漫畫 孟憲東
“跳單”是一個(gè)行業(yè)術(shù)語(yǔ)，并非嚴(yán)格的法律概念，一般指交易雙方通過(guò)中介提供的機(jī)會(huì)及媒介接觸后，繞開中介機(jī)構(gòu)自行成交，或者委托其他中介促成交易的一種行為，目的是逃避支付中介費(fèi)或少付中介費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)中“跳單”行為令不少中介頭痛不已，在法律圈也掀起了對(duì)“跳單”行為規(guī)制的熱烈探討?！睹穹ǖ洹吩诤贤幹性O(shè)立專章規(guī)定中介合同，相較于原《合同法》關(guān)于居間合同的規(guī)定，增加了“跳單”條款。那么什么是“跳單”，哪些行為構(gòu)成“跳單”？“跳單”的法律后果是什么呢？ 法律支持 張盈律師事務(wù)所
“跳單”并不陌生
看過(guò)電視劇《安家》的讀者都會(huì)對(duì)林老板“跳單”的橋段記憶猶新，房產(chǎn)中介房似錦輾轉(zhuǎn)奔波，終于為林老板找到了其口中描述的老洋房，并費(fèi)盡心思聯(lián)系到老洋房原主人，找到房屋的繼承人。本想可以順利開單，卻不料林老板跳過(guò)中介私下過(guò)戶，房似錦眼睜睜看著被“跳單”，也只能是“一聲嘆息”。這種橋段在現(xiàn)實(shí)生活中也頻頻上演，俗話說(shuō)，沒(méi)有被跳過(guò)單的房產(chǎn)中介，就不是完整的中介。
中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。通俗地講，中介人就是“中間人”，服務(wù)于交易雙方之間。在《合同法》中稱之為“居間”，為便于大眾理解及符合行業(yè)習(xí)慣，《民法典》將居間合同改為中介合同，居間人改為中介人。
“跳單”行為亦稱為“跳中介”，是指買受人或出賣人已經(jīng)與中介（公司）建立了委托關(guān)系，中介公司已經(jīng)按照協(xié)議履行了提供獨(dú)家資源信息并促使買賣雙方見面洽談等促進(jìn)交易的義務(wù)，買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費(fèi)的義務(wù)，跳過(guò)中介而私自簽訂合同的行為。
“跳單”法律界定
先來(lái)看個(gè)案例：張某在購(gòu)買房屋前，與中介公司簽訂看房協(xié)議，約定房屋成交后，張某需按房屋成交總額的1.5%向中介公司支付傭金9000元。在看房協(xié)議中另約定了“禁止跳單”條款，即張某若獲得了房屋信息后與賣家私下達(dá)成交易或通過(guò)其他中介公司達(dá)成交易，仍需支付中介費(fèi)用并賠償損失。協(xié)議簽訂后，中介公司向張某提供了案涉房源信息，并帶張某看房。張某看房后，通過(guò)第三方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與該房源的所有人簽訂了房屋買賣合同，以成交總額的0.5%支付了傭金3000元。中介公司得知后，認(rèn)為張某違約，請(qǐng)求法院判令張某按協(xié)議約定支付傭金和賠償損失。法院審理后認(rèn)為，誠(chéng)實(shí)信用原則是民法的基本原則，在民事活動(dòng)中各方當(dāng)事人均應(yīng)遵守。因張某購(gòu)買的房屋并非該中介公司獨(dú)家代理，其在買房過(guò)程中選擇房?jī)r(jià)與中介費(fèi)用更低、服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的中介公司達(dá)成房屋交易是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)交易的習(xí)慣，其行為并非惡意“跳單”，中介公司要求張某支付傭金的請(qǐng)求不能成立。但在看房過(guò)程中，張某確實(shí)享受了中介公司提供的服務(wù)，綜合考慮中介公司提供看房服務(wù)的次數(shù)、已完成中介服務(wù)項(xiàng)目的程度及合理的支出，判決張某支付中介公司服務(wù)費(fèi)1000元。
可見，“跳單”行為在《民法典》之前早已有之，最高人民法院也曾就“跳單”發(fā)布過(guò)指導(dǎo)性案例。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第一批指導(dǎo)性案例的通知》（法【2011】354號(hào)），確立了禁止買方利用中介公司提供的房源信息，撇開中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的指導(dǎo)精神，即買方不得“跳單”違約。但是同一房源信息經(jīng)多個(gè)中介公司發(fā)布，買方通過(guò)上述正當(dāng)途徑獲取該房源信息的，有權(quán)在多個(gè)中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成交易，此行為不屬于“跳單”違約。既保護(hù)中介公司合法權(quán)益，促進(jìn)中介市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)市場(chǎng)交易誠(chéng)信，又促進(jìn)房屋買賣中介公司之間公平競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。
通過(guò)上述案例可知，并非只要買方與中介公司建立中介服務(wù)關(guān)系，后跳過(guò)中介與其他賣方簽訂合同的行為都構(gòu)成“跳單”。衡量買方是否“跳單”的關(guān)鍵，在于買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會(huì)等條件，而是通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。
此外“跳單”違約的范圍并不僅局限于房屋買賣中介合同，而是所有類型的中介合同。這就要求合同各方，尤其是委托人，應(yīng)基于誠(chéng)實(shí)信用原則，在實(shí)際享受中介服務(wù)后，應(yīng)支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。同時(shí)，中介在提供中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)不斷改善服務(wù)態(tài)度、提高服務(wù)質(zhì)量、提升專業(yè)水準(zhǔn)，為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)。
“跳單”法律后果
在《民法典》之前，對(duì)于“跳單”行為，法院主要根據(jù)《合同法》及雙方合同約定并結(jié)合誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)“跳單”行為進(jìn)行處罰。《民法典》頒布后，對(duì)于“跳單”行為有了更明確的規(guī)定，再處理此類案件就有法可依了。
《民法典》第965條規(guī)定，“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬?！币簿褪钦f(shuō)，即便在中介合同中沒(méi)有另行約定，委托人在接受中介人的服務(wù)并利用其提供的機(jī)會(huì)、資源或服務(wù)后繞開中介人達(dá)成交易的，也應(yīng)當(dāng)向中介人支付服務(wù)費(fèi)。中介人如遇被“跳單”，可依據(jù)上述規(guī)定，搜集證據(jù)后向委托人主張權(quán)利。
《民法典》首次將“跳單”行為上升到了法律層面，不僅保障了中介人的權(quán)益，同時(shí)對(duì)于違背契約精神的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)制。隨著我國(guó)法律體系的進(jìn)一步完善，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)中公平及誠(chéng)實(shí)守信精神的倡導(dǎo)不僅僅體現(xiàn)在原則上，更體現(xiàn)在合同締結(jié)與執(zhí)行中。
這里要特別提醒的是，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)除了能夠提供一定的交易信息、資源及服務(wù)外，因其熟悉交易程序和規(guī)則，還具有一定在該領(lǐng)域的專業(yè)技能。買賣雙方選擇正規(guī)、專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，可以在安全、便捷、合法的模式下促成交易，切勿為省中介費(fèi)而因小失大。
當(dāng)然，在保護(hù)中介權(quán)益的同時(shí)，《民法典》也調(diào)整關(guān)于委托人的相關(guān)權(quán)益，過(guò)去按照《合同法》相關(guān)規(guī)定，中介即使未促成合同簽訂，仍可以要求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。但《民法典》第964條規(guī)定，中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。法條中“按照約定”這四個(gè)字在一定程度上保護(hù)了委托人，只有委托人與中介機(jī)構(gòu)簽訂的合同中明確約定了中介未促成合同簽訂可以要求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用時(shí)，中介才能要求委托人支付相關(guān)費(fèi)用。
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