【案例】張某系某村村民。2000年3月的一天，他將宅基地上房屋賣給城鎮(zhèn)居民李某，雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，李某當(dāng)即向張某交付了購(gòu)房款，張某將房屋交付給李某。2015年5月，李某收到法院傳票，原來(lái)是張某將其告到了法院，要求確認(rèn)雙方于2000年簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效。李某覺得自己按照約定交付了房款，張某也交付了房屋，雙方之間的購(gòu)房行為真實(shí)，現(xiàn)在張某要求返還房屋是無(wú)理之訴。法院經(jīng)審理后，判決該《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效。
【分析】《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條第二款規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！?007年12月30日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》(國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào))，指出農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。由于房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地的所有權(quán)屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，而非村民個(gè)人。因此，宅基地的買賣、流轉(zhuǎn)只允許發(fā)生在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，而不允許農(nóng)村宅基地直接流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。因此，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的買賣合同違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。（北京尚衡律師事務(wù)所供稿）
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