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作者按：在建設工程領域，許多項目是通過第三方介紹等使得建筑企業(yè)（承包人）與建設方（發(fā)包人）相識，最后簽訂了《建設工程施工合同》，第三方要收取一定比例的“介紹費”。建設公司與介紹人之間會因介紹費形成糾紛，此類糾紛屬于中介合同糾紛，為了便于建筑企業(yè)更好地處理此類糾紛，筆者對最高人民法院發(fā)布的中介合同糾紛裁判文書中的法律觀點進行了梳理。
注：《民法典》頒布將“居間合同”改為了“中介合同”，因此下文案例有使用“居間”的相關表達。
糾紛一：中介合同的管轄問題
1、裁判規(guī)則
適用一般合同管轄原則，即合同履行地或被告所在地。
2、具體案例
大新華航空公司訴華林證券公司、洋浦恒盛咨詢公司案件(《（2014）民一終字第23號民事裁定書》)中,法院認為：居間合同通常有三方，就原告來說，其他兩方可以都為案件當事人，可以選擇一被告所在地，在法院開庭前不作實質(zhì)性審查。
3、對建筑企業(yè)的指導意義
此類案件不適用建設工程的專屬管轄，可以申請管轄權異議。
糾紛二：中介合同約定的支付費用的條件未成就時，是否有權主張該費用？
1、判決規(guī)則
委托人可以就此抗辯支付中介費的條件未成就，要求暫不支付中介費用。
2、具體案例
江蘇日月星公司訴徐工筑路公司案（案號：《（2013）民申字第676號民事裁定書》中，約定收回全部貨款支付居間（中介）費用，后徐工筑路公司以貨款未全部收回為由抗辯，得到了法院的支持。
3、對建筑企業(yè)的指導意義
中介合同中可以約定支付中介費的條件及支付標準的變動等，例如：
（1）約定工程款支付到一定比例時，分次支付中介費用。
（2）約定工程款下浮低于一定比例時，可調(diào)整中介費用的比例。
糾紛三：進行了中介工作，由于委托人的原因未能成功時的責任
1、裁判觀點
（1）合同責任是無過錯責任，與當事人的主觀狀態(tài)無涉，委托人不管是否存在惡意，只要違反合同約定的義務，即屬違約。
（2）對于中介合同的委托人而言，這并非意味著其負有必須通過接待和洽談的方式來對待中介人所報告的訂立合同機會的義務，委托人面對中介人所報告的訂立合同的機會，有權根據(jù)自身條件、投資人的基本情況等進行正常的商業(yè)判斷，以決定是否需要進一步的接洽。
（3）如果委托人并非不正當?shù)刈柚怪薪槿怂俪傻暮贤闪?，則委托人不接待和洽談投資人的行為并不構成違約。
2、案例
馬某與大洋公司居間合同糾紛（《（2014）民申字第793號民事裁定書》）一案中，法院認為：馬某的敘述及其提供的證據(jù)不能充分證明大洋公司不正當?shù)刈钃?，導致與馬某引進的投資商的合同不能成立，因此，馬某主張大洋公司違約并要求大洋公司承擔相應的違約責任的主張不成立。
3、對建筑企業(yè)的指導意義
建筑企業(yè)得到中介人報告的機會后，可根據(jù)自身的實際情況及發(fā)包人的主要條款的條件來確定是否簽訂合同，如因故未能簽訂合同的，不構成中介合同的違約，不承擔中介合同的違約責任。
糾紛四：中介人完成中介工作后，委托人以項目通過網(wǎng)絡公開招標為由，拒絕支付中介費用
1、裁判觀點
人民法院不予以支持。
2、案例
宜昌三峽礦業(yè)有限公司與鄭烈功居間合同糾紛《（2013）民申字第323號民事裁定書》。
3、對建筑企業(yè)的借鑒意義
建筑企業(yè)簽訂了施工合同后，又以工程通過公開招投標取得承包權為由拒絕支付中介費的，法院一般不予支持。
糾紛五：中介人從事的行為系職務行為的，是否有權主張中介費？
1、裁判觀點
代理人在單位從事職務的行為不認為系中介行為，無權主張中介費用。
2、案例
石明與沈陽五洲商業(yè)廣場發(fā)展有限公司、王寅居間合同糾紛民事判決書（案號：（2012）民抗字第37號）中，石明曾作五洲公司副董事長職務（雖僅為實際控制人任命的），其行為職務行為，不屬于居間（中介）行為。
3、對建筑企業(yè)的指導意義
（1）如果中介人為發(fā)包人的高級管理人員，其行為通過可以認定為職務行為，其行為不屬于中介行為，建筑企業(yè)可以引為抗辯理由。
（2）如果中介人屬于建筑企業(yè)的管理人員（如有勞動關系、或分公司副經(jīng)理之類），其行為可以認定為職務行為；建筑企業(yè)對此類人員主張中介費用的，可以以職務行為來抗辯。
糾紛六：委托人是否提出中介費過高，能否請求人民法院予以調(diào)整？
1、裁判觀點
（1）公司的分公司負責人委托他人代為承攬工程的，由總公司承擔責任。
（2）約定的中介費用過高，人民法院可以予以調(diào)整。
2、案例
中國中鐵航空港建設集團有限公司、中國航空港建設總公司華東分公司與胡光明居間合同糾紛審判監(jiān)督民事判決書(案號：（2014）民提字第74號）。該案是承攬建筑工程項目引發(fā)的爭議，最高院的具體理由為：
首先，根據(jù)《招投標法》的規(guī)定，“大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益公眾安全的項目”必須進行招投標。案涉蕪湖聯(lián)盛國際商業(yè)廣場項目屬于必須招投標的范圍，從一、二審法院查明的情況看，航空港總公司對該項目的承包權也正是通過招投標活動最終中標取得。由于案涉工程的招投標活動必須遵守《招投標法》第四十三條的規(guī)定，即“在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。”故胡光明在航空港總公司在蕪湖聯(lián)盛國際商業(yè)廣場項目中標一事中居間的作用也僅僅限于報告招標信息及撮合招投標雙方相關負責人相識，所取得的居間報酬應當與其從事居間活動所付出的勞動相符。如果胡光明認為其在促成航空港總公司在案涉工程項目中標一事上存在除報告招標信息、撮合招投標雙方負責人相識以外的其他居間活動，一是必須提出證據(jù)證明其付出，二是應當證明其居間活動不違反《招投標法》第四十三條的規(guī)定。但胡光明在本案一、二審期間所舉證據(jù)，并未證明其尚有其他合法的居間活動及付出。
其次，近年來我國建筑工程施工行業(yè)屬于微利行業(yè)。雙方當事人在居間合同中對居間報酬的過高約定，存在利益失衡的可能。本案一、二審法院行使自由裁量權，將當事人在居間合同中約定的居間報酬從工程總金額5%調(diào)整為1%的做法，既符合建筑施工行業(yè)系微利行業(yè)的基本情況，也與胡光明實際在居間活動中的付出相符，較好地平衡了雙方當事人之間的利益，故這一調(diào)整并非濫用自由裁量權。
3、對建筑企業(yè)指導意義
（1）建筑企業(yè)可以取得承包權的主要是通過招投標取得來抗辯；
（2）近年來我國建筑工程施工行業(yè)屬于微利行業(yè)，雙方當事人在中介合同中對中介報酬的過高約定，可以請求人民法院予以調(diào)整。
糾紛七：委托人委托中介人進行中介工作，后非委托人就該項目簽訂了合同，中介人是否能主張中介費？
1、裁判觀點
不能主張。因為甲公司的中介不成立，乙公司無中介的意思表示，那么就導致無權主張中介費用。除非甲、乙之間屬于關聯(lián)公司。
2、案例
北京燕谷房地產(chǎn)開發(fā)公司、北京天全咨詢服務有限責任公司與北京地杰昌盛置業(yè)投資有限公司、北京韓建集團有限公司、北京韓建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司居間合同糾紛（案號：（2012）民申字第1602號）。
3、指導意義
除非中介人能證明委托人與最終簽訂合同的單位為關聯(lián)單位，否則中介人一般不能主張中介費用。在司法實踐中證明兩企業(yè)存在關聯(lián)關系比較困難。
糾紛八：中介合同約定了多項內(nèi)容，如已完成中介工作，是否可以主張中介費？
1、裁判觀點
如合同的主要內(nèi)容為中介，其他內(nèi)容僅為中介中具體工作的，不屬于合同附隨義務，如中介目的實現(xiàn)了，則可認為完成了中介行為。
2、案例
萬嘉融資咨詢私人有限公司、葉順安與中宇建材集團有限公司居間合同糾紛二審民事判決書（案號：（2014）民四終字第14號）。該判決認為：從《融資協(xié)議》的內(nèi)容看，萬嘉公司、葉順安的主要義務就是為中宇公司成功引薦投資者。雖然《融資協(xié)議》第四條約定了九項內(nèi)容，但這九項內(nèi)容是為了達到成功引薦投資者這一合同目的而具體細化的若干事項，并非獨立的合同義務，亦非合同法上規(guī)定的主合同義務的附隨義務。
3、建筑企業(yè)應注意的問題
建筑企業(yè)不能以中介人非主要事項未達到要求來抗辯。
糾紛九：中介費用的多種表現(xiàn)形式
1、裁判觀點
關于以價差、利潤等形式所計算的費用，如果屬于中介費用的，可以認為雙方為中介合同。
2、案例
美國百瑞德公司與北京穎泰嘉和生物科技有限公司居間合同糾紛申請再審民事裁定書《案號：（2014）民申字第270號）中法院觀點為：百瑞德公司的訴訟請求雖然使用的是“應得利潤”的表述以及賠償“應得利潤的損失”等，但其真實意思是要求穎泰嘉和公司根據(jù)《合作協(xié)議》的約定向其支付相應的報酬并賠償因遲付給其造成的利息損失。
3、建筑企業(yè)的借鑒
許多隱形的服務費、應得利潤等屬于中介合同的范疇。
糾紛十：進行了前期中介工作，后期被“甩”了，能否主張中介費用？
1、裁判觀點
如果合同有約定視為完成中介的，應視為完成中介工作，可以主張中介費用。
2、案例
大連北良企業(yè)集團有限公司與大連泰華投資有限公司居間合同糾紛申請再審民事裁定書（案號（2014）民申字第910號）
（1）合同約定
在本合同履行期內(nèi)，轉(zhuǎn)讓方違反本合同約定，擅自與大連港公司達成并實現(xiàn)本次交易；或者因轉(zhuǎn)讓方原因?qū)е卤竞贤K止后一年內(nèi)，轉(zhuǎn)讓方與大連港公司達成并實現(xiàn)本次交易；視為泰華公司履行本合同，北良集團仍應按本合同約定向泰華公司支付上述中介服務費”
（2）法院認定
鑒于，一是泰華公司前期是根據(jù)《股權轉(zhuǎn)讓中介服務合同》履行了部分中介服務事項的；二是后期泰華公司沒有履行《股權轉(zhuǎn)讓中介服務合同》的中介服務事項的原因，是因北良集團未讓或者說是不讓其履行合同義務所致，并非泰華公司違反合同約定不履行合同義務。因此，根據(jù)《股權轉(zhuǎn)讓中介服務合同》的上述約定，即使泰華公司后期事實上沒有參與股權轉(zhuǎn)讓的中介服務工作，仍應視為泰華公司履行了該中介服務合同，北良集團亦應按照約定向泰華公司支付相關中介服務費。
3、借鑒意義
建筑企業(yè)在簽訂中介合同時，關于完成中介工作的要慎重，特別是獨家中介。
總結：上述十條糾紛現(xiàn)象對應的裁判規(guī)則代表了最高法院的相關觀點。在發(fā)生居間合同糾紛時：
1、建筑企業(yè)可以參照上述裁判規(guī)則，行使自己的抗辯權；
2、如果抗辯的觀點不能成立，就及時協(xié)調(diào)處理，避免損失的進一步擴大。
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