【農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)】農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力
基本案情：1999年外省農(nóng)民王某與無(wú)錫某鎮(zhèn)農(nóng)民張某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，張某將在本村自有建筑面積達(dá)200平方米的房屋作價(jià)9萬(wàn)元賣(mài)給王某。張某將其房產(chǎn)證、宅基地使用證交給了王某，王某支付了購(gòu)房款后入住該房屋，此后一直管理和使用此房，但一直未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，王某的戶(hù)口也未遷至無(wú)錫。2002年王某又將房屋賣(mài)給陳某，但陳某交付2萬(wàn)元定金后，反悔不想購(gòu)買(mǎi)此房。陳某在向王某追討2萬(wàn)元定金未果后，即以王某不是產(chǎn)權(quán)人為由，訴至法院要求與王某解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并要求王某返還2萬(wàn)元定金。
不同觀點(diǎn)：圍繞本案，法院存在兩種不同的觀點(diǎn)：
一種觀點(diǎn)認(rèn)為，王某無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)張某房屋，且購(gòu)買(mǎi)后未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是非法的、無(wú)效的。因此，王某無(wú)權(quán)將房產(chǎn)再賣(mài)給陳某，應(yīng)確認(rèn)王、陳之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，王某應(yīng)向陳某返還定金。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，王某購(gòu)買(mǎi)張某的房屋，已支付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效。王某是實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)處分該房產(chǎn)，陳某要求返還定金不應(yīng)支持。
律師意見(jiàn)：筆者認(rèn)為，解決本案應(yīng)著重考慮以下三個(gè)問(wèn)題：
第一，張某能否向王某出賣(mài)其宅基地上房屋?
《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán);農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來(lái)看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣(mài)、出租宅基地上所建住宅，但對(duì)售房主體卻有限制。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買(mǎi)方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。
1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn);二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶(hù)，但尚沒(méi)有分到宅基地。根據(jù)一戶(hù)村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)上列第二種情況，村民如再申請(qǐng)第二處宅基地時(shí)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請(qǐng)建房用地。
《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶(hù)應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地的條件。據(jù)此對(duì)照上列三種情況：第一種情況已不能再申請(qǐng)建房，故無(wú)法購(gòu)買(mǎi)村民房屋;第二種情況能不能購(gòu)買(mǎi)村民房屋，則取決于其所占用的宅基地是否超標(biāo);第三種情況應(yīng)屬符合申請(qǐng)建房用地條件，故可以購(gòu)買(mǎi)村民房屋。
2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：
(1)城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。1999年《江蘇省政府關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理的通知》也強(qiáng)調(diào)：禁止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出售。因此，城鎮(zhèn)居民不是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合法的購(gòu)買(mǎi)方。
(2)本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國(guó)家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合法的購(gòu)買(mǎi)方。
綜上，本案中張某向外省農(nóng)民王某轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)，違反了法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定。
第二、王某是涉案房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人嗎?
有人認(rèn)為王某雖未辦產(chǎn)權(quán)證，但也是合法的產(chǎn)權(quán)人，其根據(jù)是《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)第56條規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。單從這條司法解釋來(lái)看，似乎可以認(rèn)為，王某如是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員、且符合申請(qǐng)建房用地條件的，則應(yīng)是涉案房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)處分該房產(chǎn)。但最高人民法院(1987)民他字第42號(hào)司法解釋對(duì)此作了進(jìn)一步解釋?zhuān)骸兑庖?jiàn)》第56條規(guī)定的精神，只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題;《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件，應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。由此看來(lái)，《意見(jiàn)》第56條不適用于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)然不能作為審理本案的依據(jù)。而且，按照我國(guó)民法精神，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效力，這也是為絕大多數(shù)國(guó)家的民法所接受的一條原則。因此，筆者認(rèn)為，本案中王某即使為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員、且符合申請(qǐng)建房用地條件、可以購(gòu)買(mǎi)村民房屋，也因未辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)而不能認(rèn)為其為該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，他也就無(wú)權(quán)將該房屋賣(mài)予他人。
退一步講，即使尊重合同意思自冶原則，也因買(mǎi)賣(mài)房屋所轄土地使用權(quán)非國(guó)有出讓性質(zhì)，故房屋買(mǎi)賣(mài)非經(jīng)土地審批部門(mén)批準(zhǔn)確認(rèn)就不能產(chǎn)生合法效力。據(jù)此，也不能認(rèn)定王某為涉案房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人。
第三、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意哪些必要程序?
1、房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
3、應(yīng)提交戶(hù)口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
5、應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶(hù)等手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶(hù)更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶(hù)更名手續(xù)。
綜上所述：本案中外省農(nóng)民王某并非本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，不符合申請(qǐng)建房用地條件，依法不具備購(gòu)買(mǎi)張某房屋的主體資格;其“買(mǎi)房”后，又未依法辦理宅基地使用證、房產(chǎn)證的過(guò)戶(hù)手續(xù)。為此，其與張某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因非法而無(wú)效，其更無(wú)權(quán)將該房屋賣(mài)給陳某。
法院判決：主審法官采納了律師意見(jiàn)，依法確認(rèn)了王、陳之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，王某應(yīng)向陳某返還2萬(wàn)元定金。
律師建議：近年來(lái)，無(wú)錫農(nóng)村的城市化進(jìn)程加速，外來(lái)人員增長(zhǎng)迅速，農(nóng)村房產(chǎn)交易逐漸活躍。但由于缺乏相關(guān)法律知識(shí)，出現(xiàn)類(lèi)似本案情況不在少數(shù)。為有利于社會(huì)穩(wěn)定、化解矛盾、尊重合同各方真實(shí)意思表示，筆者建議有關(guān)部門(mén)可以考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法、向購(gòu)房者收取與土地相關(guān)的一定費(fèi)用，或采取其它變通辦法，妥善、合理地解決此類(lèi)問(wèn)題。
