我們現(xiàn)存的預(yù)制板樓大多始建于上世紀(jì)八、九十年代，距今已有三四十年的時(shí)間?？紤]到預(yù)制板房的設(shè)計(jì)使用壽命只有50年左右，于是社會(huì)上關(guān)于如何合理處置預(yù)制板房的討論聲也愈發(fā)高漲，甚至有傳聞?wù)f，今年地方要大面積拆除預(yù)制板樓。
其實(shí)，按照目前國(guó)內(nèi)樓市的情況來(lái)說(shuō)，大面積拆除預(yù)制板樓是不切合實(shí)際的做法，畢竟預(yù)制板房的現(xiàn)存量實(shí)在太大。未來(lái)國(guó)內(nèi)預(yù)制板樓的命運(yùn)將會(huì)如何？居住板樓里的居民又將如何安置？
一、暴富夢(mèng)碎
過(guò)去十年，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)過(guò)太多因棚改拆遷實(shí)現(xiàn)一夜暴富的案例，而國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也由此開啟了“狂飆”之路。不過(guò)伴隨著國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入下行區(qū)間，棚改貨幣化安置的模式已基本宣告結(jié)束，想靠拆遷一夜暴富的夢(mèng)想也隨之破碎。
雖說(shuō)地方并沒(méi)有徹底取消棚改貨幣化安置這條路徑，但是在實(shí)際操作中，我們以后肯定會(huì)越來(lái)越難見(jiàn)到這種模式真正落地了。
地方嚴(yán)控地方搞大拆大建，就是為了避免大規(guī)模貨幣化安置會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)起到助推作用，從而影響到大部分人的利益，嚴(yán)重背離房改政策推行的初衷。況且這種輕易“暴富”的模式，很可能會(huì)助長(zhǎng)不勞而獲的社會(huì)風(fēng)氣。
既然大面積拆除已無(wú)可能，那么推動(dòng)房屋改造必然會(huì)成為處置預(yù)制板樓的優(yōu)先方案，國(guó)內(nèi)部分城市在老舊小區(qū)改造項(xiàng)目中已積累了大量經(jīng)驗(yàn)。
二、舊改替棚改
所謂舊改，即在不進(jìn)行大面積拆遷安置的基礎(chǔ)上，對(duì)房齡在20年以上的老房子進(jìn)行系統(tǒng)化修繕和維護(hù)。具體修繕項(xiàng)目比如粉刷內(nèi)外墻面、更換老舊管道、增設(shè)停車位或增加老年活動(dòng)室等等。
國(guó)內(nèi)部分老舊小區(qū)的樓齡一般在20～40年之間，樓體設(shè)施雖有老化跡象，但還并沒(méi)有發(fā)展到危樓的地步。出于節(jié)約資源和資金限制的考量，推動(dòng)小區(qū)改造修繕工程建設(shè)完全符合現(xiàn)實(shí)需求。
當(dāng)然，在地方推動(dòng)舊改工程落地的時(shí)候，并不意味著所有的老舊小區(qū)都會(huì)經(jīng)歷舊房改造。據(jù)測(cè)算，未來(lái)仍然約有20%的舊房會(huì)被完全拆除，這里面包含老舊危房、核心地段的房產(chǎn)和城市規(guī)劃用地。
說(shuō)到老舊危房很好理解，在被專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定為不適宜居住的危房后，這類房子就會(huì)被納入拆除的范圍之內(nèi)。哪怕真的采取棚改貨幣化的安置方式，拿到手里的錢也會(huì)與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)水平相適應(yīng)。
城市的核心地段歷來(lái)都是開發(fā)商們的“兵家必爭(zhēng)之地”，奈何近些年土地價(jià)格飆漲，很多房企都是有心無(wú)力。不過(guò)隨著棚改貨幣化安置的規(guī)模逐漸縮小，以往遙不可及的核心地段沒(méi)準(zhǔn)會(huì)出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)。
至于城市規(guī)劃用地，這是屬于政府性質(zhì)的征用土地，即便采取貨幣化安置的方式，也不要妄想可以實(shí)現(xiàn)一夜暴富，畢竟地方目前已明令禁止出現(xiàn)這種現(xiàn)象。
三、安置多樣化
舊改工程會(huì)為居住在老舊小區(qū)的居民帶來(lái)居住環(huán)境的巨大改善，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)現(xiàn)有樓體資源的充分利用，在雙贏的局面下不斷提高群眾的獲得感和幸福感。那些生活在被納入拆遷范圍樓宇的居民不必過(guò)于興奮，畢竟在地方政策精神的指引下，靠拆遷實(shí)現(xiàn)暴富已無(wú)可能。
在拆遷安置的問(wèn)題上，全國(guó)多地都在積極探索取代貨幣化安置的新方式。除了常見(jiàn)的原拆原建，也就是我們常說(shuō)的回遷之外，還有一些城市推出實(shí)物安置或是“房票”安置的模式。
實(shí)物安置即分配給拆遷戶一套其它地段的新房，整體面積與拆遷房屋面積基本相當(dāng)，房票安置即發(fā)揮拆遷戶的主觀能動(dòng)性，可以憑房票在該地劃定區(qū)域內(nèi)選兌一處新房，要求同樣是與原房屋面積相當(dāng)，不足面積允許拆遷戶自行填補(bǔ)。
四、總結(jié)
從國(guó)內(nèi)樓市的實(shí)際出發(fā)，今年國(guó)內(nèi)不可能出現(xiàn)大面積拆除預(yù)制板樓的情況?？傮w來(lái)看，舊房改造仍然會(huì)是主流，畢竟修繕改造能夠充分利用現(xiàn)有資源，同時(shí)能避免大拆大建花費(fèi)大量資金，妄圖靠拆遷補(bǔ)償一夜暴富已經(jīng)成為歷史。
未來(lái)，在拆遷安置的方式上，會(huì)有更多具備可操作性的方案被陸續(xù)推出。就算繼續(xù)沿用貨幣化安置，拆遷戶拿到手的錢也只會(huì)是一個(gè)相對(duì)“合理”的數(shù)字。
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