論起來，長租公寓近幾年掛熱搜的次數(shù)可真不少，但無一不是負(fù)面新聞。這次也是熟悉的玩家蛋殼公寓，管家離職、保潔一個月沒來、客服打不通電話背后是久拖未付的員工工資。對此，員工們不禁懷疑蛋殼是否將破產(chǎn)跑路，消息雖然遭到了蛋殼官方辟謠，但并未打消大家的疑慮。一半海水，一半火焰，問題并不僅限于蛋殼，長租公寓頻頻暴雷背后，行業(yè)進(jìn)入洗牌期，中小玩家出局、頭部玩家問題頻發(fā)，長租公寓模式隱匿的弊病已經(jīng)暴露。過去幾年，長租市場需求擴大，玩家借助資本杠桿，以高收地租的玩法急速跑馬圈地，但大步躍進(jìn)的背后也讓整個行業(yè)陷入窘境。蛋殼公寓當(dāng)下問題屢次訴諸報端，就是長租公寓模式問題背后的一個典型代表。破產(chǎn)跑路、吃差價、甲醛房、漲價、欠款等詞條成為長租公寓甩不掉的烙印。貝殼研究院統(tǒng)計，僅2019年就有52家長租公寓遭遇資金鏈斷裂、跑路或倒閉。中小梯隊玩家出局背后，三大頭部玩家也頻遭輿論聲討，資本熱度消減之后，長租公寓玩家還需重新審視自己。2015年的政策東風(fēng)，讓長租公寓開始扶搖直上，野蠻生長。多位中小玩家聞風(fēng)而動又猝然離場。今年以來全國爆雷的長租公寓達(dá)26家，友客、巢客、嵐越、城璞等玩家也相繼被曝資金鏈斷裂、破產(chǎn)跑路，租客已交的預(yù)付款難尋、房東被欠大批租金。中小玩家撤退之際，已經(jīng)跑到行業(yè)頭部位置的玩家現(xiàn)狀如何呢？風(fēng)波不斷背后，長租公寓是否必死無疑？不妨從青客、蛋殼、自如這三位頭部玩家來看長租公寓的未來。作為一種規(guī)模經(jīng)濟(jì)，長租公寓也未擺脫賠本賺吆喝的窘境。“我還活著！”去年，青客在納斯達(dá)克完成上市之后，其創(chuàng)始人金光杰大聲感慨道。活著，已經(jīng)成為眾多深陷虧損泥潭的玩家的目標(biāo)。去年，青客流血上市并摘得長租公寓第一股，但也沒能擺脫以虧損換市場的增長方式，缺乏有效的造血能力，青客只能依靠融資租賃、租金貸以及信貸等手段獲得資本支持。今年1月，緊隨其上市的蛋殼公寓日子也不好過。2017年凈虧損額為2.7億元，2018年凈虧損額高達(dá)13.7億元，2019年凈虧損擴大到34.372億元！蛋殼上市當(dāng)天市值為27.4億美元，然后便迅速破發(fā)，最新市值僅為巔峰時期的十分之一。青客同樣面臨持續(xù)虧損、股價下跌、市值縮水等難題。2017財年、2018財年、2019財年凈利潤分別為-2.45億元、-4.99億元、-4.89億元，三年累計虧損12.42億元！市值也是如此，青客從上市時的8億美元，至今縮水了30%，約為5.76億美元。相比于這兩家急于以上市獲取資本支持的老二、老三，自如作為房源數(shù)量占有率最高的老大反而更沉得住氣，對于上市傳聞也頻頻解釋沒有上市時間表。那自如的業(yè)績表現(xiàn)如何呢？僅能了解到，從2015~2017年其累計虧損近13億元，不過從其三緘其口的表現(xiàn)中，也能看出虧損或在持續(xù)。疊加今年疫情期間，自如以虧損為由，要求房東降租金，否則解約的新聞甚囂塵上或也在為虧損做注腳。就市場房源占比而言，自如對外公布其房源數(shù)量突破100萬間，蛋殼的公寓數(shù)量顯示43.83萬間，青客則為9.96萬間。盡管長租公寓馬太效應(yīng)日趨明顯，但頭部玩家的差距也是極為突出，這也就解釋了青客和蛋殼著急上市求擴張的原因了。業(yè)績虧損背后，不止于模式問題，“甲醛門”、提供“中水”、要求房東“降租，否則解約”等負(fù)面消息纏身也在警示這些玩家，還需及時回頭注重用戶的運作留存。2018年開始的一系列“爆雷”事件，讓長租公寓市場再次回歸理性。長租公寓要面對的是一個長期市場，玩家們活下來之后，應(yīng)該率先構(gòu)建一個更為穩(wěn)健的發(fā)展模式，而不是一味地野蠻生長。當(dāng)前長租公寓的盈利來源主要是房東與租客之間的租金差，以及面向租客提供的增值服務(wù)。而急于跑馬圈地和建資金池的玩家研究出了“高收低租、長收短付”這種模式。這種模式聽起來很離譜，而且看似并不賺錢，但卻使長租公寓在市場上能夠迅速擴張，搶占房源和租客，而這也是長租公寓爆雷的根本所在。而且，這種模式一旦遭遇市場泡沫破裂之后，風(fēng)險就會被轉(zhuǎn)嫁到承租者和房東身上，資金鏈斷裂，會導(dǎo)致房租無法按時給付，租客無家可歸，房東利益受損。這意味著，長租公寓問題暴露后，承受“爆雷”之痛的首先就是租戶和業(yè)主。當(dāng)然，長期來看，這種破壞市場價格的模式，對于許多長租公寓玩家而言也是自掘墳?zāi)埂?/span>資本故事講的再好看，沉淀到行業(yè)本身，還是需要賽道里的玩家們注重客戶、懂得精耕，堅持對商業(yè)模式長期價值的挖掘。可以看到，這兩年，疊加囿于投資回報周期長、盈利模式不清晰，資本介入更加審慎。但這并不意味著當(dāng)前長租公寓的政策紅利和市場機遇已經(jīng)散盡。目前，長租公寓市場滲透率約為2%，而中國租賃人口占比約為11.6%，遠(yuǎn)低于英美及日本的30%。未來10年租賃人口占比將持續(xù)上行至20%，屆時租賃市場規(guī)模將達(dá)到4.6萬億。而且進(jìn)入該賽道的玩家不僅于此，自 2015 年開始，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)也開始大刀闊斧的進(jìn)軍長租公寓市場，如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等資深房地產(chǎn)玩家，這些玩家以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自有的土地和樓宇進(jìn)行運營，實力不容小覷。長租公寓是一個高投入、回收周期長的行業(yè)，進(jìn)入精耕期后，玩家們運營水平與盈利能力將是行業(yè)和投資者關(guān)注的核心。無疑的是，能夠細(xì)水長流的玩家一定是注重深耕用戶的企業(yè)。點擊下方空白區(qū)域有驚喜！
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