最近，有個(gè)新聞在地產(chǎn)圈刷屏了，我愛我家原副總裁胡景暉因炮轟“自如、蛋殼等長租公寓推高房租”被迫離職了。
暴漲的房租，終于刺激到了公眾敏感的神經(jīng)，事件目前還在不斷發(fā)酵升級。
壓力之下，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)作出了“不漲房租”的承諾，并將12萬套（間）存量房源投向市場。
對于這些不漲房租的承諾，你信嗎？
信或是不信，需要先要弄清楚這一波房租上漲現(xiàn)象是怎么造成的！
01
房租究竟是怎么漲起來的？
目前來看，輿論的矛頭紛紛指向?yàn)榱藸帄Z房源哄抬租金、高價(jià)收房的長租公寓。大家一致認(rèn)為長租公寓在悄悄的壟斷市場，壟斷讓漲價(jià)成了必然！
無論你是上58同城、趕集網(wǎng)，還是自如、蛋殼等手機(jī)APP，要找房子租，你都會發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象。
“一房東”在租房市場上隱退了，現(xiàn)在的房源信息渠道都被那些中介和房托公司壟斷了，根本沒有一個(gè)可以直租的平臺。
由于租金低，管理落后，房東直租的傳統(tǒng)租賃模式利潤很薄。
逐利的資本看到了這一現(xiàn)象，開始用互聯(lián)網(wǎng)模式改造租房市場，對房東直租的經(jīng)營模式進(jìn)行降維打擊，長租公寓就開始稱霸天下了。
在這種情況下，即便是租戶的智商再高、人脈再廣，面對租房市場上長租公寓“橫掃天下”的局面，也不得不就范！即便是心不甘、情不愿，也只能以“半推半就”的形式，接受長租公寓的高額租金和變相漲價(jià)。
漲價(jià)，也許是行業(yè)升級的必然，但也有惡性競爭的因素。
當(dāng)房源開始被爭搶，戰(zhàn)爭就開始了。
第一戰(zhàn)場是線上的明戰(zhàn)！
我舉一個(gè)很鮮明的“戰(zhàn)例”來說明長租公寓之間白熱化的價(jià)格戰(zhàn)爭。
北京的陳先生在天通苑有一套房子，在網(wǎng)上發(fā)帖求租，引來兩撥人。一撥是自如的人，一撥是蛋殼的人。
本來陳先生認(rèn)為，如果能以7500元/月租出去很不錯(cuò)了。但為了搶房源，自如把報(bào)價(jià)提高到了每月9500元，蛋殼報(bào)了10800元每月。在幾個(gè)回合的較量之后，蛋殼勝出。
雖然北京房地產(chǎn)中介協(xié)會說了，中介高價(jià)搶收房源“邏輯上不太說得通”。但事實(shí)就是這樣，長租公寓高價(jià)拿房，代價(jià)卻由租戶承擔(dān)。
第二戰(zhàn)場是線下的巷戰(zhàn)。
為了搶房源，不同的資本開始戰(zhàn)爭！不同的長租企業(yè)也開始較量。
自如、蛋殼在全國各大城市的各個(gè)大街小巷都展開了“火拼”。這兩個(gè)公司不但互相挖對方的搶房人才，還各自制定了搶房計(jì)劃，這僅僅是供給端的較量。
從2016年開始，自如推出了“海燕”，蛋殼搞起“椋鳥計(jì)劃”，這使得長租公寓的戰(zhàn)爭蔓延到各個(gè)大學(xué)。
但是，這兩家的運(yùn)營模式都是差不多的，都是以房源為盈利基礎(chǔ)的。這些長租公寓要么是以從房東手中收購房源的形式，要么承租房源的形式，要么簽訂協(xié)定發(fā)布房源形式。
不同壟斷房源的形式，造成了相同的結(jié)果——讓自已成為超級“二房東”。
這些超級“二房東”把一些中低端的房子裝修改造成中高端房子后對外出租，這類型房源的占比快速增加，帶動(dòng)了租金上漲。
最后的結(jié)果，就是自然而然的壟斷寡頭出現(xiàn)了！
以北京為例，北京共有租賃人口800萬人，目前租賃總房源量約為350萬間。可是，在網(wǎng)上和手機(jī)APP上發(fā)布的可供有效租房的總房源量只有數(shù)十萬套（間）。
而數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月，“自如”品牌所管理的房源規(guī)模從25萬間迅猛發(fā)展到了50萬間。
僅僅從本次“承諾不漲房租”的事件來看，將全部存量房源投向市場的長租公寓企業(yè)中，自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯(lián)行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世杰佳園400間、潤邦潤家150間。
12萬套可租房源中，自如占了8萬間。在北京的租房市場中，自如算是規(guī)模最大、影響最大的一家。其壟斷地位與鏈家有關(guān)，自如本身就脫胎于鏈家。通過鏈家的線上資源，自如將其經(jīng)營范圍拓展到北京、上海、深圳、廣州、天津、南京、杭州、成都、武漢這九個(gè)城市之中。
如果媒體沒有爆炒“房租”話題，自如基本可以做到隨心所欲的操縱房租。
在這個(gè)角度看，壟斷是操縱價(jià)格的前提，房租上漲幾乎是必然的！
02
房租上漲，一房東就真的受益嗎？
長租公寓模式是不惜通過一定溢價(jià)，把市面上愿意出租的房源，盡量收取過來，就可形成一定程度壟斷。在這種模式中，與長租公寓達(dá)成協(xié)議的房東（業(yè)主）就能獲益嗎？
為了搞清真相，我專門問了一個(gè)朋友。他有房子出租，并且與自如和蛋殼方面的人都談過。
他對我說，因?yàn)樽匀绾偷皻ぴ诰唧w地段上都可以造成區(qū)域壟斷，所以出租房屋的市場價(jià)事實(shí)上是自如、蛋殼和相寓等長租公寓決定的。
當(dāng)一個(gè)長租公寓在某一個(gè)地區(qū)拿房達(dá)到一定數(shù)量以后，這個(gè)出租價(jià)格基本上就在這些企業(yè)可控范圍之內(nèi)了，加多少就能左右市場了。
表面上，他們是高價(jià)收取業(yè)主的房子。但房子的租期一般是3~5年的長租期，長租公寓可以操縱價(jià)格。這也就意味著，長租公寓的收房價(jià)格是低于市場平均價(jià)格的。
不但如此，長租公寓還要定期克扣房東的維修金，每年都有固定時(shí)間設(shè)置免租期，還有省心租等等項(xiàng)目，都是從房主那里榨取油水。
這樣看起來，長租公寓唯一的優(yōu)惠，似乎就是房子到期之后，蛋殼以免費(fèi)裝修的形式回饋房東。
先吃業(yè)主，再吃租戶，這就是長租公寓的游戲。
所以，一房東也喊冤！
不過，說到底，最冤的是還是租戶。
現(xiàn)在這個(gè)季節(jié)，正值大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生找工作的高峰期。各位同學(xué)離開了大學(xué)寢室，都需要給自己找一個(gè)蝸居之所，租房對于他們來說是剛需。
但因?yàn)橹氨本┑囊粓龃蠡穑珖芏嘁痪€城市的群租房都被定性為“危房”或“非法群租”，能拆就拆。
需求越來越多，房源卻越來越少，供需不平衡了，再加上長租公寓囤房不租、惡意抬價(jià)，房租暴漲就是順理成章的事情了。
03
承諾不漲房租，能相信嗎？
面對強(qiáng)大的輿論壓力，自如作為租賃市場的壟斷寡頭，率先將每套（間）的月租金降價(jià)10%~15%。蛋殼、相寓相繼跟進(jìn)降價(jià)！
但是，已經(jīng)簽訂租房協(xié)定的租金是不會降的，老租戶只能乖乖認(rèn)栽。畢竟，買房是剛需，租房也是剛需。對于漂流在一二線大城市的年輕人來說，租房子是一件不能回避的事。
未來房租真的不會漲嗎？我的回答是：長期來看不可能。
因?yàn)閺谋举|(zhì)上來說，經(jīng)濟(jì)成本是不能分?jǐn)偟模荒芑ハ噢D(zhuǎn)移。
買房的承受了高房價(jià)，勢必就會通過租金把購房成本轉(zhuǎn)嫁掉。
無論是長租公寓，還是其他二房東自然要承擔(dān)這些成本。
按中國的租售比，現(xiàn)在的租金不足以在有效的時(shí)間內(nèi)回收成本，怎么辦？看來看去，好像只有漲房租這一條路可以走！
從地價(jià)到房價(jià)，從房價(jià)到房租，這是一條必然要走的路。
PS:今年暫時(shí)不漲明年也會漲的！
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