接受中介服務(wù)后，租客或買(mǎi)家直接找房東租房或買(mǎi)房，中介經(jīng)紀(jì)能主張報(bào)酬嗎？
近日，北京一中院首次適用民法典第九百六十五條關(guān)于 " 跳單 " 的新規(guī)定，開(kāi)庭審理并當(dāng)庭宣判了一宗 " 跳單 " 案：租戶(hù)需支付中介居間費(fèi) 27000 余元。
對(duì)于這個(gè)審判結(jié)果，廣州多位二手房中介經(jīng)紀(jì)人并未感到樂(lè)觀，他們表示，由于難以提供實(shí)質(zhì)證據(jù)，目前被 " 跳單 " 后維權(quán)仍較難。
多位中介表示曾被 " 跳單 "
22 日，記者采訪(fǎng)了多位廣州二手房中介經(jīng)紀(jì)人，他們表示，" 跳單 " 事件在業(yè)內(nèi)并不少見(jiàn)。
從業(yè)十多年、已是某大行海珠分店店長(zhǎng)的經(jīng)紀(jì)黃小姐說(shuō)，自己和同事們有被 " 跳單 " 的經(jīng)歷，" 自己帶著客人看了很多房子、和業(yè)主不斷洽談，整個(gè)過(guò)程為期三個(gè)月，但最終客人跑到其他中介行去成交了，我們都覺(jué)得挺委屈 "。一位入行兩年的知名品牌中介行的經(jīng)紀(jì)胡先生告訴記者，自己最近一次被跳的單，是一套 400 多萬(wàn)元的住宅買(mǎi)賣(mài)單，傭金損失近 9 萬(wàn)元；而同事被跳的單更大，是 700 多萬(wàn)元的住宅買(mǎi)賣(mài)單。
房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)帶客人看樓也要付出不少勞動(dòng)
雖然多位經(jīng)紀(jì)都說(shuō)到自己有被 " 跳單 " 經(jīng)歷，不過(guò)也有經(jīng)紀(jì)表示，整體來(lái)說(shuō)，在廣州的二手房市場(chǎng)里，" 跳單 " 現(xiàn)象不算嚴(yán)重。" 很多買(mǎi)家、租客、業(yè)主都會(huì)尊重我們經(jīng)紀(jì)的勞動(dòng)，有些交易成功后，他們還會(huì)很感謝我們。那些不講道德的客戶(hù)，算是比較少見(jiàn)的，" 某大行天河分店店長(zhǎng)彭先生說(shuō)。
難以提供實(shí)質(zhì)證據(jù)維權(quán)難
對(duì)于被 " 跳單 "，上述經(jīng)紀(jì)都表示，因?yàn)榫S權(quán)難，追討傭金幾乎就沒(méi)成功過(guò)。
黃小姐說(shuō)，自己和同事經(jīng)歷的被 " 跳單 "，最終都因沒(méi)有有力證據(jù)證明，只能不了了之。胡先生說(shuō)，對(duì)于一盤(pán)多放的現(xiàn)象，經(jīng)紀(jì)要維權(quán)很難，哪怕是自己公司有法務(wù)部，但都因經(jīng)辦人難提供實(shí)質(zhì)證據(jù)，導(dǎo)致無(wú)法追討。" 比如客戶(hù)來(lái)看樓時(shí)用其本人身份，但網(wǎng)簽時(shí)用其他人的身份，我們查網(wǎng)簽時(shí)也難以發(fā)現(xiàn)究竟是否同一單生意。" 胡先生表示，對(duì)于獨(dú)家放盤(pán)的房源，經(jīng)紀(jì)們?nèi)舯?" 跳單 "，此時(shí)維權(quán)就相對(duì)容易很多，因此，獨(dú)家房源的 " 跳單 " 現(xiàn)象是最少的。
" 跳單 " 違約如何認(rèn)定？
" 跳單 "，在廣州業(yè)界也叫做 " 飛單 "。民法典第九百六十五條規(guī)定：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。
" 跳單 " 的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有以下幾個(gè)要件：首要條件是中介服務(wù)合同依法成立并具有法律效力；基礎(chǔ)條件是中介人依約向委托人提供了相關(guān)居間信息或媒介服務(wù)，履行了居間義務(wù)；重要條件是委托人存在跳過(guò)原中介方而與第三方進(jìn)行交易行為；核心要素是中介人的履約行為與委托人的最終締約行為具有因果關(guān)系。
而 " 跳單 " 是否就等于違約？這是兩個(gè)概念。
" 跳單 "，是委托人的一種法律行為，強(qiáng)調(diào)行為本身，不涉及法律后果的認(rèn)定。" 跳單 " 違約，是委托人為規(guī)避支付中介費(fèi)用而惡意 " 跳單 "，委托人的行為不僅構(gòu)成 " 跳單 " 這一特定事實(shí)，還是違約行為，暗含違約責(zé)任之承擔(dān)。因此，" 跳單 " 與 " 跳單 " 違約的側(cè)重點(diǎn)不同，前者強(qiáng)調(diào)的是一種法律行為，后者更側(cè)重于，強(qiáng)調(diào)法律后果的承擔(dān)。
符合這幾項(xiàng)才構(gòu)成 " 跳單 " 違約
在司法實(shí)踐中，判斷委托人是否構(gòu)成 " 跳單 " 違約行為，主要在于以下幾點(diǎn)：
1、中介方是否提供了房源信息或成交機(jī)會(huì)，積極依約履行媒介服務(wù)；
2、中介方是否為涉案房屋的獨(dú)家代理，若否，委托人便有權(quán)另?yè)裰薪榉交蛘咄ㄟ^(guò)其他正當(dāng)途徑來(lái)獲得居間信息；
3、委托人是否利用中介方提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，如果委托人未利用該中介方提供的信息等條件，而是通過(guò)其他正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則委托人有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成合同的成立；
4、委托人主觀上是否存在逃避支付傭金的惡意。（如委托人（買(mǎi)家）未提供證據(jù)證明其是從其他正當(dāng)途徑獲得房源信息，卻繞過(guò)中介方委托其親人直接與賣(mài)方簽約，可認(rèn)為是屬于惡意。）
文首案件原委：
小濤公司 3 年前聯(lián)系委托一中介找房源。中介人員帶小濤公司領(lǐng)導(dǎo)和經(jīng)辦人看了多套房源，后者同意租其中 3 套。次月小濤公司和中介人員建微信群。在群內(nèi)，中介人員討論了租賃細(xì)節(jié)，兩天后將修改過(guò)的 3 套房屋租賃合同發(fā)到群里；并將修改后的合同發(fā)送給業(yè)主，在業(yè)主反饋后，將草擬的《北京市房屋租賃合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交版）》發(fā)給業(yè)主和小濤公司員工。
但最終，小濤公司與業(yè)主和另一家小昌公司簽了這 3 套房屋的租賃合同及居間合同。這份租賃合同除租期起算日期和房租支付日期與前述中介公司提供的合同模板相差兩天外，最重要條款均一致。前述中介公司遂起訴小濤公司 " 跳單 "，要求其與房屋業(yè)主付居間服務(wù)費(fèi)。
一審法院認(rèn)為：原告中介公司雖未與小濤公司簽書(shū)面居間合同，但存在事實(shí)上的居間服務(wù)合同關(guān)系，合法有效。該中介為其提供了居間服務(wù)，法院遂以房屋面積，判定小濤公司付原告居間費(fèi) 27000 余元。因原告證據(jù)不足以證明其與房屋業(yè)主設(shè)立了居間服務(wù)關(guān)系，故其要求業(yè)主付居間服務(wù)費(fèi)，法院不支持。
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