□ 河北法制報(bào)記者 劉帥
委托人接受房屋中介公司服務(wù)后，利用中介公司提供的交易機(jī)會(huì)，繞過(guò)中介公司直接與房主訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，俗稱(chēng)“跳單”。那么，被“跳單”的中介公司可以主張報(bào)酬嗎？近日，邯鄲市中級(jí)人民法院就審理了這樣一起涉及“跳單”行為的二審案件。
索某想買(mǎi)房，便通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布的售房信息找到某房產(chǎn)中介公司。中介公司的工作人員帶著索某前往某小區(qū)實(shí)地看房。索某看完房后，表示愿意購(gòu)買(mǎi)該房屋，于是雙方簽訂了《服務(wù)協(xié)議》。協(xié)議約定：“中介公司提供真實(shí)的房源給索某看，索某購(gòu)買(mǎi)中介公司提供的房源之一的房屋，如果索某‘跳單’避開(kāi)中介公司與房主私下交易成功，應(yīng)視為中介公司的合同成立。索某交易成功或跟房主簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，中介公司的中介費(fèi)按購(gòu)房全額的1%收取，含看房費(fèi)。如避開(kāi)中介，索某應(yīng)承擔(dān)違約金10000元?！?/p>
協(xié)議簽訂后，中介公司積極在房東與索某之間多次撮合，終促成了雙方的房屋成交。索某得知房東的聯(lián)系方式后，便以資金沒(méi)有到位為由推遲簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間。后索某私下與該房主韓某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，房屋總價(jià)款為200萬(wàn)元，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。中介公司得知該情況后，要求索某給付其中介費(fèi)用，并承擔(dān)違約金。索某不認(rèn)可與中介公司簽訂的《服務(wù)協(xié)議》，拒絕支付。
中介公司認(rèn)為己方為索某提供了真實(shí)的房源信息，并積極促成雙方成交，但索某違背誠(chéng)實(shí)信用原則，為了逃避支付中介費(fèi)，私自與房東達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并已經(jīng)實(shí)際購(gòu)買(mǎi)，該“跳單”行為已經(jīng)構(gòu)成了違約。索某應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)并承擔(dān)違約金，因此，中介公司將索某訴至邯鄲市叢臺(tái)區(qū)人民法院。
在庭審中，索某辯稱(chēng)其與中介公司并未達(dá)成合意，沒(méi)有建立居間法律關(guān)系，中介公司也沒(méi)有完成居間義務(wù)，也沒(méi)有證據(jù)證明自己存在“跳單”的違約行為。因此，中介公司不能取得傭金及要求支付違約金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為：索某與房產(chǎn)中介公司簽訂了《服務(wù)協(xié)議》，據(jù)此認(rèn)定中介公司向索某提供了房屋的相關(guān)信息，并看了此房的現(xiàn)場(chǎng)情況。雙方雖然未簽訂正式居間合同，但其行為符合居間合同的特征，故居間合同關(guān)系已成立。索某避開(kāi)房產(chǎn)中介公司擅自與原主進(jìn)行房產(chǎn)交易違反了該《服務(wù)協(xié)議》，其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與中介公司的居間行為是存在必然的關(guān)聯(lián)性，故索某應(yīng)向中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)，遂依法判決索某支付中介費(fèi)20000元以及違約金3000元。
接到判決后，索某不服，向邯鄲市中級(jí)人民法院提起上訴。中級(jí)人民法院依法組成合議庭，經(jīng)審理認(rèn)為：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法判決駁回上訴，維持原判。
說(shuō)法
“跳單”行為亦稱(chēng)為“跳中介”，它是一個(gè)行業(yè)術(shù)語(yǔ)，主要存在于房產(chǎn)交易、居間服務(wù)領(lǐng)域，是指買(mǎi)受人或出賣(mài)人已經(jīng)與中介公司簽署了相關(guān)協(xié)議，中介公司按照協(xié)議履行提供獨(dú)家資源信息并促使買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，但是買(mǎi)賣(mài)雙方或一方為了規(guī)避向中介支付中介費(fèi)等義務(wù)，跳過(guò)中介而私自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的行為。
民法典第九百六十五條規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。該條文作為分則部分的新增規(guī)定，明確禁止“跳單”行為，認(rèn)可中介合同中“跳單”違約條款的法律效力。此外，即便中介合同中沒(méi)有關(guān)于“跳單”行為屬于違約的內(nèi)容，委托人利用中介人提供的獨(dú)家資源或服務(wù)后繞過(guò)中介人達(dá)成交易的，中介人也可以依照上述規(guī)定向委托人主張權(quán)利。
民法典實(shí)施之前，對(duì)于“跳單”行為，法院主要根據(jù)合同法及雙方合同約定并結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)“跳單”行為進(jìn)行認(rèn)定，并判決違約方承擔(dān)責(zé)任。民法典實(shí)施后，對(duì)于“跳單”行為有了明確規(guī)定，首次將“跳單”行為上升到法律層面，不僅保障了中介人權(quán)益，而且對(duì)于違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)制。
法院認(rèn)定委托人行為是否構(gòu)成“跳單”違約，主要綜合考慮以下三個(gè)方面：首先要看中介合同是否已生效，并看中介人是否已按照合同約定提供了交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)。其次，按照中介合同約定，中介人向委托人提供服務(wù)后，委托人是否利用了中介人提供的這一服務(wù)而訂立合同，則是判斷是否構(gòu)成“跳單”違約的關(guān)鍵?！疤鴨巍毙袨榈谌齻€(gè)構(gòu)成要件是委托人繞開(kāi)中介人直接訂立合同。該行為有三種表現(xiàn)形式：一是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，直接與合同相對(duì)方訂立合同。二是委托人利用中介人提供的信息機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，通過(guò)其他中介人與合同相對(duì)方訂立合同。比如，委托方通過(guò)某一中介公司提供的信息和媒介服務(wù)，合同已基本達(dá)成，委托人發(fā)現(xiàn)其他中介公司的報(bào)酬更低，繼而通過(guò)其他中介公司與合同相對(duì)方訂立合同，則構(gòu)成“跳單”違約。三是委托人將中介人提供的信息透露給親友，以親友名義與合同相對(duì)方訂立合同，以達(dá)到繞開(kāi)中介人的目的。
本案中的索某與房產(chǎn)中介簽訂了《服務(wù)協(xié)議》，通過(guò)中介公司提供的房產(chǎn)資源和服務(wù)后，又繞過(guò)了中介聯(lián)系到房主并簽訂購(gòu)房合同，達(dá)成交易，應(yīng)認(rèn)定為“跳單”行為，依法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)向中介支付報(bào)酬。
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