第一篇：開(kāi)業(yè)至今人氣持續(xù)走旺的購(gòu)物中心
引言
2016年我們在七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)不久后對(duì)其建筑特色進(jìn)行了詳細(xì)分析，歷時(shí)2年，我們?cè)俅蝸?lái)到七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)，想探究其在兩年里發(fā)生的變化有哪些？本期我們將在2016年分析的基礎(chǔ)上做出補(bǔ)充分析，讓各位行業(yè)人士對(duì)其建筑特色有更全面深刻的了解。
------陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究
前言
上海萬(wàn)科房地產(chǎn)一手打造的“七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)”項(xiàng)目
繼續(xù)擁抱更多新的內(nèi)容、技術(shù)，打造使用場(chǎng)景
已成為購(gòu)物中心界的“王者榮耀”
創(chuàng)造了商業(yè)地產(chǎn)“客流量奇跡”
成為“上海近郊輻射能力最強(qiáng)”的購(gòu)物中心
日均客流量達(dá)7萬(wàn)人
本周我們就為您介紹七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)
運(yùn)用數(shù)據(jù)比較方法帶您多維度了解萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目！
項(xiàng)目概況
01 | 七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)
項(xiàng)目是區(qū)域性綜合型購(gòu)物中心
位于閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)
于2016年12月正式開(kāi)業(yè)
（2016年11月19日試營(yíng)業(yè)）
商業(yè)總建筑面積23.9萬(wàn)㎡
地上12.7萬(wàn)㎡/地下11.2萬(wàn)㎡
B3-B1層：1550個(gè)停車(chē)位
開(kāi)業(yè)至今出租率95%
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)全景圖
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)夜景圖
02 | 項(xiàng)目定位
整體定位
上海西南“為家而建”的全維度家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心
商業(yè)定位
找準(zhǔn)“社區(qū)、家庭”目標(biāo)，區(qū)級(jí)購(gòu)物中心
功能定位
時(shí)尚服飾區(qū)、居家生活區(qū)、美食區(qū)、運(yùn)動(dòng)健身區(qū)、
親子娛樂(lè)區(qū)、教育培訓(xùn)區(qū)、美容美體區(qū)
客群定位
全年齡段家庭消費(fèi)客群
檔次定位
中檔為主，輔以高檔
建筑規(guī)劃特色分析
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)
由CallisonRTKL公司先期提供建筑方案
后改為德國(guó)ECE事務(wù)所繼續(xù)外立面及內(nèi)部建筑優(yōu)化
中途因?yàn)樾枰诮ㄖ嫌袆?chuàng)新設(shè)計(jì)
所以更換了建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)
01 | 商圈分析
項(xiàng)目位于七寶商圈
是七寶商圈內(nèi)最具品質(zhì)的購(gòu)物中心
該商圈3Km內(nèi)有10余個(gè)商業(yè)零售實(shí)體
其中包含1個(gè)購(gòu)物中心、3個(gè)現(xiàn)代化城市綜合體
而本項(xiàng)目消費(fèi)平均可輻射距離達(dá)10Km
距離虹橋商務(wù)區(qū)商圈4.5Km
距離吳中路區(qū)級(jí)商圈3.3Km
距離九亭、莘莊區(qū)級(jí)商圈9.5Km
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)商圈分布圖
▼3Km范圍內(nèi)商業(yè)分布圖
▼3Km范圍內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目
建筑亮點(diǎn)分析
備注：在2016年公眾號(hào)文章中已有的內(nèi)容不再贅述
以下是補(bǔ)充說(shuō)明的內(nèi)容
01 | 外立面設(shè)計(jì)
外立面融入?yún)^(qū)域文化
將“七寶”概念深入到外立面及內(nèi)部空間設(shè)計(jì)中
寶盒主題+體塊穿插+虛實(shí)結(jié)合
建筑概念寓意深刻，同時(shí)增強(qiáng)親民性
▼北立面“寶盒”設(shè)計(jì)實(shí)景圖
▼外立面圖-日景
▼石材與鏡面玻璃“虛實(shí)結(jié)合”
▼外立面圖-夜景
運(yùn)用鏡面不銹鋼/石膏板/金屬板等新型材料
大面積使用水泥纖維板及“昂貴”石材
突出建筑品質(zhì)
且石材與玻璃幕墻占比均等
具有較好的采光性/透光性，增強(qiáng)了商業(yè)元素
▼立面材料節(jié)點(diǎn)圖
02 | 出入口設(shè)計(jì)
主動(dòng)連接地鐵
地面/地下均與地鐵相連
地面把地鐵口設(shè)計(jì)在商場(chǎng)主入口廣場(chǎng)處
地下把地鐵口設(shè)計(jì)在下沉廣場(chǎng)及商場(chǎng)內(nèi)
下沉廣場(chǎng)直通商場(chǎng)地下一層經(jīng)營(yíng)區(qū)
地鐵出入口到商場(chǎng)直線(xiàn)距離小于50m
為項(xiàng)目導(dǎo)入了地鐵的巨大人流
快速提升經(jīng)營(yíng)價(jià)值
▼地鐵連接口實(shí)景
▼出入口人車(chē)動(dòng)線(xiàn)
青年路設(shè)置私家車(chē)/貨車(chē)出入口
民主路設(shè)置非機(jī)動(dòng)車(chē)/私家車(chē)出入口
漕寶路設(shè)置私家車(chē)出入口
一般商場(chǎng)設(shè)置2個(gè)出入口算是理想狀態(tài)
項(xiàng)目設(shè)置4個(gè)雙車(chē)道出入口，極大便利駕車(chē)消費(fèi)者
▼
▼車(chē)行出入口
項(xiàng)目針對(duì)不同類(lèi)型車(chē)輛
設(shè)計(jì)了不同的車(chē)行動(dòng)線(xiàn)
并劃分了各自專(zhuān)門(mén)的停車(chē)區(qū)域
各車(chē)型出入間互不干擾，但又自成體系
▼
項(xiàng)目的四至道路各設(shè)置了4個(gè)人行出入口
與車(chē)行出入口分離，達(dá)到人車(chē)分流的效果
▼人行出入口
03 | 內(nèi)部平面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)
由中心廣場(chǎng)均衡輸送客流
四個(gè)廣場(chǎng)采用“色差、景觀”設(shè)計(jì)，聚集廣場(chǎng)人氣
彌補(bǔ)“十”字型動(dòng)線(xiàn)的方向感
入口廣場(chǎng)
頂部變換彩色燈帶及綠植吸引消費(fèi)者視線(xiàn)
中心廣場(chǎng)
采用彩色云環(huán)及彩虹樓梯景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)
樂(lè)聚廣場(chǎng)
采用退臺(tái)及尋找“七個(gè)寶盒“主題設(shè)計(jì)
樹(shù)屋廣場(chǎng)
采用樹(shù)屋裝置及鳥(niǎo)巢天橋增加色彩
（備注：詳見(jiàn)2016年12月本公眾號(hào)文章）
▼
04 | 內(nèi)部垂直動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)
項(xiàng)目共設(shè)91處電梯
包含62處扶梯和29處垂梯
可橫向或縱向運(yùn)輸人流
各樓層的到達(dá)性較強(qiáng)
但若能在主入口處增加一處垂梯
消費(fèi)者垂直流動(dòng)的便利性會(huì)更佳
（如圖中紅圈所示位置）
▼
▼1F通下沉式廣場(chǎng)扶梯/5F通屋頂花園飛天梯
項(xiàng)目根據(jù)道路等級(jí)/到達(dá)便捷度
規(guī)劃內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)及店鋪位置
提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值
凸顯四大功能分區(qū)（廣場(chǎng)）
主題鮮明的中庭串聯(lián)整個(gè)消費(fèi)動(dòng)線(xiàn)
而頂樓花園集市則形成“噴淋式”導(dǎo)流
▼各樓層垂直動(dòng)線(xiàn)圖
05 | 地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)
地下停車(chē)庫(kù)采用8.4m柱網(wǎng)
地下二/三層車(chē)庫(kù)層高3.5m
采用不同色彩對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)行分區(qū)
并且還個(gè)性化地設(shè)置了“女神停車(chē)位”
▼
06 | 導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)
整個(gè)商場(chǎng)有效利用邊角區(qū)域
包括電梯廳墻面/自動(dòng)扶梯下方等
吊牌、立牌、電子導(dǎo)視屏均有
設(shè)置在各動(dòng)線(xiàn)節(jié)點(diǎn)處
導(dǎo)示系統(tǒng)形式多樣，實(shí)用性強(qiáng)
使消費(fèi)者快速到達(dá)目的地
但忽略了對(duì)十字動(dòng)線(xiàn)中心處的方向指引
▼導(dǎo)視立牌/地面導(dǎo)視
▼室外導(dǎo)視/室內(nèi)吊牌
▼電子導(dǎo)視屏
07| 商場(chǎng)人性化設(shè)計(jì)
商場(chǎng)人性化設(shè)計(jì)形式多樣
注重公共空間的趣味性、便捷性
強(qiáng)調(diào)便民服務(wù)的意識(shí)
在每層通往洗手間的走道上配置儲(chǔ)物柜
更考慮到家庭使用需求，增加生鮮冷凍柜
突出“為家而建”的社區(qū)服務(wù)型初衷
▼
08 | 其他特色設(shè)計(jì)
無(wú)極限運(yùn)動(dòng)館
在高樓層規(guī)劃空中環(huán)形跑道
先定位后設(shè)計(jì)，將經(jīng)營(yíng)理念植入設(shè)計(jì)
在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃無(wú)極限運(yùn)動(dòng)空間
經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與建筑設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合
增強(qiáng)互動(dòng)性及消費(fèi)者體驗(yàn)感
▼
項(xiàng)目亮點(diǎn)總結(jié)
萬(wàn)科廣場(chǎng)作為上海西南首個(gè)家庭式購(gòu)物中心
找準(zhǔn)“社區(qū)、家庭”目標(biāo)
成為家庭客群集合的體驗(yàn)場(chǎng)所
整體建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚
突破地塊局限性合理規(guī)劃內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)
多種人性化的設(shè)計(jì)以及前瞻性的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館設(shè)計(jì)
運(yùn)用國(guó)際化設(shè)計(jì)思路
打造曲線(xiàn)退臺(tái)/色差中庭
給消費(fèi)者帶來(lái)了強(qiáng)烈的場(chǎng)景體驗(yàn)感
漫步其中猶如置身靈動(dòng)趣味空間
項(xiàng)目作為區(qū)級(jí)商業(yè)
在建筑設(shè)計(jì)方面舍得投入
室內(nèi)空間便捷/舒適/趣味性強(qiáng)
成為輻射力最強(qiáng)
輻射客源最多的人流引擎
▼建筑設(shè)計(jì)的特色亮點(diǎn)(含2016年分析)
下期將繼續(xù)為大家分享
項(xiàng)目的樓層業(yè)態(tài)布局特征分析
第二篇：順應(yīng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)品牌不斷革新
引言
上周，我們對(duì)七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的高品質(zhì)、人性化的趣味空間做了分析，但對(duì)商業(yè)而言，建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)是基礎(chǔ)條件，而根據(jù)精準(zhǔn)的定位，與品牌資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合用心招商，才能贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。
前言
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)所處的閔行七寶鎮(zhèn)
是以原住民為主的上海老城區(qū)
商業(yè)周邊消費(fèi)能力有限
如何突破購(gòu)買(mǎi)力、擴(kuò)大輻射
成為七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的重要課題
本周我們就來(lái)剖析一下
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種配置的規(guī)律！
整體布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃
01 | 整體商業(yè)布局
入口廣場(chǎng)
采用高而窄的空間
具有明確的指向性
人造變色光彌補(bǔ)頂部布局電影院
封閉了中廊而造成的采光不足
商場(chǎng)主干道兩側(cè)的高價(jià)值經(jīng)營(yíng)區(qū)
布置中檔偏高的時(shí)尚潮流零售品牌
比如吸引女性客戶(hù)的快時(shí)尚及輕奢專(zhuān)賣(mài)店
為商場(chǎng)帶來(lái)高租金收益
▼入口廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃
中心廣場(chǎng)
人流聚焦、往來(lái)密集
設(shè)置LED屏幕/光云/彩虹樓梯
通過(guò)垂直方向的視線(xiàn)溝通
強(qiáng)化高樓層的可視性及趣味性
吸引消費(fèi)者到達(dá)
彩虹課堂/自然探索市集/大魯閣家庭娛樂(lè)
特色商家均布局于此
使之成為家庭娛樂(lè)/兒童娛樂(lè)的聚集地
▼中心廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃
樹(shù)屋廣場(chǎng)
位置偏離中心廣場(chǎng)和主動(dòng)線(xiàn)
通過(guò)設(shè)置樹(shù)屋造型裝置
增加視覺(jué)吸引力
布局暗戀桃花源、高線(xiàn)花園集市
并采用慢行交通
吸引客群往上導(dǎo)流并駐足停留
▼樹(shù)屋廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃
樂(lè)聚廣場(chǎng)
無(wú)極限運(yùn)動(dòng)館/CGV影城位于樂(lè)聚廣場(chǎng)
利用中庭退臺(tái)空間及彩色寶屋
提升到達(dá)性、強(qiáng)調(diào)互動(dòng)性
以目的性消費(fèi)及特殊功能強(qiáng)化商業(yè)末端
▼樂(lè)聚廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃
02 | 業(yè)態(tài)業(yè)種占比定位
解析一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目首先看四大業(yè)態(tài)比例
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的四大業(yè)態(tài)占比
商鋪數(shù)量占比
零售56%、餐飲34%、娛樂(lè)3%、配套7%
商鋪面積占比
零售41%、餐飲32%、娛樂(lè)16%、配套11%
▼各樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)占比
▼整體各業(yè)態(tài)業(yè)種數(shù)量/面積分布
03 | 品牌特色分析
備注：在2016年公眾號(hào)文章中已有的內(nèi)容不再贅述
以下是補(bǔ)充說(shuō)明的內(nèi)容
項(xiàng)目集合了年輕人最?lèi)?ài)的人氣輕奢品牌
如日本潮牌collect/point/UR/ZARA
UNIQLO快時(shí)尚旗艦店/木九十眼鏡店
百麗品牌鞋類(lèi)集合店/SPAO/絲芙蘭等品牌
以匹配區(qū)域里眾多年輕家庭客群的消費(fèi)習(xí)慣
▼人氣輕奢時(shí)尚品牌
2019年初項(xiàng)目新引入DIOR快閃店
助力國(guó)際性美妝的調(diào)性再次升級(jí)
再次提升商場(chǎng)時(shí)尚度
引領(lǐng)上海西南角的時(shí)尚風(fēng)向
▼
項(xiàng)目還引進(jìn)“包小姐和鞋先生”話(huà)題品牌
該品牌為國(guó)內(nèi)網(wǎng)紅品牌，首次進(jìn)駐上海
進(jìn)一步豐富了商場(chǎng)的潮流內(nèi)容
▼
項(xiàng)目引入眾多跨界集合店
如西西弗書(shū)店/無(wú)極限運(yùn)動(dòng)館
高線(xiàn)花園集市/時(shí)尚博自然探索市集等
以創(chuàng)新、多元組合吸引眾多消費(fèi)者聚集
此外還引入較多家庭類(lèi)和運(yùn)動(dòng)類(lèi)親子品牌
如CGV影院中國(guó)旗艦店/臺(tái)灣大魯閣家庭娛樂(lè)中心
星際傳奇電動(dòng)館/NBA姚明籃球俱樂(lè)部等
成為上海西南角家庭娛樂(lè)的“新貴”
▼家庭式服務(wù)配套品牌
▼契合家庭的兒童共享書(shū)店
▼親子類(lèi)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)品牌
網(wǎng)紅餐飲：商場(chǎng)引進(jìn)了喜茶/摩都日料王者酒吞
古色古香的綠茶/一籠小確幸等網(wǎng)紅餐飲店
人氣特色餐飲品牌：漢來(lái)軒/大食代/賞味集市…
米其林星級(jí)餐廳：鵝夫人/莆田餐廳
為不同口味的消費(fèi)者提供多元化的就餐選擇
▼多元化餐飲品牌
04| 各樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分析
B1層
商鋪數(shù)量占比
零售26%、餐飲73%、娛樂(lè)0%、配套1%
商鋪面積占比
零售36%、餐飲63%、娛樂(lè)0%、配套1%
B1層以餐飲業(yè)態(tài)為主，兼具零售/配套
餐飲以賞味集市/新加坡連鎖品牌大食代為主力店
零售以精品超市、化妝品集合店為次力店
▼業(yè)態(tài)占比
▼
▼分布規(guī)律
通地鐵出入口主動(dòng)線(xiàn)處人流量大
布置零售業(yè)態(tài)
下沉廣場(chǎng)入口及南側(cè)商業(yè)弱端
布置兩大特色美食廣場(chǎng)
分別是大食代及賞味集市
1F層
商鋪數(shù)量占比
零售73%、餐飲25%、配套2%
商鋪面積占比
零售75%、餐飲24%、配套1%
1F層以零售業(yè)態(tài)為主
其次是餐飲、配套
零售以國(guó)際快時(shí)尚服裝店為主
餐飲以中檔偏高中西快餐為主
服務(wù)配套是兒童培訓(xùn)
▼業(yè)態(tài)占比
▼
▼分布規(guī)律
1F經(jīng)營(yíng)價(jià)值最高，以零售業(yè)態(tài)為主
人行出入口處布置輕餐飲/休閑餐飲主力店
東側(cè)面對(duì)七寶老鎮(zhèn)設(shè)置外鋪
承接老街客流
2F層
商鋪數(shù)量占比
零售90%、餐飲9%、娛樂(lè)1%、配套0%
商鋪面積占比
零售81%、餐飲18%、娛樂(lè)1%、配套0%
2F層以零售業(yè)態(tài)為主，其次是餐飲
低層布局零售業(yè)態(tài)租金高
零售以男女時(shí)裝為主，其次是鞋類(lèi)
餐飲以特色餐飲為主
▼業(yè)態(tài)占比
▼
▼分布規(guī)律
從平面布局來(lái)看，特色餐飲/休閑餐飲/兒童娛樂(lè)
集中在四周動(dòng)線(xiàn)末端或昭示性較差的區(qū)域
目的性消費(fèi)業(yè)種排布位置的適應(yīng)性較強(qiáng)
留出更好的位置給零售業(yè)態(tài)
3F層
商鋪數(shù)量占比
零售72%、餐飲9%、娛樂(lè)7%、配套13%
商鋪面積占比
零售49%、餐飲11%、娛樂(lè)20%、配套20%
3F層零售占比較大，其次是娛樂(lè)及配套業(yè)態(tài)
零售配置了家庭用品/玩具店
以西西弗書(shū)店/NITORI和跨界品牌石尚博為次主力店
餐飲以少量休閑餐飲為主
兒童娛樂(lè)引進(jìn)首家韓國(guó)MELAND
服務(wù)配套以兒童培訓(xùn)為主
▼業(yè)態(tài)占比
▼
▼分布規(guī)律
動(dòng)線(xiàn)末端及長(zhǎng)動(dòng)線(xiàn)中間的商業(yè)弱端
配置特色餐飲/兒童娛樂(lè)/服務(wù)培訓(xùn)
目的性消費(fèi)的業(yè)種
其店鋪位置適應(yīng)性強(qiáng)
4F層
商鋪數(shù)量占比
零售57%、餐飲23%、娛樂(lè)5%、配套15%
商鋪面積占比
零售25%、餐飲40%、娛樂(lè)21%、配套18%
4F層以零售和餐飲為主
其次是休閑娛樂(lè)和服務(wù)配套
零售主要是男女時(shí)裝和家居用品
娛樂(lè)有兩大主力店大魯閣家庭娛樂(lè)中心和滑雪館
服務(wù)配套是美容SPA和兒童培訓(xùn)
▼業(yè)態(tài)占比
▼
▼分布規(guī)律
4F的零售業(yè)態(tài)沿中心廣場(chǎng)設(shè)置
而餐飲/家庭娛樂(lè)主力店
及服務(wù)配套分布于平面四周
5F層
商鋪數(shù)量占比
零售19%、餐飲52%、娛樂(lè)13%、配套16%
商鋪面積
零售2%、餐飲36%、娛樂(lè)38%、配套9%
5F層以餐飲為主，其次是娛樂(lè)業(yè)態(tài)
餐飲業(yè)態(tài)主要為大面積的正餐和特色餐飲
娛樂(lè)是電影院和萬(wàn)科特色無(wú)極限運(yùn)動(dòng)館
▼業(yè)態(tài)占比
▼
▼分布規(guī)律
5F布局以餐飲/娛樂(lè)為主
僅中心廣場(chǎng)位置布局少量運(yùn)動(dòng)休閑裝
就購(gòu)物中心各樓層業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)價(jià)值而言
隨著樓層數(shù)的增加，商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值也逐漸降低
四層及以上的高樓層
零售業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值很低
從以上萬(wàn)科廣場(chǎng)的樓層業(yè)態(tài)業(yè)種分布圖上
我們就可以發(fā)現(xiàn)該商業(yè)規(guī)律
高樓層的業(yè)態(tài)業(yè)種以目的性消費(fèi)內(nèi)容為主
主要配置家庭/家居用品/餐飲/娛樂(lè)/配套等內(nèi)容
因而商業(yè)樓層數(shù)不宜過(guò)多
項(xiàng)目品牌展示
01| 零售品牌展示
02| 餐飲品牌展示
03| 娛樂(lè)/配套品牌展示
項(xiàng)目亮點(diǎn)總結(jié)
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)運(yùn)用國(guó)際化經(jīng)營(yíng)思路
凸顯“首店”概念
配置國(guó)內(nèi)有影響力的主力店品牌
引進(jìn)多個(gè)大陸首店/上海首店
以快時(shí)尚品牌緊抓年輕客群
商場(chǎng)內(nèi)引進(jìn)大量深受年輕人喜愛(ài)的快時(shí)尚服裝品牌
首次引進(jìn)兩家米其林餐廳及
臺(tái)灣家庭娛樂(lè)/運(yùn)動(dòng)健康/兒童娛樂(lè)品牌
運(yùn)用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)定位，配置兒童全業(yè)態(tài)
業(yè)態(tài)業(yè)種齊全，家庭型的綜合消費(fèi)業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)始終秉持“為家而建”理念
打造時(shí)尚度高、顧客粘性強(qiáng)、最具柔性的
全維度家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心
下期將繼續(xù)為大家分享項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)與啟示
第三篇：現(xiàn)代商業(yè)啟示錄
引言
上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)推動(dòng)了七寶商圈的升級(jí)換代，成為了萬(wàn)科首個(gè)標(biāo)志性大商業(yè)、“網(wǎng)紅商場(chǎng)”，TA在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域碩果累累，贏得了行業(yè)內(nèi)的諸多殊榮，其優(yōu)點(diǎn)和不足之處帶來(lái)的啟示值得同行人士學(xué)習(xí)。
項(xiàng)目被譽(yù)為“上海西南最有影響力的購(gòu)物中心”
縱觀七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)所在的區(qū)域
七寶鎮(zhèn)從曾經(jīng)的上海近郊
到現(xiàn)在城市的組成部分
商業(yè)環(huán)境和消費(fèi)客群已成熟
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)在外環(huán)外走出了商業(yè)逆襲之路
贏得品牌商和消費(fèi)者的青睞
其選擇通過(guò)體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境突圍
并且不單一把體驗(yàn)感寄托在商戶(hù)
消費(fèi)者在這里所感受到的體驗(yàn)式消費(fèi)
是通過(guò)室內(nèi)外設(shè)計(jì)、線(xiàn)下線(xiàn)上服務(wù)營(yíng)造的環(huán)境
及業(yè)態(tài)的合理配置共同創(chuàng)造
是以家庭為中心的沉浸式體驗(yàn)
項(xiàng)目在業(yè)界的影響力不斷擴(kuò)大
先為區(qū)級(jí)商圈，繼而成為城市商業(yè)西南地標(biāo)
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)日景/夜景
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)成了不間斷的商業(yè)話(huà)題
成為商業(yè)地產(chǎn)新格局的一部分
如此地深入人心、贊譽(yù)有加
既得益于建筑設(shè)計(jì)充分的前瞻性
又憑借萬(wàn)科品牌的超前服務(wù)意識(shí)
更補(bǔ)充了商業(yè)中長(zhǎng)期欠缺的消費(fèi)內(nèi)容
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)活動(dòng)場(chǎng)景
項(xiàng)目作為萬(wàn)科在上海第一個(gè)萬(wàn)科廣場(chǎng)系
購(gòu)物中心項(xiàng)目
由萬(wàn)科集團(tuán)與GIC Real Estate
新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司
合作投資打造
與兩年前開(kāi)業(yè)時(shí)的熱鬧場(chǎng)景相比
現(xiàn)在的七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)人氣只增不減
全家出動(dòng)的消費(fèi)者更是隨處可見(jiàn)
▼
一直在強(qiáng)調(diào)其家庭型定位特征
這一點(diǎn)帶有萬(wàn)科式的生活標(biāo)簽
所營(yíng)造的全方位家庭式生活感
已經(jīng)成為項(xiàng)目凸顯的特色
商場(chǎng)與消費(fèi)者建立情感連接
消費(fèi)者感知開(kāi)發(fā)企業(yè)貼心的品牌服務(wù)
受益于商場(chǎng)多維度的體驗(yàn)方式
如商場(chǎng)兒童走失尋人系統(tǒng)
高素質(zhì)的商場(chǎng)工作人員
家庭休閑服務(wù)性空間/場(chǎng)景
萬(wàn)科的家庭生活牌深入人心
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)人性化空間
凱里森是世界著名的建筑設(shè)計(jì)公司
德國(guó)ECE建筑事務(wù)所
是歐洲最大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商
在設(shè)計(jì)方案中融入文化
將“七寶”概念深入到建筑內(nèi)外部空間
建筑概念寓意深刻，增強(qiáng)了親民性
大膽運(yùn)用新材料，突出建筑品質(zhì)
采用水泥纖維板及“昂貴”石材
有國(guó)際化設(shè)計(jì)思維，主動(dòng)連接地鐵
充分利用地鐵對(duì)人流的帶動(dòng)作用
地面/地下均與地鐵相連
采用曲線(xiàn)形中庭增加視覺(jué)體驗(yàn)感
運(yùn)用退臺(tái)空間預(yù)留輕餐飲管線(xiàn)
以上均為國(guó)際化設(shè)計(jì)思路
▼曲線(xiàn)退臺(tái)/預(yù)留餐飲管線(xiàn)
▼泰國(guó)及新加坡某購(gòu)物中心退臺(tái)餐飲實(shí)景
商業(yè)動(dòng)線(xiàn)簡(jiǎn)單，但空間不簡(jiǎn)單
建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃凸顯四大功能分區(qū)
高樓層規(guī)劃了空中環(huán)形跑道
頂樓規(guī)劃了屋頂花園集市
強(qiáng)化建筑與人之間的互動(dòng)性
借屋頂“噴淋式”導(dǎo)流
采用多樣化的人性化設(shè)計(jì)
凸顯親民性、舒適性特征
營(yíng)造全方位家庭式生活感
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)彩色曲線(xiàn)中庭
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)彩色燈光突出休息區(qū)視覺(jué)引導(dǎo)作用
國(guó)際化經(jīng)營(yíng)思路
貫徹“首店”概念
配置國(guó)內(nèi)有影響力的主力店品牌
業(yè)態(tài)組合撬動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi)背后的商機(jī)
創(chuàng)造了萬(wàn)科運(yùn)動(dòng)基因
整合運(yùn)動(dòng)零售/運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)/運(yùn)動(dòng)康養(yǎng)品牌
又以快時(shí)尚品牌緊抓年輕客群
集合喜愛(ài)度排名前列的品牌進(jìn)入商場(chǎng)
提升客流量與輻射力
▼
運(yùn)用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)定位
配置兒童全業(yè)態(tài)
緊扣家庭式購(gòu)物中心的主題
配置兒童購(gòu)?qiáng)室徽臼?/span>消費(fèi)
增加教育培訓(xùn)品牌的數(shù)量
提高了服務(wù)配套的占比
功能分區(qū)規(guī)劃合理
提升高樓層商業(yè)價(jià)值
配置大型娛樂(lè)主力店
餐飲全品類(lèi)多選擇性的品牌
吸大量引消費(fèi)者
▼
現(xiàn)階段客流量
已經(jīng)初步體現(xiàn)出了七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)
在業(yè)態(tài)配置上所具有的前瞻性
▼七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)兒童一站式品牌
第一點(diǎn)：大體量商業(yè)建筑，缺乏綜合體產(chǎn)品
2016年
5Km范圍內(nèi)新增兩座大型綜合體
而本項(xiàng)目產(chǎn)品單一
缺少綜合體的產(chǎn)品組合，抗競(jìng)爭(zhēng)性弱
缺少辦公樓的中高端商務(wù)消費(fèi)客群
原住民的消費(fèi)能力提升有限
▼周邊兩個(gè)超大型綜合體
第二點(diǎn)：垂直電梯配置不足
項(xiàng)目共設(shè)置多處垂梯
但主入口處缺乏垂梯
快速交通不便利
若能在主入口處增加一處垂梯
商場(chǎng)向高樓層導(dǎo)流的效果會(huì)更好
第三點(diǎn)：內(nèi)部重要節(jié)點(diǎn)處的指示性不足
因地塊限制，商場(chǎng)十字型動(dòng)線(xiàn)缺乏方向感
位于中心廣場(chǎng)處的指示標(biāo)牌明顯缺乏
若要通往四個(gè)方向的品牌商家
缺少清晰易懂的吊牌指引
如設(shè)置異性吊牌/立牌或服務(wù)臺(tái)效果更佳
對(duì)比上海虹橋天地沿圓形中庭的環(huán)形吊牌
上海浦東嘉里中心的箭頭立牌效果更好
▼
第四點(diǎn)：跨界體驗(yàn)店缺少跨界文化
現(xiàn)有西西弗書(shū)店面積較小、客群局限
不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求
伴隨消費(fèi)者追求商品豐富度到品位消費(fèi)的需求
書(shū)店成為都市人熱愛(ài)的休閑場(chǎng)所
對(duì)比長(zhǎng)沙梅溪書(shū)院書(shū)院經(jīng)營(yíng)面積5000㎡
集書(shū)店、咖啡、文創(chuàng)、講堂、展覽于一體
對(duì)文創(chuàng)業(yè)種來(lái)講實(shí)體是剛需
▼梅溪書(shū)院與西西弗書(shū)店空間對(duì)比
第五點(diǎn)：民主路地面高差大，場(chǎng)地設(shè)計(jì)失利
建筑東側(cè)與地面外標(biāo)高高差較大
室外人行道路不平整
地磚鋪貼處理不當(dāng)，高差明顯
外街餐飲店鋪前設(shè)置三級(jí)以上臺(tái)階
消費(fèi)者進(jìn)入店鋪不便，沿街店鋪商氣被削弱
▼民主路餐飲外鋪地面高差
萬(wàn)科集團(tuán)融合優(yōu)勢(shì)資源
目標(biāo)以熱帶雨林生態(tài)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)生長(zhǎng)
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)的高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)
為產(chǎn)品線(xiàn)拓展提供了優(yōu)質(zhì)背書(shū)
在建筑設(shè)計(jì)上
項(xiàng)目從選址定位到開(kāi)發(fā)持續(xù)4年
聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名的咨詢(xún)公司/設(shè)計(jì)公司
使最先進(jìn)的技術(shù)
如BIM技術(shù)、模擬設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)系統(tǒng)
聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)
打造傳世的行業(yè)標(biāo)桿作品
▼地下車(chē)庫(kù)管線(xiàn)綜合全景圖
在業(yè)態(tài)組合上
提高業(yè)態(tài)的豐富性
打造多元的消費(fèi)空間
補(bǔ)充了許多區(qū)域商業(yè)中長(zhǎng)期欠缺的內(nèi)容
在經(jīng)營(yíng)管理上
萬(wàn)科與印力集團(tuán)有序整合
印力集團(tuán)作為全國(guó)第三大商業(yè)管理集團(tuán)
使萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成為優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)
破解七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目成功的密碼
“家庭型娛樂(lè)購(gòu)物中心”的定位視角
輻射上海西南家庭全客層的目標(biāo)客群
起到了至關(guān)重要的作用
項(xiàng)目所在地曾是上海市的近郊，原住民(農(nóng)民)多
商業(yè)類(lèi)別多是中低端的百貨商場(chǎng)
原住民消費(fèi)內(nèi)容以生活基本消費(fèi)為主
1992年萬(wàn)科首次進(jìn)入上海在七寶開(kāi)發(fā)住宅
如今項(xiàng)目周邊分布著多個(gè)萬(wàn)科居住大盤(pán)
需要對(duì)消費(fèi)內(nèi)容及消費(fèi)體驗(yàn)提檔升級(jí)
萬(wàn)科廣場(chǎng)滿(mǎn)足了新生代年輕家庭的消費(fèi)需求
帶動(dòng)了原住民的消費(fèi)檔次
改變了所在區(qū)域的消費(fèi)結(jié)構(gòu)
TA的出現(xiàn)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域商業(yè)能級(jí)的提升
▼項(xiàng)目地原有的商業(yè)現(xiàn)狀
項(xiàng)目瞄準(zhǔn)潮流時(shí)尚、全客層娛樂(lè)、網(wǎng)紅餐飲
從初期即主打情懷至上的王牌
以體驗(yàn)性建立與租戶(hù)及消費(fèi)者的信任
選擇差異化品牌
優(yōu)先考慮口碑形象俱佳
但在上海西南片區(qū)較為稀缺的品牌
逐漸吸引、影響、培育及優(yōu)化
核心年輕家庭客群的消費(fèi)習(xí)慣以及消費(fèi)量級(jí)
中心廣場(chǎng)電子屏幕和多功能室內(nèi)廣場(chǎng)
為各類(lèi)演出/聚會(huì)/商業(yè)活動(dòng)
及市民的公共休閑娛樂(lè)活動(dòng)提供場(chǎng)地
開(kāi)發(fā)商品牌資源和舒適的公共空間
成為人們消費(fèi)享受、交流互動(dòng)的平臺(tái)
▼室內(nèi)電子屏/多功能廣場(chǎng)
▼室外公共空間
來(lái)到七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)，你會(huì)有許多驚喜的新發(fā)現(xiàn)
這里不僅有大魯閣、Meland等
一站式家庭娛樂(lè)大陸首店
包小姐與鞋先生/喜茶/漢來(lái)軒等年輕人喜愛(ài)的
輕奢網(wǎng)紅品牌也落地在萬(wàn)科廣場(chǎng)
▼喜茶/包小姐與鞋先生
最流行、最經(jīng)典、最實(shí)用的品牌
你都能在萬(wàn)科廣場(chǎng)里找到
項(xiàng)目把家庭消費(fèi)和時(shí)尚消費(fèi)作為自己的主流服務(wù)客群
精心打造家庭購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的Mall
關(guān)注家庭消費(fèi)者、關(guān)注年輕消費(fèi)者
這既契合上海西南消費(fèi)主體的特點(diǎn)
也是家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心的進(jìn)一步延伸和詮釋
▼經(jīng)典年輕潮流品牌店
在運(yùn)營(yíng)維護(hù)中使用BIM技術(shù)提高效率
電制冷中央冷凍水系統(tǒng)
雨水回收利用系統(tǒng)一水多能
模糊定位查詢(xún)系統(tǒng)明確指引泊車(chē)行駛路線(xiàn)
支持電子繳費(fèi)為消費(fèi)者帶來(lái)便利
▼
▼停車(chē)場(chǎng)電子繳費(fèi)和實(shí)時(shí)指引
七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)借助科技的賦能
為消費(fèi)者提供沉浸式場(chǎng)景
現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)VR全景實(shí)時(shí)定位
商場(chǎng)會(huì)員實(shí)現(xiàn)了無(wú)感積分、無(wú)感停車(chē)?yán)U費(fèi)
不斷向智能商城升級(jí)
對(duì)商戶(hù)行為、經(jīng)營(yíng)流水等進(jìn)行檢測(cè)
降低商戶(hù)和消費(fèi)者在時(shí)間、空間上的運(yùn)營(yíng)及體驗(yàn)成本
▼商場(chǎng)無(wú)感積分操作
▼VR全景實(shí)時(shí)定位
來(lái)源：陳倍麟商業(yè)地產(chǎn)研究室
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