打擊炒租金！必須禁止二房東賠錢
作者：齊俊杰看財(cái)經(jīng)
近日，在大家的齊心努力一致聲討下，北京住建委終于做出了回應(yīng)，市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。住建委等部門還對(duì)住房租賃企業(yè)啟動(dòng)了聯(lián)合專項(xiàng)執(zhí)法檢查，一經(jīng)查實(shí)，各部門將從嚴(yán)處罰、聯(lián)合懲戒。
前幾天我們?cè)谥R(shí)星球齊俊杰的粉絲群里也多次講了，事情正在起變化，一些資本入局，讓整個(gè)租房市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，資本燒錢亂戰(zhàn)，短期不以盈利為目的，大肆通過(guò)融資行為，然后就是收房，搞壟斷競(jìng)爭(zhēng)，幾家二房東中介就是罪魁禍?zhǔn)祝髞?lái)自如發(fā)表聲明，說(shuō)水木社區(qū)爆出來(lái)的那個(gè)天通苑7500的房子被炒到10800，說(shuō)這是不實(shí)傳言，他們認(rèn)為，“長(zhǎng)租公寓首先不具備影響操作整個(gè)租賃市場(chǎng)價(jià)格的能力，其次從企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)理出發(fā)也不會(huì)哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。
其實(shí)天通苑這個(gè)事是不是真的，真心不重要，重要的是，大家身邊都遇到過(guò)類似的情況，用腳趾想也知道，如果房東自己出租的收益更高，他們憑什么還要交給自如，蛋殼這樣的中介呢？顯然是交給中介更劃算嘛，整租1萬(wàn)左右的三居室，分割出租能租到12000，這就是身邊發(fā)生的事情，你隨便找個(gè)房產(chǎn)中介的網(wǎng)站，你搜搜看，任何小區(qū)，經(jīng)過(guò)蛋殼和自如分割出租的房子，都要比整租的貴不少。所以二房東模式本身就是一個(gè)哄抬租金的過(guò)程。就跟把豬肉加工成火腿腸，他一定在里面會(huì)賺取加工費(fèi)的，這個(gè)是很合理的。我們質(zhì)疑的并不是這種加工模式，我們質(zhì)疑他的，恰恰是他高價(jià)收購(gòu)豬肉，吸引所有豬肉都去做火腿腸，這樣市場(chǎng)上就沒(méi)有豬肉。也就是說(shuō)，二房東中介在資本的融資下，他們可以不賺錢，甚至不惜賠錢，但個(gè)人房東是不能不賺錢的，以前有很多老破小，房東也分割出租，小三居，每間房也就1000-2000元，現(xiàn)在二房東中介說(shuō)了，你給我吧，一個(gè)月給你8千，房東當(dāng)然懵逼了，屁顛屁顛就交出了鑰匙，然后二房東把房子稍加改造，每間租3000，一個(gè)月9000元，加上各種服務(wù)費(fèi)，以及空置成本，他其實(shí)也沒(méi)什么賺頭，但市場(chǎng)租金價(jià)格一下就漲了50%。這對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)是不可承受之重，北京上海這樣的城市，租金收入比已經(jīng)接近6成，收入的6成都拿出來(lái)租房了，你再給他漲租金，他就真的待不下去了。
有人說(shuō)二房東是傻逼嗎？還是當(dāng)代的活雷鋒，其實(shí)都不是，只是因?yàn)樗麄冏非蟮哪繕?biāo)不一樣，做生意有兩種模式，一種是先利潤(rùn)再規(guī)模，這是傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，先開個(gè)水果攤，有錢之后再開個(gè)小賣部，最后積攢多了，再開超市。還有一種模式是先規(guī)模再利潤(rùn)，互聯(lián)網(wǎng)公司普遍采用了這種模式，最近十幾年成為熱捧的商業(yè)模式，比如滴滴，美團(tuán)，摩拜這幾個(gè)公司哪個(gè)是賺錢的，甚至早期的微軟雅虎谷歌也全都不怎么賺錢，但他們擴(kuò)張很快，比如微軟，當(dāng)年就是綁在IBM身上，軟件幾乎是免費(fèi)給別人用，免費(fèi)給別人開發(fā)，結(jié)果當(dāng)大家發(fā)現(xiàn)離不開微軟的時(shí)候，一下他就成了壟斷企業(yè)，甚至在軟件行業(yè)有了生殺大權(quán)，而且也讓他的壟斷利潤(rùn)越來(lái)越高。微軟是所有企業(yè)的偶像，所以每個(gè)做服務(wù)的企業(yè)，都?jí)粝氤蔀槲④洠谖④浿?，商業(yè)模式就基本都是這樣了，全都快速擴(kuò)張，然后通過(guò)規(guī)模和周轉(zhuǎn)率，以低利率的模式盈利。
目前這些二房東中介也是如此。他們現(xiàn)在的目標(biāo)就是，在能夠接受的賠錢范圍，大規(guī)模的通過(guò)資本來(lái)擴(kuò)張。不賺不賠，但他多了一間可以運(yùn)營(yíng)的公寓，這就是業(yè)績(jī)。
而且現(xiàn)在這種二房東，除了自身的資本融資外，還通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行ABS，比如天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”已設(shè)立，發(fā)行規(guī)模為2億元，產(chǎn)品期限為3年，利率在5%左右，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是把租金回報(bào)打包成資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，然后賣給理財(cái)用戶，也就是借大家的閑置資金，炒高當(dāng)?shù)氐淖饨?。雖然一開始他可能不賺錢，但其實(shí)也只賠掉5%的利息，一旦他要壟斷了一個(gè)地區(qū)的房源，其實(shí)獲得5%甚至更高的回報(bào)是很容易的。
如果讓二房東這么融資，去炒房租，是很危險(xiǎn)的一件事。勢(shì)必推高一個(gè)城市的生活成本，也推高了大城市企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。很多人可能會(huì)被迫離開，企業(yè)用工就更貴了。資本可能最后也會(huì)賠錢，比如共享單車和P2P粗獷發(fā)展之后，一地雞毛，嚴(yán)重過(guò)剩和大量壞賬。資本也很受傷。而房租這個(gè)事的惡劣影響更是幾倍于P2P，一旦資本逼走了年輕人，最后他虧損了生意黃了是小，整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)必然付出極大的代價(jià)。所以現(xiàn)在必須出手來(lái)解決，通過(guò)資本來(lái)搞這種二房東的租賃模式，絕對(duì)是錯(cuò)誤的，要盡快糾偏。北京住建委約談是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須盡快暫停這種模式的資產(chǎn)證券化之路。否則后果不可想象。一旦資本亂局過(guò)后，必定是城市經(jīng)濟(jì)活力下降，到最后資本賠錢，資產(chǎn)證券化的投資人也可能會(huì)遇到兌付危機(jī)，年輕人因生活負(fù)擔(dān)極高而出走，城市經(jīng)濟(jì)萎縮。房東的收入也變得不可持續(xù)。必定是多輸?shù)慕Y(jié)果。所以二房東是可以的，但賠錢做二房東是不可以的。
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