屬無效。農(nóng)村的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，農(nóng)村宅基地屬于村民集體所有，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及農(nóng)村的宅基地，非農(nóng)村同一經(jīng)濟組織成員未經(jīng)有關部門審批不得買賣農(nóng)村房屋。本案中，于某華系城鎮(zhèn)居民，雙方非農(nóng)村同一經(jīng)濟組織成員，且雙方買賣行為未經(jīng)有關部門審批，故雙方簽訂的《房屋出讓契約》，違反了相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效。王某東對無效負有主要責任，于某華對無效負有次要責任。根據(jù)無效合同的處理原則，雙方應相互返還，因庭審中王某東明確本案只主張合同無效問題，不主張返還問題，故該院對合同無效后的返還問題不予處理。關于于某華訴訟時效之抗辯，因雙方契約違反了相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，自始至終無效，不適用訴訟時效的規(guī)定，故其該抗辯該院不予采信。綜上所述，依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第五百零八條之規(guī)定，判決：王某東與于某華于1995年4月16日簽訂的《房屋出讓契約》無效。二審裁判觀點【案號：北京市第一中級人民法院（2021）京01民終5673號】《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款規(guī)定：“民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定，但是法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”本案的法律事實發(fā)生于民法典施行以前，因此，除法律、司法解釋另有規(guī)定外，應當適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定?！洞彐?zhèn)建房用地管理條例》（1982年）第十四條規(guī)定：“農(nóng)村社員，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑，建房需要宅基地的，應向所在生產(chǎn)隊申請，經(jīng)社員大會討論通過，生產(chǎn)大隊審核同意，報公社管理委員會批準；確實需要占用耕地、園地的，必須報經(jīng)縣級人民政府批準。批準后，由批準機關發(fā)給宅基地使用證明?！北驹赫J為，依據(jù)前述規(guī)定，只有農(nóng)村社員或者符合特定條件的人，才能向所在生產(chǎn)隊申請使用農(nóng)村的宅基地建房，并且要履行相應的審批手續(xù)?！吨腥A人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實施）第六條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實施）第三十八條規(guī)定：“農(nóng)村居民建住宅，應當使用原有的宅基地和村內空閑地。使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核后，報縣級人民政府批準；使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準。出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。”依據(jù)前述規(guī)定，農(nóng)村居民在集體土地上建設住宅，應當履行嚴格的審批程序，并且出賣住房后，再申請宅基地的，不予批準。雖然當時法律未明確規(guī)定城市居住不得買賣農(nóng)村宅基地或農(nóng)村房屋，但是根據(jù)舉輕以明重的法律原則，農(nóng)村居民在集體土地上建房尚且有嚴格的審批程序，如果城市居民可以隨意買賣農(nóng)村房屋，進而可以在所買房屋的宅基地建房，則《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實施）所追求的保護農(nóng)民集體土地所有權以及使用權以合理利用土地的立法目的將被架空，勢必損害農(nóng)村居民的生存利益，此種理解顯然違背了《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實施）對于農(nóng)村居民宅基地以及住宅的特殊保護要求。因此，《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實施）第四十一條才規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費?！被谝陨侠斫?，本院認為在《中華人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實施）實施以后，作為城市居民的于某華購買農(nóng)村宅基地以及農(nóng)村房屋的情形不屬于《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》（1982年）第十五條規(guī)定調整范圍?！吨腥A人民共和國土地管理法》（1987年1月1日起實施）第六條第二款、第三十八條、第四十一條的內容與《中華人民共和國土地管理法》（1988年修訂）第六條第二款、第三十八條、第四十一條的內容一致，并無變化。本案中，于某華與王某東于1995年4月16日簽訂《房屋出讓契約》，于某華并不具有當?shù)丶w經(jīng)濟組織成員身份，亦不屬于“回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職職工和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑”，雙方簽訂的協(xié)議中約定王某東將房屋及院落（宅基地）全部轉讓給于某華，未經(jīng)縣級人民政府審批，顯然違背了《中華人民共和國土地管理法》（1988年修訂）第六條第二款、第三十八條、第四十一條的規(guī)定以及《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》（1982年）第十四條、第十五條的規(guī)定，應屬無效。雖然于某華在簽訂《房屋出讓契約》后，翻建房屋時取得了《海淀區(qū)農(nóng)村私有房屋建設工程規(guī)劃許可證》，考慮到特定時期我國農(nóng)村地區(qū)執(zhí)行法律規(guī)定的具體情況，并綜合于某華在二審期間的陳述，本院認為這并不能用來反推《房屋出讓契約》符合當時的法律規(guī)定。于某華二審提交的證據(jù)不能證明其主張成立，本院不予采信。需要指出的是，一審法院適用《中華人民共和國民法典》作為認定《房屋出讓契約》無效的法律依據(jù)，違反了法律適用的規(guī)則，但其處理結果并無不當。于某華的其他上訴理由不影響本案的處理結果，本院均不予采信。綜上所述，于某華的上訴理由均不能成立，其上訴請求應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律錯誤，論理不當之處，本院予以調整，但處理結果并無不當，本院予以維持。（四）合同簽訂時間不久，買方非宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，買賣合同無效1、王某洋與秦某云農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：2021年2月4日，秦某云（甲方）與王某洋（乙方）簽訂《農(nóng)村宅基地房屋買賣合同》，約定乙方向甲方購買坐落于奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX隊XX號宅基地房屋，房屋面積239平方米，房屋總價款900，000元。合同在“付款時間和方式”處約定：該房屋是農(nóng)村宅基地房屋，以后如碰到拆遷、動遷，房子和土地一起歸乙方所有，以后產(chǎn)證可以過戶，甲方無條件協(xié)助辦理，費用由乙方負擔，該房屋由甲方從路福來和路春輝二人處買來，現(xiàn)轉售給乙方；2021年2月4日付定金100，000元，2021年2月8日付首付款150，000元，2021年3月31日付尾款650，000元，同時交房，甲方協(xié)助乙方重新與租客簽訂協(xié)議等。合同在“違約責任條款”處約定：乙方未按合同約定付款，逾期達一個月的，甲方有權解除合同，收回房屋，沒收乙方已付的定金和房款，如乙方房款未付完，擅自解除合同，乙方須按合同付給甲方同等違約金；甲方不得擅自解除合同，若擅自解除，乙方有權要求繼續(xù)履行合同，要求甲方退還已付房款，并要求甲方按銀行同期貸款利率計算利息，同時支付200，000元的違約金等。合同簽訂后，王某洋于2021年2月4日向秦某云支付了100，000元，2月9日支付110，000元，合計支付210，000元。奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX隊XX號房屋為農(nóng)村宅基地房屋，本案雙方均非涉案房屋所在地的集體經(jīng)濟組織成員，秦某云尚未將涉案房屋交付給王某洋。一審裁判觀點【案號：上海市奉賢區(qū)人民法院（2021）滬0120民初13940號】農(nóng)村宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系緊密聯(lián)系，宅基地使用權的取得和轉讓應當符合土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。本案中，雙方均非奉賢區(qū)青村鎮(zhèn)陶宅村的集體經(jīng)濟組織成員，雙方簽訂的《農(nóng)村宅基地房屋買賣合同》違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為無效。合同無效后，當事人基于無效合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還?，F(xiàn)王某洋訴請秦某云返還購房款210，000元，具有事實和法律依據(jù)，依法應予支持。依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條等規(guī)定判決：一、確認王某洋與秦某云于2021年2月4日簽訂的《農(nóng)村宅基地房屋買賣合同》無效；二、秦某云于判決生效之日起十日內返還王某洋購房款210，000元；三、駁回秦某云的全部反訴請求。二審裁判觀點【案號：上海市第一中級人民法院（2021）滬01民終13329號】上訴人秦某云與被上訴人王某洋2021年2月4日簽訂的《農(nóng)村宅基地房屋買賣合同》系雙方真實意思表示。根據(jù)查明事實，上述買賣合同載明的標的房屋系本市奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村農(nóng)村宅基地房屋，雙方當事人均非上述青村鎮(zhèn)陶宅村的集體經(jīng)濟組織成員，依法不享有宅基地使用權。按照《中華人民共和國民法典》第三百五十二條之規(guī)定：“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但是有相反證據(jù)證明的除外”，雙方因缺乏上述集體經(jīng)濟組織成員身份權利，依法不享有該等宅基地上房屋的所有權。本案雙方當事人自行買賣宅基地房屋實質性破壞了土地法及其相關法律淵源保護的農(nóng)村宅基地相關權益，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原判裁斷本案買賣合同關系無效符合法律規(guī)定，本院應予維持。合同無效項下后果處理依法適用返還及價值返還原則，上訴人一、二審堅持繼續(xù)履行、支付違約金及賠償缺乏法律及事實依據(jù)，本院不能支持。2、趙某輝與張某云農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：被告張某云系原金山縣楓圍鄉(xiāng)步楊村5組3025號34丘（50）的土地使用者，核定使用面積為132平方米。上海市農(nóng)村宅基地使用證上同時對土地座落境界四至予以明確。2021年5月8日原、被告簽訂《宅基地轉讓合同》一份，約定被告將其名下位于上海市金山區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX組XX號的宅基地有償轉讓給原告，合同記載的座落境界四至與上海市農(nóng)村宅基地使用證登記一致。轉讓價格為91萬元，原告60日內一次性向被告支付該宅基地的轉讓費用。合同簽訂后，原告分別于2021年5月8日、5月16日、5月24日合計支付被告60萬元。趙某輝非涉案宅基地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。裁判觀點【案號：上海市金山區(qū)人民法院（2021）滬0116民初8919號】根據(jù)原、被告簽訂的《宅基地轉讓合同》關于座落境界四至的記載，可以確認案涉宅基地與上海市農(nóng)村宅基地使用證中登記在被告名下的土地一致，被告系該土地的使用者。被告將宅基地轉讓給原告，而現(xiàn)行法律和國家有關政策對農(nóng)村宅基地使用權的轉讓采取了原則禁止的態(tài)度，農(nóng)村宅基地使用權只有本集體經(jīng)濟組織的成員才能享有，在本案原、被告非同一集體經(jīng)濟組織成員的情況下，被告將案涉宅基地轉讓給原告的行為違反《中華人民共和國土地管理法》第六十二條的強制性規(guī)定，應屬無效。依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條、第三百六十三條等規(guī)定，判決如下：一、原告趙某輝與被告張某云簽訂的《宅基地轉讓合同》無效；二、被告張某云于本判決生效之日起十日內返還原告趙某輝轉讓款600，000元。（五）合同無效，但賣方要根據(jù)評估價對買方進行補償：劉某會與陳某博、龍某蓮、陳某梅農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案情簡介：劉某會在北京市房山區(qū)周口店鎮(zhèn)山口村一區(qū)28號有宅院一處（以下簡稱28號院）。2004年9月1日，劉某會（賣方）與陳某志（買方）簽訂房屋買賣合同，約定：賣方將其所有的房屋及院、樹賣給買方，全部售價26000元，合同生效后一次性付清，并對其他事項進行了約定。協(xié)議簽訂后，陳某志交付給劉某會26000元，劉某會將28號院交付陳某志居住使用。陳某志購買28號院后對宅院房屋進行了裝修、改建。陳某志及其第一順位繼承人龍某蓮、陳某博、陳某梅均系北京市城鎮(zhèn)居民，非山口村集體經(jīng)濟組織成員。2020年，劉某會起訴要求確認其與陳某志簽訂的房屋買賣合同無效。經(jīng)法院釋明，龍某蓮認可雙方簽訂的協(xié)議書無效，提起反訴要求劉某會賠償損失，并申請對28號院區(qū)位補償款、房屋及附屬物價值進行評估。經(jīng)北京京港房地產(chǎn)估價有限公司評估，28號院宅基地區(qū)位補償價及房屋、附屬物重置成新價：655505元，其中宅基地區(qū)位補償價：399900元；宅基地超占面積區(qū)位補償價：1922元；房屋重置成新價值：138073元、設備、裝修及附屬物價格115610元。龍某蓮支付評估費8000元。一審裁判觀點【案號：北京市房山區(qū)人民法院（2020）京0111民初12152號】宅基地使用權作為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。本案買賣合同的標的物為農(nóng)村房屋，農(nóng)村房屋是建筑在宅基地上的附著物，從我國目前房地一體的格局來看，雙方房屋買賣的同時必然涉及宅基地使用權的問題。而宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許任意向非集體經(jīng)濟組織成員轉讓。劉某會與陳某志簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同必然涉及相應宅基地使用權的變更。陳某志在購房時不是訴爭房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，不享有相應的宅基地使用權。陳某志去世后，龍某蓮、陳某梅均非訴爭房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員，亦不享有相應的宅基地使用權。劉某會、陳某志簽訂的合同違反了法律的強制性規(guī)定，應為無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。28號院系陳某志與龍某蓮婚前購買，應屬陳某志個人財產(chǎn)，……合同無效后，龍某蓮應承擔騰退宅院及房屋義務。劉某會與陳某志簽訂的協(xié)議無效，劉某會要求龍某蓮返還28號院房屋、附屬物的訴訟請求，理由正當，法院應予支持。返還宅院房屋時間，法院酌情考慮。劉某會將28號宅院出賣給非集體組織成員的陳某志，故對于合同無效，劉某會應承擔主要責任（70%）。對于龍某蓮反訴主張的房屋、附屬物重置成新價應按評估報告確定價值予以給付。上述款項已包括陳某志購房款26000元，龍某蓮再次要求劉某會返還購房款的反訴請求，沒有事實依據(jù)，法院不予支持。對于龍某蓮反訴主張的宅基地區(qū)位補償價399900元，依據(jù)雙方過錯程度，劉某會應予以給付279930元。評估報告依據(jù)28號院房屋、附屬物現(xiàn)值進行的評估，劉某會認為未考慮使用房屋導致折舊費用，缺乏事實依據(jù)，法院不予采納。劉某會認為龍某蓮非山口村集體組織成員，無權使用28號院宅基地，28號宅院未涉拆遷，無權主張宅基地區(qū)位補償款，結合房地一體的格局，該反訴抗辯理由，法院不予采信。雙方各自要求過高部分，法院不予支持。陳某博、陳某梅認為2015年10月19日簽訂協(xié)議書屬于效力待定，可另行解決，反訴要求賠償經(jīng)濟損失，無事實法律依據(jù)，法院不予支持。二審裁判觀點【案號：北京市第二中級人民法院（2021）京02民終10088號】，《中華人民共和國土地管理法》第九條第二款規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！秶鴦赵恨k公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。本案中，陳某志與劉某會簽訂農(nóng)村房屋買賣協(xié)議，陳某志并非涉案房屋所在村集體組織成員，一審法院經(jīng)審查認定雙方之間的協(xié)議違反了法律、法規(guī)強制性規(guī)定，應屬無效，并無不當。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償；有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，陳某志與劉某會簽訂農(nóng)村房屋買賣協(xié)議被認定無效后，一審法院對劉某會要求返還涉案房屋及附屬物的訴訟請求予以支持，同時考慮到劉某會將農(nóng)民集體所有的宅基地上房屋出賣給非集體成員陳某志，認定劉某會應承擔主要過錯責任，并根據(jù)評估結果認定劉某會應向買受方給付相應宅基地區(qū)位補償價、房屋及附屬物重置成新價，上述認定及處理均無不當。
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