對(duì)于農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，之前我國(guó)采取禁止態(tài)度，嚴(yán)禁各種形式集體土地的流轉(zhuǎn)。為滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要國(guó)務(wù)院在２００４年下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)［2004］28號(hào)），作出了允許集體土地進(jìn)行限制性流轉(zhuǎn)的原則性規(guī)定。為保護(hù)農(nóng)村居民的整體利益，對(duì)集體建設(shè)用地的出讓、出租具有嚴(yán)格的審批要求，禁止未經(jīng)國(guó)土部門批準(zhǔn)，擅自出讓、出租集體土地。
在法院的實(shí)務(wù)操作中，也將是否經(jīng)過(guò)國(guó)土部門的批準(zhǔn)作為衡量出讓、出租行為是否有效的依據(jù)。在梁益彬與佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村民委員會(huì)租賃合同糾紛上訴案中，梁益彬與愛(ài)國(guó)村民委員會(huì)簽訂土地租賃合同，租用該村原小學(xué)校舍建設(shè)用地。廣東省佛山市中級(jí)人民法院在審理該案中認(rèn)為關(guān)于《租賃合同》的效力，《土地管理法》第六十三條均規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。廣東省雖然規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要辦理相關(guān)手續(xù)，廣東省人民政府《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》規(guī)定“農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，需出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，由土地權(quán)利人向土地所在的縣或市國(guó)土資源部門申請(qǐng)，其中由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押建設(shè)用地使用權(quán)的，在申請(qǐng)前應(yīng)經(jīng)依法召開(kāi)的村民會(huì)議討論同意。符合本通知規(guī)定的，市、縣國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)依法予以批準(zhǔn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，應(yīng)當(dāng)向土地所在的縣或市國(guó)土資源部門申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利?！北景赋鲎獾耐恋厥寝r(nóng)民集體所有的土地，土地使用權(quán)的出租沒(méi)有經(jīng)過(guò)佛山市南海區(qū)國(guó)土資源局批準(zhǔn)，也沒(méi)有辦理過(guò)土地登記手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定，雙方簽訂的《租賃合同》因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
在另一起案件廣州奔力物流有限公司與廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)大瀝村第三經(jīng)濟(jì)合作社土地有償承包合同糾紛上訴案中。廣州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同雖然名為《土地有償承包合同》，但涉訴地塊為集體建設(shè)用地而非農(nóng)用地，因此并非土地承包行為，而是建設(shè)用地承租行為。關(guān)于《土地有償承包合同》的效力問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十九條、第六十條的規(guī)定，農(nóng)村建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照規(guī)定辦理審批手續(xù)，其中“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)”。本案《土地有償承包合同》約定涉案地塊由上訴人用于建廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等，并非用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者由上訴人與被上訴人共同舉辦企業(yè)，同時(shí)該建設(shè)用地的使用亦未得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)，因此，《土地有償承包合同》因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同，
相關(guān)規(guī)定：
（1）《土地管理法》：
第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
（2）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào) ）
農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時(shí)，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。
（3）《江蘇省土地管理?xiàng)l例》
第六條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)或者因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)，使用權(quán)的變更，自土地變更登記之日起生效。
依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。
依法出租、抵押土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理出租、抵押登記。
（4）《無(wú)錫市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（錫政發(fā)〔2007〕7號(hào)）
第十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)確定給單位和個(gè)人使用，依法應(yīng)當(dāng)由市、市（縣）人民政府批準(zhǔn)，由所有者與使用者簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、使用條件、土地收益標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、雙方權(quán)利義務(wù)、期限屆滿土地使用權(quán)及地上建筑物的處理方法、違約責(zé)任等內(nèi)容。
作者:陳興 時(shí)間:2011-07-22 查看(0) 評(píng)論(0)
對(duì)于農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)，之前我國(guó)采取禁止態(tài)度，嚴(yán)禁各種形式集體土地的流轉(zhuǎn)。為滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要國(guó)務(wù)院在２００４年下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)［2004］28號(hào)），作出了允許集體土地進(jìn)行限制性流轉(zhuǎn)的原則性規(guī)定。為保護(hù)農(nóng)村居民的整體利益，對(duì)集體建設(shè)用地的出讓、出租具有嚴(yán)格的審批要求，禁止未經(jīng)國(guó)土部門批準(zhǔn)，擅自出讓、出租集體土地。
在法院的實(shí)務(wù)操作中，也將是否經(jīng)過(guò)國(guó)土部門的批準(zhǔn)作為衡量出讓、出租行為是否有效的依據(jù)。在梁益彬與佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛(ài)國(guó)村民委員會(huì)租賃合同糾紛上訴案中，梁益彬與愛(ài)國(guó)村民委員會(huì)簽訂土地租賃合同，租用該村原小學(xué)校舍建設(shè)用地。廣東省佛山市中級(jí)人民法院在審理該案中認(rèn)為關(guān)于《租賃合同》的效力，《土地管理法》第六十三條均規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。廣東省雖然規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，但農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)需要辦理相關(guān)手續(xù)，廣東省人民政府《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》規(guī)定“農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，需出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，由土地權(quán)利人向土地所在的縣或市國(guó)土資源部門申請(qǐng)，其中由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押建設(shè)用地使用權(quán)的，在申請(qǐng)前應(yīng)經(jīng)依法召開(kāi)的村民會(huì)議討論同意。符合本通知規(guī)定的，市、縣國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)依法予以批準(zhǔn)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的，應(yīng)當(dāng)向土地所在的縣或市國(guó)土資源部門申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利?！北景赋鲎獾耐恋厥寝r(nóng)民集體所有的土地，土地使用權(quán)的出租沒(méi)有經(jīng)過(guò)佛山市南海區(qū)國(guó)土資源局批準(zhǔn)，也沒(méi)有辦理過(guò)土地登記手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定，雙方簽訂的《租賃合同》因違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。
在另一起案件廣州奔力物流有限公司與廣州市白云區(qū)太和鎮(zhèn)大瀝村第三經(jīng)濟(jì)合作社土地有償承包合同糾紛上訴案中。廣州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同雖然名為《土地有償承包合同》，但涉訴地塊為集體建設(shè)用地而非農(nóng)用地，因此并非土地承包行為，而是建設(shè)用地承租行為。關(guān)于《土地有償承包合同》的效力問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十九條、第六十條的規(guī)定，農(nóng)村建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，并依照規(guī)定辦理審批手續(xù)，其中“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)”。本案《土地有償承包合同》約定涉案地塊由上訴人用于建廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓等，并非用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或者由上訴人與被上訴人共同舉辦企業(yè)，同時(shí)該建設(shè)用地的使用亦未得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)，因此，《土地有償承包合同》因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同，
相關(guān)規(guī)定：
（1）《土地管理法》：
第十一條 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。
第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
（2）《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2007〕71號(hào) ）
農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)、兼并等情形時(shí)，所涉及的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)方可依法轉(zhuǎn)移。其他農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。
（3）《江蘇省土地管理?xiàng)l例》
第六條 依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)或者因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)，使用權(quán)的變更，自土地變更登記之日起生效。
依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行變更登記。
依法出租、抵押土地使用權(quán)的，依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理出租、抵押登記。
（4）《無(wú)錫市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（錫政發(fā)〔2007〕7號(hào)）
第十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)確定給單位和個(gè)人使用，依法應(yīng)當(dāng)由市、市（縣）人民政府批準(zhǔn)，由所有者與使用者簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明土地所有者、使用者、位置、面積、用途、使用年限、使用條件、土地收益標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、雙方權(quán)利義務(wù)、期限屆滿土地使用權(quán)及地上建筑物的處理方法、違約責(zé)任等內(nèi)容。
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