引言：
深圳龍城萬科里作為萬科里系的最新產(chǎn)品，無疑代表著萬科集團(tuán)對社區(qū)商業(yè)的新思路，世方商業(yè)于近日前往該項目進(jìn)行了實地探訪。
萬科旗下有4大商業(yè)產(chǎn)品線，分別為萬科廣場、萬科里、萬科紅、萬科2049，其中萬科里是一款鄰里型社區(qū)商業(yè)項目，定位為自主生態(tài)型社區(qū)商業(yè)。深圳龍城萬科里是該系列的最新產(chǎn)品，位于龍崗區(qū)政府對面，總建筑面積約10萬㎡，商業(yè)建面約5萬㎡，于去年底正式開業(yè)。作為一個社區(qū)商業(yè)項目，萬科并沒有像深圳萬象天地和壹方城那樣進(jìn)行鋪天蓋地的開業(yè)宣傳，在其開業(yè)后的2個月，我們對其進(jìn)行了實地探訪。
龍城萬科里的效果圖和實景圖
一、建筑設(shè)計兼具實用和美感
龍城萬科里項目商業(yè)體量達(dá)到5萬㎡，分為地下二層、地上三層，動線選擇的是最為簡單明晰的“一字型”動線，實際規(guī)劃動線在考慮地塊形狀的基礎(chǔ)上，還科學(xué)處理了與配套物業(yè)及區(qū)域重要建筑之間的關(guān)系。
龍城萬科里項目動線圖
龍城萬科里有5個主要出入口，其中南門通往龍崗大道和地鐵，是外來客流的主要方向，從地鐵3號線龍城廣場站出來后步行3分鐘，過一個路口后達(dá)到本項目，總體來說到達(dá)項目還是比較便捷。
地鐵人流主要從南門進(jìn)入
東門和西門位于項目主動線兩頭，分別連通寫字樓和萬科承建的“三館”（公共藝術(shù)館、青少年宮、科技館），等于將5個主體建筑連為一體；寫字樓位于十字路口附近，昭示性強(qiáng)，而“三館”規(guī)劃在遠(yuǎn)端，可以起到拉動人流的目的，區(qū)域位置設(shè)計相當(dāng)科學(xué)。
“三館”規(guī)劃圖和實景圖
出北門后為項目下沉式廣場，直達(dá)龍城廣場，正對著龍崗區(qū)政府，往東北方向步行3分鐘則達(dá)到龍崗文化中心（包括龍崗書城、文化館、圖書館，已開放），項目的北面則是整個龍崗的政治文化中心。
萬科里下沉廣場和龍城廣場
除了出入口的設(shè)計比較合理之外，場內(nèi)“一字型動線+單中庭”的設(shè)計簡單明朗，逛的時候筆者可以輕松定位自己在商場的位置。所有商鋪都位于主通道2側(cè)，減少視覺盲區(qū)、增強(qiáng)了商鋪可達(dá)性和可見性。除此之外，本項目還利用下沉式廣場、開放式生態(tài)屋頂、藝術(shù)型景觀坡地以及層樓結(jié)構(gòu)設(shè)計，形成了多首層以及錯落有致的視覺觀感，特別是從龍城廣場的角度看過去，項目顯得十分大氣。
龍城萬科里的多首層設(shè)計
多首層實景
屋頂步道實景
當(dāng)然，這樣的設(shè)計也導(dǎo)致商業(yè)實際面積的縮減，筆者在逛的時候明顯感覺店鋪數(shù)量不多且面積小，不像一個5萬㎡的場子，造成這種感官體驗的原因是廣場、屋頂和景觀坡地占了較大的面積。隨著現(xiàn)代消費觀念的升級和電商的普及，人們逛商場不再是單純購物，“大而好”的空間定位和“多而全”的品牌堆積已經(jīng)無法滿足人們的精神購物需求，越來越多的商業(yè)項目開始將“生活方式”作為項目打造的重點。筆者在走訪萬科的時候就體驗到了這種“生活方式”：屋頂和坡道的公園式步道設(shè)計，半鍛煉半游憩，吃吃小食、買買東西，現(xiàn)代商業(yè)的精髓就這樣完完全全的體現(xiàn)出來了。
二、萬科里不再“社區(qū)”，主打“年輕化”，餐飲占比較大
剛才提到龍城萬科里位于龍崗的政治文化中心，周邊聚集了圖書館、書城、青少年宮等面向青少兒的機(jī)構(gòu)，文化教育氛圍特別濃厚，青少兒主題似乎是一個可行的方向；如果不發(fā)展兒童主題，萬科里本身就是一個鄰里社區(qū)商業(yè)的成熟產(chǎn)品，那么同廣州萬科里一樣，發(fā)展以服務(wù)周邊居民為主的社區(qū)商業(yè)也是理所當(dāng)然，然而實際逛的時候卻感覺龍城萬科里的主打方向是“年輕化”，瞄準(zhǔn)的是18-35歲的年輕客群。
龍城萬科里的定位是打造一個“公園式休閑運動娛樂圣地”,那么該項目有哪些值得關(guān)注的亮點呢？
從品牌上來說，萬科里引入了4大主力店，分別是中影星美國際影城（觀影）、迪卡儂（運動）、GAP（快時尚）和超級物種（精選），代表著都市年輕人對生活的主流追求。除了主力店之外，萬科里還引入了熙婭書吧、六福珠寶、星巴克、八合里、探蝦、火舞鐵板燒、南洋悅色等品牌，大多是比較親民又年輕化的“精品品牌”。
尚未開業(yè)的超級物種和中影
位于下沉廣場的“對門鄰居”——GAP和迪卡儂
從樓層布局來說，項目的4個主力店全部規(guī)劃在負(fù)一層，設(shè)置合理，能夠充分利用地下空間：電影院對著地下停車場入口，超級物種對著地鐵方向。除了主力店之外，負(fù)一層還主打運動服飾和精品零售，尤其像名創(chuàng)優(yōu)品、麥合嚴(yán)選、北歐家居館這樣的精品零售非常受年輕人的歡迎。一層主打服飾、酒吧和休閑餐飲，像一些顏值高、人氣高的餐飲品牌，如喜茶、奈雪的茶、hallo kitty餐廳等都在一層，起到聚集人流的目的。二層以特色主題餐飲為主，多為地方菜系和特色菜品的創(chuàng)新餐廳。負(fù)二層為停車場，三層為屋頂花園，沒有商鋪。
龍城萬科里主力店分布圖
從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)來說，餐飲的占比非常高，從負(fù)一層到二層都有規(guī)劃，負(fù)一層主打輕食小吃，例如大弗蘭、越小品以及影院門口的貢茶、HI味花甲、新加坡媽媽烤包、良品鋪子等。一層主打人氣超高的休閑餐飲品牌和酒吧，例如奈雪的茶、hallo kitty餐廳、喜茶、星巴克、胡桃里音樂餐廳、VILA后花園酒吧、魔王酒吧等。二層主打特色餐飲與主題餐飲，例如吃飯皇帝大、火舞、嘻游記、鰻、巴依小羊、無邪等。服飾和珠寶等零售占比略低，主要分布在一層和負(fù)一層主干道兩旁，一層主要為森林鳥、馬克華菲女孩、天使韓城等親民服飾品牌，負(fù)一層則主要為阿迪、彪馬、李寧等運動休閑品牌。
從業(yè)態(tài)和品牌可以看出，萬科里完全是屬于年輕人的“場子”，已經(jīng)沒有了傳統(tǒng)產(chǎn)品的影子，分析原因可能有三點：第一，深圳本身就是中國最年輕的城市，常住人口平均年紀(jì)大約在32.5歲；第二，項目雖然毗鄰龍崗的政治文化中心，但是有利有弊，弊端就在于書城、圖書館、青少年宮等機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，已經(jīng)足夠承擔(dān)青少兒文化教育的功能，萬科里的競爭力不足，打造青少兒主題招商有難度；第三，周邊多為政府或公共服務(wù)機(jī)構(gòu)，地廣人稀，若定位為鄰里社區(qū)商業(yè)，輻射的人口和范圍有限，與項目所在的區(qū)位特點不夠契合。
所以說一個項目的定位和業(yè)態(tài)組合還是需要根據(jù)項目的實際情況而定，龍城萬科里就是這樣一個瞄準(zhǔn)年輕都市人群的商業(yè)項目，但目前四大主力店均沒有開業(yè)，寫字樓和“三館”尚在施工，現(xiàn)階段該的客流并不密集，即便整個項目徹底完工后，單憑現(xiàn)有的品牌和業(yè)態(tài)是否能夠拉動足夠的客流，與1公里范圍內(nèi)的龍崗萬科廣場和寶能all city競爭也是一個問題。
三、植被偏少，公園式購物環(huán)境還有提升空間
龍城萬科里計劃打造出一個公園式的購物場所，將綠地與商業(yè)融合，采用半開放的建筑形式和自然穹頂采光，以及兩邊坡地直接漫游至生態(tài)屋頂?shù)慕ㄖO(shè)計，從規(guī)劃圖上來看美輪美奐，但或許是受開業(yè)不久的緣故，實際的體驗感并不強(qiáng)，并沒有想象中的綠樹如茵。
龍城萬科里最大的特色就是生態(tài)屋頂和景觀坡地，屋頂上種植了植被，并設(shè)置了許多健身器材，從屋頂沿坡地可以直達(dá)一層的龍城廣場，整個步道設(shè)計比較精致，跟一般小區(qū)的健身步道差不多，契合項目的定位主題。
除此之外，考慮到深圳日照季節(jié)時間長，紫外線輻射較大，屋頂上安裝了很多遮陽設(shè)施。因此“遮陽傘”下種植的大都是矮植被，樹木類一般種植在“遮陽傘”外和景觀坡道上。但是筆者注意到樹枝大多是光禿禿的，雖然有綠化，但是和期待值還有所差距，也許要等到樹苗長大，公園式的綠化體驗才能顯現(xiàn)。
屋頂?shù)摹罢陉杺恪?/span>
龍城萬科里還巧妙地借助了龍城廣場已有的景點，特別是廣場中央由著名雕塑家韓美林大師設(shè)計的青銅九龍雕塑，造型獨特，大氣凌然；此外項目還有一座10米高的獨角獸雕塑，張開的雙翼呈騰飛之勢，夢幻唯美，已經(jīng)成為龍城萬科里的人氣打卡點。
九龍雕塑和獨角獸
進(jìn)入龍城萬科里的內(nèi)部，半開放的建筑形式和自然穹頂采光讓整個場子顯得視野開闊、自然敞亮、光線充足。大氣的下沉式廣場和開放式中庭、交錯的扶梯和層層退臺的設(shè)計，淡黃雅致的主題色調(diào)，讓整個空間顯得自由靈動。筆者逛的時候好像一會在場內(nèi)，一會在場外，分外舒心、自在，完全避免了單純大盒子式購物中心的封閉感和憋悶感。
除了硬件之外，龍城萬科里的“軟件”也是一點都不含糊，指示性導(dǎo)視標(biāo)志、電子導(dǎo)視屏、人工服務(wù)臺、微信號等應(yīng)有盡有。但是從中也看出了萬科里開業(yè)準(zhǔn)備的不足：電子導(dǎo)視屏沒有開啟、導(dǎo)購手冊沒有放置、樓層平面圖沒有展示、廁所門損壞等，特別是屋頂鋪設(shè)有塑膠跑道，在陽光的照射下已經(jīng)散發(fā)出刺鼻的味道，很難想象炎熱的夏天有人愿意去屋頂休息。希望能在主力店開業(yè)、項目的運營步入正軌之后，這些問題能得到逐步解決。
總體而言，作為萬科旗下萬科里系列的最新產(chǎn)品，龍城萬科里已經(jīng)很難看到傳統(tǒng)社區(qū)產(chǎn)品的影子，萬科去年宣布正在積極進(jìn)行萬科里產(chǎn)品的迭代，“未來的3.0版本萬科里將徹底顛覆傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品”。從本項目來看萬科將打造的重點放置在“公園式”購物環(huán)境的打造上，創(chuàng)造一個集公園式、休閑、運動、娛樂于一體的空間，讓項目成為居民室外健身、飯后漫步、休閑娛樂的首選，不僅便利了人們的生活，也帶動了商業(yè)的發(fā)展。
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