??資本偵探原創(chuàng)
青客又一次推遲了二季度財(cái)報(bào)發(fā)布的時(shí)間，對(duì)于一家美股上市公司而言，這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。
通常來(lái)說(shuō)，從7月中旬開始，美股上市公司將在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)陸續(xù)發(fā)布二季度財(cái)報(bào)，而如今時(shí)間已經(jīng)即將來(lái)到10月份，青客的二季度財(cái)報(bào)在多次預(yù)告之后卻遲遲未能露面。
同時(shí)，上市不到一年，頭頂長(zhǎng)租公寓第一股光環(huán)的青客，已經(jīng)多次陷入暴雷傳聞中。情況顯然并不樂(lè)觀。
成立于2012年的青客是國(guó)內(nèi)最早一批做分散式長(zhǎng)租公寓的玩家，過(guò)去幾年，得益于市場(chǎng)需求擴(kuò)大、資本杠桿持續(xù)撬動(dòng)等因素，長(zhǎng)租公寓行業(yè)步入增長(zhǎng)快車道。但對(duì)效率的過(guò)度追求也導(dǎo)致行業(yè)陷入困境，青客當(dāng)下的尷尬處境，是行業(yè)整體困境的一個(gè)代表。
對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)而言，冰山和火焰是長(zhǎng)期并存的兩個(gè)極端。
一方面，在都市龐大的住房租賃需求前，長(zhǎng)租公寓一頭減輕房東麻煩，一頭增加房客便利的模式，輔以資本的撬動(dòng)作用，迅速橫掃市場(chǎng)。另一方面，重資產(chǎn)的屬性又為長(zhǎng)租公寓戴上了沉重枷鎖，在規(guī)模擴(kuò)張與謀求盈利，房東與房客等多重角色中艱難尋找平衡。
今年上半年，疫情下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)日子尤為難過(guò)：受疫情影響，復(fù)工復(fù)產(chǎn)推遲導(dǎo)致房屋空置率上升，全國(guó)各地長(zhǎng)租公寓平臺(tái)營(yíng)收下降。但平臺(tái)仍需承擔(dān)高昂的運(yùn)營(yíng)成本——團(tuán)隊(duì)員工費(fèi)用、房源預(yù)付租金成本、裝修和維護(hù)費(fèi)用等，導(dǎo)致原本現(xiàn)金流吃緊情況更加嚴(yán)重，長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨生死存亡的考驗(yàn)。
多重因素疊加，潛在的風(fēng)險(xiǎn)被放大。
近段時(shí)間，全國(guó)各地長(zhǎng)租公寓暴雷事件頻出：杭州友客、巢客，上海嵐越，廣州城璞相繼被曝公司資金斷裂后破產(chǎn)跑路，租客已交的房租預(yù)付款不見(jiàn)，房東被欠大批付款。即便是已經(jīng)跑到行業(yè)頭部位置的玩家，一直以來(lái)也風(fēng)波不斷：此前，自如曾陷入甲醛房風(fēng)波；今年年初，蛋殼遭遇“吃房租差價(jià)”的輿論聲討。
而從已上市的蛋殼公寓和青客的表現(xiàn)來(lái)看，虧損是行業(yè)繞不開的主題：
蛋殼公寓最新公司財(cái)報(bào)顯示，2020年第一季度虧損12.3億元人民幣。如今，蛋殼公寓股價(jià)相較年初跌幅已經(jīng)超60%。
同為上市公司的青客公寓今年5月曾被傳倒閉，隨后青客公寓發(fā)布聲明辟謠，稱公司在正常運(yùn)營(yíng)中，但同時(shí)也承認(rèn)公司遇到了資金困難。
事實(shí)上，無(wú)論暴雷、甲醛爭(zhēng)議還是房租差價(jià)風(fēng)波，歸根結(jié)底都引向一個(gè)終極疑問(wèn)：長(zhǎng)租公寓這門生意究竟能不能成立？面對(duì)內(nèi)外部重重考驗(yàn)，長(zhǎng)租公寓的未來(lái)到底是會(huì)走向天堂還是地獄？
風(fēng)口起又落
在長(zhǎng)租公寓發(fā)展初期，對(duì)于長(zhǎng)期飽受租房質(zhì)量參差不齊、黑中介等困擾的用戶群體而言，這確實(shí)是值得鼓勵(lì)的商業(yè)模式創(chuàng)新。
打開租房APP，根據(jù)距離或地鐵站、商圈位置，搜索豐富多樣的戶型、小區(qū)，各種文字、視頻或照片詳細(xì)透明地介紹朝向、室友等房間信息，房?jī)?nèi)統(tǒng)一全新的裝修，并且配備齊全的家電，統(tǒng)一化管理、生活服務(wù)齊全、居住體驗(yàn)佳的長(zhǎng)租公寓成為年輕一代的租房首選。
長(zhǎng)租公寓是互聯(lián)網(wǎng)滲透?jìng)鹘y(tǒng)行業(yè)引發(fā)模式創(chuàng)新的典型代表。
從源流來(lái)講，長(zhǎng)租公寓又被稱作白領(lǐng)公寓或青年公寓，典型模式是公寓運(yùn)營(yíng)商將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，在進(jìn)行裝修改造、配齊家具家電后，以單間形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。這一模式于2002年開始起步，初期主要服務(wù)于跨國(guó)公司來(lái)華高管，2008年開始，酒店式公寓迅速發(fā)展。2010年，互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展疊加消費(fèi)升級(jí)，促使長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)大，大批長(zhǎng)租公寓品牌陸續(xù)出現(xiàn)，例如如今的頭部玩家自如就是在這一時(shí)期成立的。
2014年，小米科技聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)兼CEO雷軍斥資近1億元人民幣，入股一家名為you+國(guó)際青年公寓的創(chuàng)業(yè)公司，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投熱潮正盛之時(shí)，這一動(dòng)作迅速將長(zhǎng)租公寓推至風(fēng)口浪尖。隨之，在2015年前后，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)如雨后春筍般成立。
根據(jù)房源劃分，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為"集中式"和"分散式"兩類。
分散式長(zhǎng)租公寓品牌以自如、青客、蛋殼為代表，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似"二房東"。而自2015年開始大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓等，則以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
對(duì)比“租期短、租住條件差”的傳統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓擁有兩個(gè)最為顯著的特點(diǎn)：一是租賃期較長(zhǎng)，二是擁有相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化和舒適的居住環(huán)境。
租房市場(chǎng)供需兩端的長(zhǎng)期不平衡是長(zhǎng)租公寓行業(yè)蛋糕迅速做大的根本原因。在城市化不斷深化的背景下，人口流動(dòng)加速，但由于房?jī)r(jià)高企，租房成為了更多年輕一代的選擇，需求端的嚴(yán)重饑渴催生出長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，眾多長(zhǎng)租公寓品牌在短短數(shù)年間取得了爆發(fā)性增長(zhǎng)。
圖源網(wǎng)絡(luò)
同時(shí)，2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，提出要建立多渠道共計(jì)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)各種住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策逐步出臺(tái)。政策導(dǎo)向在很大程度上助推了長(zhǎng)租公寓行業(yè)的快速發(fā)展。
據(jù)Fastdata極數(shù)《2019年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2018年末，中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.41億，截至2019年底，一線及新一線城市住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)一萬(wàn)億元。隨著租房消費(fèi)升級(jí)，長(zhǎng)租公寓APP滲透率不斷上升，截至2019年10月，長(zhǎng)租公寓APP整體活躍用戶規(guī)模超220萬(wàn)。與龐大的市場(chǎng)需求相比，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍處于在“爬坡期”，前景依然廣闊。
站在風(fēng)口上，過(guò)去幾年，長(zhǎng)租公寓自然也吸引了投資人的目光。Fastdata極數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2019年前十月長(zhǎng)租公寓創(chuàng)投融資近120億元人民幣，大量資金迅速涌向頭部公司。蛋殼公寓C輪和D輪分別融資5億美元和1.9億美元，自如獲B輪融資5億美元、魔方公寓完成D輪融資1.5億美元等。
經(jīng)過(guò)前幾年的資本助推，各大長(zhǎng)租公寓平臺(tái)迅速擴(kuò)張，頭部格局已經(jīng)比較穩(wěn)定。
依據(jù)2019年年末公開報(bào)道數(shù)據(jù)，自如運(yùn)營(yíng)房源超100萬(wàn)間，月活用戶規(guī)模超150萬(wàn)。
根據(jù)蛋殼招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2019年11月30日，蛋殼公寓的房源數(shù)量為43.27萬(wàn)間，增長(zhǎng)177倍。于2020年1月在美國(guó)紐交所掛牌上市。
青客公寓持有的房源總數(shù)在10萬(wàn)量級(jí)左右，市場(chǎng)區(qū)域性比較明顯。
但在行業(yè)狂飆突進(jìn)之時(shí)，長(zhǎng)租公寓也開始出現(xiàn)種種亂象：暴雷、跑路事件屢有發(fā)生，頭部玩家中，甲醛房、推動(dòng)房租上漲等負(fù)面事件也一度引發(fā)外界對(duì)長(zhǎng)租公寓賽道的討伐。
經(jīng)歷了初期的跑馬圈地賽后，持續(xù)快速奔跑的長(zhǎng)租公寓終于開始遭遇陣痛。長(zhǎng)租公寓能度過(guò)危機(jī)嗎？
重模式下的盈利難題
2018年8月，長(zhǎng)租公寓在輿論層面遭遇了兩次風(fēng)波。
該月，自如甲醛房事件發(fā)酵，同時(shí)，前我愛(ài)我家副總裁胡景暉炮轟長(zhǎng)租公寓為了拿房、搶規(guī)模推高房租的控訴，更是將整個(gè)行業(yè)推至風(fēng)口浪尖。由之，長(zhǎng)租公寓高速發(fā)展光鮮一面下的暗瘡逐漸暴露在市場(chǎng)更為嚴(yán)苛的目光下。
盡管兩大負(fù)面事件的起因各不相同，但追根究底，行業(yè)集中陷入輿論風(fēng)波，與自身模式存在的局限性密不可分。
長(zhǎng)租公寓模式遭遇的最大質(zhì)疑之一在于其并不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)（傳統(tǒng)地產(chǎn)商玩家除外）。長(zhǎng)租公寓模式得以運(yùn)轉(zhuǎn)的前提是租得物業(yè)，也就是拿房，進(jìn)而通過(guò)出租物業(yè)獲得營(yíng)收和利潤(rùn)。因此，物業(yè)使用權(quán)的穩(wěn)定性，如租期、出租價(jià)格等，就取決于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方與“大房東”的關(guān)系穩(wěn)固性，其中暗藏的風(fēng)險(xiǎn)在于物業(yè)持有者收回物業(yè)，或者重新談判出租價(jià)格都會(huì)增加長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的成本。
正因如此，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)重資本的行業(yè)。每一套房子收進(jìn)來(lái)，在沒(méi)有產(chǎn)生一分錢收益的前提下要投入幾萬(wàn)塊去裝修改造，這部分投入要靠后續(xù)的租金差價(jià)一年多甚至兩年的時(shí)間才能回收。
具體來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)在受到租戶的租金之前，需要給業(yè)主支付房費(fèi)，然后還要承擔(dān)裝修成本、材料、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如品牌宣傳，服務(wù)費(fèi)用如家具維修，以及人工等各項(xiàng)費(fèi)用。正因如此，一些頭部平臺(tái)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。
自如尚未公開披露自身的盈利情況，但據(jù)第一消費(fèi)金融數(shù)據(jù)顯示，自如在2015到2017的三年間累計(jì)虧損約13億元。
蛋殼公寓2020年第一季度財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.4億元，同比增長(zhǎng)62.48%，但是公司虧損也持續(xù)加劇，2020年一季度公司虧損12.3億元，2017年、2018年、2019年分別虧損2.72億元、13.66億元、34.35億元。
青客公寓招股說(shuō)明書顯示，該公司2019年度營(yíng)業(yè)收入為 12.34億元，同比上年增長(zhǎng)38.65%，凈利潤(rùn)虧損4.98億元，較2018年同比減少0.3%。2017～2019年資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升，分別為137.17%、143.82%和145.02%。此外，2017-2019年青客公寓連續(xù)3個(gè)財(cái)年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)。
由于需要大量資本投入，如何撬動(dòng)杠桿，便成為長(zhǎng)租公寓發(fā)展過(guò)程中非常難又非常重要的一環(huán)，“租金貸”的出現(xiàn)和普及是長(zhǎng)租公寓發(fā)展歷程中非常重要的節(jié)點(diǎn)。
2015年前后，伴隨互聯(lián)網(wǎng)金融的快速發(fā)展，“租金貸”出現(xiàn)并逐漸在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域普及開來(lái)?！白饨鹳J”的基本模式是，金融平臺(tái)依據(jù)平臺(tái)和租客簽訂的合同，一次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給公寓方，租客按月或者按季度把租金支付給金融平臺(tái)還款。
在這個(gè)過(guò)程中，長(zhǎng)租公寓方一方面提前拿到了租客合同期內(nèi)的所有房租，另一方面又仍然按月給房東結(jié)款。這中間由于時(shí)間差出現(xiàn)的資金沉淀可以幫助平臺(tái)擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)快速回籠資金?！白饨鹳J”為長(zhǎng)租公寓平臺(tái)提供了新的融資渠道，許多平臺(tái)借助“租金貸”這個(gè)金融杠桿，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。
以蛋殼為例。據(jù)蛋殼2019年公司財(cái)報(bào)顯示，公司目前的資金主要來(lái)源于租賃預(yù)付款，包括金融機(jī)構(gòu)提供的租金貸預(yù)付款以及租客的預(yù)付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日,蛋殼公寓分別從金融機(jī)構(gòu)獲得預(yù)付款9.376億元、21.27億元和31.057億元，在2017年、2018年和2019年分別有91.3%、75.8%和65.9%采取租金貸款方式進(jìn)行房租給付。
但是這種模式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)：
一方面，長(zhǎng)租公寓通過(guò)租金貸獲得的資金實(shí)際上是長(zhǎng)租公寓在未來(lái)需要支付給房東的租金。所以當(dāng)公寓將這筆錢用作市場(chǎng)擴(kuò)張時(shí)，公寓就必須保證新開發(fā)房源的入住率。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，例如擴(kuò)張不順利，入住率不及預(yù)期、或者突然有大量租客退房等情況出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓就會(huì)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。
而另一方面，由于資金缺乏監(jiān)管，長(zhǎng)租公寓為了追求更高投資回報(bào)率，將資金投入到其他高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目或資本市場(chǎng)，進(jìn)一步增加了資金虧損的風(fēng)險(xiǎn)。近兩年頻發(fā)的長(zhǎng)租公寓暴雷事件主要就源于租金貸使用下的“高收低租”。
重資產(chǎn)模式、對(duì)資金的高度依賴，都意味著長(zhǎng)租公寓需要找到更多“開源”之道，但遺憾的是，從當(dāng)前來(lái)看，租金差仍是長(zhǎng)租公寓平臺(tái)盈利的主要方式。
從效益和效率角度分析，在存量固定的情況下，需要提升房屋空置率才能提升資金流轉(zhuǎn)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，只有入住率達(dá)到95%，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。自如公寓到2019年底才實(shí)現(xiàn)95%，而蛋殼公寓的入住率目前在75%左右。因此單純靠目前的收入來(lái)源很難在短期內(nèi)獲得盈利，拓寬盈利點(diǎn)就顯得尤為重要。
基于現(xiàn)實(shí)，長(zhǎng)租公寓們給市場(chǎng)講的故事都離不開“入口”這個(gè)餅。
蛋殼曾在招股書中這樣表示：租戶每天在公寓里待10個(gè)小時(shí)以上，這就是巨大的機(jī)會(huì)。蛋殼計(jì)劃強(qiáng)化并擴(kuò)展其生態(tài)系統(tǒng)：嵌入其他第三方服務(wù)提供商，提供更大范圍的服務(wù)來(lái)更好地服務(wù)租戶，并探索新的變現(xiàn)機(jī)會(huì)，如智能家居、搬家服務(wù)、金融與保險(xiǎn)服務(wù)，及新零售和其他本地服務(wù)。
自如則嘗試通過(guò)推出“自如寓”和“自如驛“等滿足不同群體的需求，同時(shí)通過(guò)自如保潔、自如搬家、自如維修等拓展?fàn)I收來(lái)源。
但是目前，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)依賴租金獲得營(yíng)收的現(xiàn)實(shí)仍未得到根本改變，開源進(jìn)展有限，節(jié)流空間不大，兩相擠壓下，長(zhǎng)租公寓依然無(wú)法走出虧損陷阱。巨大的現(xiàn)金流壓力一旦遭遇外力，便迅速來(lái)到危險(xiǎn)邊緣。
今年上半年，疫情的出現(xiàn)為本已緊張的長(zhǎng)租公寓行業(yè)帶來(lái)了更大壓力，內(nèi)外力共同作用下，長(zhǎng)租公寓，如今似乎陷入了進(jìn)退失據(jù)的狀態(tài)。
面對(duì)問(wèn)題頻出的行業(yè)，監(jiān)管部門已經(jīng)開始行動(dòng)。今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》，對(duì)住房租賃企業(yè)的資質(zhì)、行為、監(jiān)督機(jī)制及法律責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)范，將制止租賃亂象、引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。如為避免長(zhǎng)租公寓暴雷事件，明確規(guī)定房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等。
曾經(jīng)撬動(dòng)行業(yè)發(fā)展空間的租金貸被納入監(jiān)管范圍，是行業(yè)面臨的重大轉(zhuǎn)變：在資本杠桿受到更嚴(yán)格監(jiān)管的背景下，長(zhǎng)租公寓如何在重資產(chǎn)模式下撬動(dòng)資源實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，同時(shí)打開營(yíng)收渠道增加收入來(lái)源，已經(jīng)成為更加迫在眉睫的事情。
無(wú)論如何，對(duì)于曾踩中時(shí)代風(fēng)口的市場(chǎng)寵兒長(zhǎng)租公寓而言，一個(gè)明顯的信號(hào)已經(jīng)被釋放：跑馬圈地的時(shí)代結(jié)束了，長(zhǎng)租公寓們需要重新審視自己的未來(lái)。
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