一般而言，借名人的訴訟請求主要分為以下三種：（1）確認(rèn)房屋歸借名人所有；（2）判令出名人協(xié)助將房屋過戶至借名人名下；（3）確認(rèn)房屋歸借名人所有并要求出名人協(xié)助辦理過戶。對此，法院會如何裁判，各個法院持不同意見。其中主要爭議在于是否可以根據(jù)《物權(quán)編解釋（一）》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。 ”直接予以確權(quán)。
首先，在司法實踐中，當(dāng)事人借名買房事實的認(rèn)定是審理此類案件的重要基礎(chǔ)與前提條件。法院在審查借名事實的要點和步驟為：首先應(yīng)當(dāng)查明有無書面約定，書面約定是原始證據(jù)、直接證據(jù)，相較于其他證據(jù)具有比較強的證明力。這也提醒當(dāng)事人在借名買房時，簽訂書面合同的重要性。但是，如果當(dāng)事人之間無書面約定，就需要對以下幾個問題進(jìn)行明確：
第一就是當(dāng)事人借名買房原因。在此主要看借名人對借名原因的解釋是否符合客觀事實、是否具有合理性。借名人甘冒風(fēng)險不簽訂書面合同而借名買房，除基于雙方之間的信任關(guān)系之外，一般存在以下客觀原因，例如為規(guī)避國家房屋貸款、稅收、購房資格等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受貸款等政策性優(yōu)惠；出名人享有保障性住房等特殊性質(zhì)房屋的購買資格等。
第二就是購房款支付及貸款償還情況。購房款由借名人出資是認(rèn)定借名買房關(guān)系存在的重要依據(jù)，故借名人應(yīng)對其出資情況承擔(dān)舉證責(zé)任。這就需要結(jié)合定金及首付款的付款憑證、雙方的財務(wù)狀況及還款能力證明、證人證言等證據(jù)材料綜合認(rèn)定實際出資人。在借名人直接與出賣人接洽付款，或者中介公司作為居間方參與付款過程的情況下，出賣方以及中介公司的證言具有較強的證明效力。如果存在銀行貸款，這就需要確定房屋貸款的實際償還人，借名人亦應(yīng)對其實際償還銀行貸款進(jìn)行舉證。需要注意的是，因貸款本息系從出名人名下的銀行賬戶內(nèi)進(jìn)行劃扣，這就需要從還款的來源、還貸銀行卡的保管情況等出發(fā)。如在借名人按月或按季度將還貸款項轉(zhuǎn)給出名人且出名人無證據(jù)證明借名人的轉(zhuǎn)款系支付租金或償還借款等用途的情況下，基本上認(rèn)定房屋貸款實際由借名人償還。
第三就是房屋實際占有使用及房屋權(quán)屬證書保管情況等。在司法實踐中，房屋的實際占有使用是判斷借名事實的重要因素，借名人對此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。對于房屋實際占有使用事實舉證，可以通過房屋實際居住情況、物業(yè)費及維修基金等相關(guān)費用的繳納情況、租金收取情況等證據(jù)予以佐證。一般情況下，房產(chǎn)證、購房合同、收據(jù)等資料作為實際出資以及房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，會由真實權(quán)利人親自保管。
接下來的問題就是對于借名買房合同效力的認(rèn)定，這就需要區(qū)分具體情況予以不同的處理。第一種框就是借名購買政策性保障住房的借名協(xié)議的效力認(rèn)定。政策性保障性住房，指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房。不符合購房資格的借名人購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房，不僅擾亂了國家對于保障性住房的監(jiān)管秩序，也侵害了其他符合購買資格主體的合法權(quán)益，客觀上損害了社會公共利益。根據(jù)《民法典》第153條第2款規(guī)定，違背公序良俗的民事法律行為無效。由于國家關(guān)于保障性住房的管理及分配屬于公共秩序范圍，該類借名協(xié)議應(yīng)屬無效，出名人與相關(guān)單位簽訂的政策性保障住房購買合同亦應(yīng)屬無效。
第二種情況為符合限購政策而借名購買商品房協(xié)議的效力認(rèn)定。房地產(chǎn)限購政策屬于調(diào)控政策，具有階段性、臨時性。該政策通過限制當(dāng)事人的締約自由來穩(wěn)定急劇上升的房地產(chǎn)價格，不屬于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，僅會造成房地產(chǎn)買賣合同一時的履行不能，而非永久的履行不能。很多情況的的處理辦法是：為符合限購政策要求而借名購買商品房的借名協(xié)議不宜認(rèn)定為無效，但借名人在法庭辯論終結(jié)前仍不符合限購政策要求的，對其要求出名人將房屋協(xié)助過戶至其名下的訴請不應(yīng)支持。
第三種情況為規(guī)避信貸政策而借名購買商品房協(xié)議的效力認(rèn)定。當(dāng)事人為獲取銀行貸款、降低首付款比例或貸款利率而借名買房申辦貸款，雖違反了銀行的信貸監(jiān)管政策，但該行為規(guī)避的是申辦貸款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋貸款屬于實物抵押貸款，金融風(fēng)險通常相對較低，不能據(jù)此認(rèn)定該行為侵犯了公共利益，故此類借名協(xié)議不宜認(rèn)定無效。
承上所述，如果當(dāng)事人之間存在借名買房事實，應(yīng)依據(jù)借名協(xié)議的有效與否對相應(yīng)后果分別予以處理。其一，在認(rèn)定借名協(xié)議無效的情形下，根據(jù)《民法典》第157條的規(guī)定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”此類案件中，出名人及借名人對于規(guī)避政策目的均系明知，且均配合實施了規(guī)避政策行為，雙方對協(xié)議無效后果的產(chǎn)生均有一定過錯，因此在案件審理過程中應(yīng)對雙方的過錯比例進(jìn)行認(rèn)定，在此基礎(chǔ)上對于交易費用等實際損失進(jìn)行分擔(dān)。需要說明的是，如果借名人為借名已向出名人支付若干報酬，則上述借名報酬應(yīng)當(dāng)納入實際損失一并處理。
其二，在認(rèn)定借名協(xié)議有效的情形下，在借名協(xié)議有效時，此類糾紛案件中借名人一般有要求配合過戶、要求確權(quán)、要求確權(quán)并配合過戶三種訴請。在合同有效的情形下，應(yīng)區(qū)分不同訴請進(jìn)行處理。第一，關(guān)于要求配合過戶訴訟請求的處理。在房屋不存在過戶障礙的情形下，可判決出名人協(xié)助借名人辦理房屋過戶登記手續(xù)。房屋是否存在過戶障礙，可以從以下兩個方面進(jìn)行：一方面，結(jié)合最新的限購政策審查借名人是否具有購房資格。借名人應(yīng)當(dāng)對其具有購房資格進(jìn)行舉證。另一方面，看房屋是否處于限制交易狀態(tài)。如應(yīng)審查房屋是否存在司法查封、法定交易年限未屆滿等限制交易情形。司法實踐中存在法庭辯論終結(jié)前房屋限制交易狀態(tài)消除的情形，因此法院應(yīng)對此進(jìn)行動態(tài)審查。
第二，關(guān)于要求解除借名協(xié)議訴請的處理。根據(jù)《民法典》第五百六十六條第一、二款的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”結(jié)合案件情況，如果房屋存在過戶障礙且過戶障礙在法庭辯論終結(jié)前無法消除，經(jīng)法院釋明后借名人變更其訴請為解除借名協(xié)議的，則借名協(xié)議自該訴請送達(dá)至出名人時解除。協(xié)議解除后，房屋歸出名人所有，借名人有權(quán)要求出名人返還其已支付的購房款及已償還的房屋貸款本金。
第三，關(guān)于要求確權(quán)訴訟請求的處理。借名人依據(jù)借名協(xié)議以出名人為被告要求直接確認(rèn)房屋歸其所有的，法院可以向其釋明，雙方糾紛系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如借名人堅持其訴請則應(yīng)判決駁回；如借名人變更其訴請為要求出名人按照約定將房屋過戶至其名下，則參照前述要求配合過戶的思路進(jìn)行處理。在司法實踐中，關(guān)于要求確認(rèn)房屋歸其所有的訴訟請求，存在截然相反兩種觀點。第一種觀點認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)支持借名人要求確認(rèn)房屋為其所有的訴請。第二種觀點認(rèn)為，借名人僅享有要求出名人依據(jù)借名協(xié)議協(xié)助其變更辦理登記手續(xù)的請求權(quán)。
根據(jù)筆者檢索的裁判文書來看，在司法實踐中采納第二種觀點比較多，認(rèn)為對此類案件的處理不宜進(jìn)行直接確權(quán)。在借名買房糾紛案件中，房屋所有權(quán)登記在出名人名下，是出名人與出賣人的真實意思表示一致的結(jié)果。不動產(chǎn)登記機關(guān)將房屋權(quán)屬登記在出名人名下，是基于出名人與出賣人之間合法有效的買賣合同。因此，該物權(quán)登記符合我國不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，物權(quán)變動應(yīng)屬合法有效。借名人無法以借名協(xié)議否定登記效力，亦無法要求法院直接作出確權(quán)判決。
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