客戶“跳單”，中介費(fèi)還要付嗎？
如果我是違約方，
我要承擔(dān)買賣雙方的中介費(fèi)嗎？
交易雙方自行解約了，
為什么還要支付中介費(fèi)？
中介曾經(jīng)承諾免除我的中介費(fèi)，
現(xiàn)在又要我承擔(dān)？
中介費(fèi)是二手房買賣繞不開的話題，不同中介公司收取的中介費(fèi)金額差額巨大，針對不同類型的房屋交易，中介公司還會有不同的收費(fèi)策略，由此引發(fā)的中介合同糾紛可謂是 “五花八門”，看似明碼標(biāo)價，實(shí)則風(fēng)險重重。中介費(fèi)到底應(yīng)該如何收取？這篇文章帶你一探究竟！
版本一：
約定相等且高額的中介費(fèi)
甲、乙雙方應(yīng)同時、分別按照本協(xié)議第二條約定總房價款的2%支付丙方傭金，雙方同意丙方可從轉(zhuǎn)付或保管的任何款項(xiàng)中扣除應(yīng)付傭金。
版本二：
分別約定固定比例的中介費(fèi)
甲方按照交易總價的1%，乙方按照交易總價的2%支付丙方居間服務(wù)費(fèi)。
版本三：
約定總比例+具體勾選式中介費(fèi)
甲乙雙方應(yīng)按照總房價款的3%向丙方支付中介費(fèi)。具體承擔(dān)方式：
?由乙方承擔(dān)總房價款的2%；
?由甲方承擔(dān)總房價款的1%。
2014年《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》發(fā)布，中介服務(wù)費(fèi)定價權(quán)下放到省級。2016年，各省逐漸放開房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)定價，變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié)，即由企業(yè)自行定價。司法實(shí)踐中，中介合同所涉的“中介費(fèi)”條款一般系中介方提供的格式文本，不乏有些中介公司直接規(guī)定了超出當(dāng)事人預(yù)期的高比例中介費(fèi)。
版本一中，直接約定由上下家同時、分別承擔(dān)總房價2%的中介費(fèi)。而這類條款雖以加粗字體等形式提醒注意，但仍有很多當(dāng)事人在簽約時容易忽視或以為僅是格式條款并未引起重視。故若在簽約過程中對中介費(fèi)的承擔(dān)比例經(jīng)過協(xié)商達(dá)成了變更，應(yīng)對相應(yīng)變更之處予以書面確認(rèn)，盡可能做到“凡變更必留痕”，由三方簽字或蓋章確認(rèn)。
版本三中，凡涉及需具體勾選的部分，應(yīng)予以正確勾選，如實(shí)際的中介費(fèi)負(fù)擔(dān)是已有選項(xiàng)外的其他情況，應(yīng)以劃去等方式作廢原有勾選項(xiàng)，避免后續(xù)產(chǎn)生不必要的爭議。
版本一：
在《房屋買賣合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方違約行為導(dǎo)致本次買賣交易未能完成，則丙方仍有權(quán)依約收取傭金，或者有權(quán)選擇向違約方主張本次交易的的全部傭金（包括本應(yīng)由守約方承擔(dān)的傭金）。
版本二：
若本協(xié)議因甲乙雙方中任何一方違約或合意而解除的，由違約方或甲乙雙方各自按照本協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)向丙方支付中介費(fèi)（支付時間為違約方明確不買或不賣或合意解除當(dāng)日，超過15日未支付的支付方不享有傭金折扣）。
關(guān)于一方違約或雙方合意解除后對中介費(fèi)的承擔(dān)之約定，一般買賣合同因雙方中任何一方違約的，違約方需支付中介費(fèi)，即違約方除了支付自己應(yīng)承擔(dān)的中介費(fèi)外，本應(yīng)由守約方承擔(dān)的中介費(fèi)也應(yīng)由違約方承擔(dān)。
如果房屋買賣合同因雙方合意而解除，雙方需各自按約支付中介費(fèi)。需要注意的是，類似前述版本二這樣的條款，其對合同解除后中介費(fèi)的支付時間、逾期支付的違約責(zé)任有更具體的約定，諸如超過15日未支付的，支付方不享有傭金折扣等，在簽約時需格外注意，對于該類條款如有異議的，應(yīng)在簽約時直接予以協(xié)商或修改。
版本一：
雙方僅簽訂過居間服務(wù)合同，從未簽署過傭金確認(rèn)書。
版本二：
居間服務(wù)合同對傭金確認(rèn)書形式有要求，約定以“加蓋公章”的傭金確認(rèn)書為準(zhǔn)。
版本三：
居間服務(wù)合同對傭金確認(rèn)書進(jìn)行了“反向約定”：即使有傭金折扣的，仍參照居間服務(wù)合同之約定。
一般而言，傭金確認(rèn)書是對《房地產(chǎn)買賣居間合同》中傭金金額與支付方式等進(jìn)行的補(bǔ)充約定或特殊約定，其效力具有優(yōu)先性。故傭金確認(rèn)書的簽署需格外謹(jǐn)慎，尤其是需對金額、支付時間等重要內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)。
因傭金確認(rèn)書產(chǎn)生的糾紛往往多發(fā)于以下情形：
僅有《房地產(chǎn)買賣居間合同》未簽署傭金確認(rèn)書。此種情形容易出現(xiàn)對于傭金折讓等事實(shí)約定不明，增加了法院審理的難度，使很多當(dāng)事人吃了口頭約定并無證據(jù)的“苦”；
既有《房地產(chǎn)買賣居間合同》又有傭金確認(rèn)書的，需對傭金確認(rèn)書文本內(nèi)容中可能存在的風(fēng)險加以防范，有些中介機(jī)構(gòu)，如版本二要求以加蓋公章的《傭金確認(rèn)書》為準(zhǔn)，若實(shí)際雙方簽署的傭金確認(rèn)書并未加蓋公章，雙方易產(chǎn)生爭議；
《房地產(chǎn)買賣居間合同》對傭金確認(rèn)書做了“反向約定”，約定即使有傭金折扣的，仍參照居間服務(wù)合同之約定。有些“別有用心”中介機(jī)構(gòu)便想借此主張更高的中介費(fèi)，買賣雙方稍不注意便落入“陷阱”。
中介合同是常見的有名合同，民法典對其進(jìn)行了細(xì)化規(guī)定，從中介合同的定義、中介人報告義務(wù)、中介人的報酬、中介人未能促成合同時費(fèi)用的承擔(dān)、跳單條款及補(bǔ)充規(guī)定這幾個方面對中介合同進(jìn)行了規(guī)制，對中介合同糾紛的處理有重大影響。
故在民法典背景下，我們要對中介合同進(jìn)行正確認(rèn)知，轉(zhuǎn)變“房子交易過戶完成才要支付中介費(fèi)”這類認(rèn)知偏差。依據(jù)法律規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)作為中介人，提供房屋交易信息、促成買賣雙方訂立合同，這一過程就是在提供中介服務(wù)，有服務(wù)就可以主張相應(yīng)的對價，最終房屋是否交易成功，不影響中介費(fèi)的主張。
對于房屋買賣交易最終未能履行的，法院會依據(jù)審理查明的事實(shí)、結(jié)合雙方證據(jù)、庭審陳述等綜合考量應(yīng)支付的中介費(fèi)數(shù)額，具體因案而異。此外，民法典的出臺彌補(bǔ)了跳單條款的法律空白，從法律上否定了跳單行為，故委托人要在簽訂中介合同文本時要注意跳單行為的違約責(zé)任之約定，切勿隨意跳單，否則仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法條鏈接：
民法典第九百六十一條 中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。
民法典第九百六十三條第一款 中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報酬。
友情提醒
買房本是人生大事，就一般房屋買賣的中介環(huán)節(jié)而言，買賣雙方需提高法律意識，對于與中介方就中介費(fèi)達(dá)成的任何變更均要以書面形式予以確認(rèn)，保留證據(jù)；
其次買賣雙方需提高權(quán)利意識，對于《房地產(chǎn)買賣居間合同》中不平等、不合理的格式條款大膽說“不”，協(xié)商進(jìn)行重新擬定或刪減；
最后，在簽約過程中自身需盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，需對傭金確認(rèn)書等重要的文書憑證中的關(guān)鍵性約定，如金額等確認(rèn)清楚，維護(hù)好自身權(quán)利義務(wù)，多費(fèi)心才能少費(fèi)錢！
來源：上海閔行區(qū)人民法院
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