“跳單”行為亦稱為“跳中介”，它是一個行業(yè)術(shù)語，主要存在于房產(chǎn)交易、居間服務(wù)領(lǐng)域，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介公司簽署了相關(guān)協(xié)議，中介公司按照協(xié)議履行提供獨家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務(wù)，但是買賣雙方或一方為了規(guī)避向中介支付中介費等義務(wù)，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。
“跳單”行為不僅會讓中介的付出得不到回報，也會增加房產(chǎn)交易的風(fēng)險，如房屋產(chǎn)權(quán)問題、資金安全、物業(yè)糾紛等風(fēng)險隱患。一旦產(chǎn)生問題，對于購房者而言，輕則“花錢買教訓(xùn)”，重則 “錢房兩空”。實踐中，不乏由此引發(fā)的居間合同糾紛、房屋買賣合同和房屋租賃合同糾紛等。2018年10月，甲信息技術(shù)公司(以下簡稱甲公司)欲承租辦公場地，故聯(lián)系乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)為其提供居間服務(wù)。乙公司根據(jù)自身房源進行篩選并派業(yè)務(wù)員尋找合適房源，最終尋找出包括位于北京市朝陽區(qū)某科技園某號房屋在內(nèi)的多套房屋供甲公司選擇。隨后，乙公司派業(yè)務(wù)員帶甲公司職員考察上述房屋，甲公司職員考察完畢房屋后表示愿意承租北京市朝陽區(qū)某科技園某號房屋，并向乙公司出具《看房確認(rèn)書》。2018年11月，甲公司卻利用乙公司提供的房源信息及看房成果，跳過乙公司和出租方直接簽訂了《租賃合同》。乙公司認(rèn)為甲公司的“跳單行為”已構(gòu)成違約，并給其造成巨大損失，故訴至法院，要求甲公司支付違約金。被告甲公司辯稱，其認(rèn)為《看房確認(rèn)書》不具有居間合同的效力，僅是看房雙方及過程等基本信息的載體。北京市朝陽區(qū)某科技園某號房屋的租賃信息是多家中介機構(gòu)、通過多種途徑公開的信息，乙公司不具有該房屋出租方的獨家授權(quán)，甲公司首次掌握該房屋信息是通過丙中介公司了解的，后來通過乙公司看房，但并未通過乙公司掌握出租方的任何信息，不存在惡意跳單行為，不屬于違約。實踐中，相關(guān)法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定“跳單”行為的法律后果，關(guān)于居間合同中禁止“跳單”行為的格式條款的效力也沒有做明確的規(guī)定。司法實踐中主要依據(jù)《民法總則》的誠實信用原則以及《中華人民共和國合同法》第四百二十四條關(guān)于居間合同的規(guī)定進行審理。上述案例中，法院經(jīng)審理認(rèn)為，甲公司與乙公司簽訂的《看房確認(rèn)書》合法有效，其中禁止“跳單”的條款約束雙方當(dāng)事人，雙方確認(rèn)甲公司通過乙公司所看房屋必須由乙公司負(fù)責(zé)洽談并協(xié)助甲公司簽訂租賃合同，甲公司不得與乙公司所介紹項目的業(yè)主方、物業(yè)方、代理商、出租房屋的轉(zhuǎn)租方自行聯(lián)系成交或利用乙公司提供的信息、機會，另行委托他人居間成交，否則構(gòu)成違約。同時，《看房確認(rèn)書》的簽訂即是甲公司在乙公司看房后由中介鎖定客戶簽約權(quán)的行為，即被告如果與所看房產(chǎn)的業(yè)主簽約必須經(jīng)過中介，否則構(gòu)成違約。依法成立的合同應(yīng)受法律保護，誠實信用是履行合同義務(wù)的根本，任何違反合同約定、侵害合同相對人利益的行為均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。甲公司跳過乙公司，自行與出租方簽訂《租賃合同書》的行為有違誠實信用原則，構(gòu)成違約，甲公司應(yīng)向乙公司支付違約金。最終法院判定甲公司的行為屬于“跳單”，構(gòu)成違約。新頒布的《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定了“跳單”行為的法律后果：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。該條文作為分則部分的新增規(guī)定，明確禁止“跳單”行為，認(rèn)可中介合同中“跳單”違約條款的法律效力。此外，即便中介合同中沒有關(guān)于“跳單”行為屬于違約的內(nèi)容，委托人利用中介人提供的獨家資源或服務(wù)后繞過中介人達(dá)成交易的，中介人也可以依照上述規(guī)定向委托人主張權(quán)利。《民法典》首次將“跳單”行為上升到了法律層面，不僅保障了中介人的權(quán)益，同時對于違背契約精神的行為進行了嚴(yán)格規(guī)制。隨著我國法律體系的進一步完善，對于社會經(jīng)濟中公平及誠實守信精神的倡導(dǎo)不僅僅體現(xiàn)在原則上，更體現(xiàn)在合同締結(jié)與執(zhí)行中。
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