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來源：上海市第一中級人民法院

借名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點

借名買房是指實際購房人因不具備購房、房屋貸款資格等原因借用他人名義購房，借名人實際支付購房款，出名人對外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。司法實踐中，因房屋未能登記到借名人名下，由此引發(fā)的糾紛在借名事實、合同效力等方面的認定與處理存在一定難度，故有必要明確審理思路，統(tǒng)一法律適用。處理此類糾紛，法院應(yīng)當(dāng)充分查明案件事實、尊重當(dāng)事人意思自治，同時注重協(xié)調(diào)現(xiàn)行政策和維護物權(quán)公示原則。本文結(jié)合司法實踐中的典型案例，對借名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點進行梳理、提煉和總結(jié)。

一、典型案例

案例一：涉及借名的事實認定

劉某與韓某于2009年相識后同居，2011年韓某與案外人張某簽訂房屋買賣合同，約定韓某以198萬元購買系爭房屋，后于同年登記在韓某名下。2013年劉某與韓某結(jié)束同居關(guān)系，劉某要求韓某將房屋過戶至其名下但遭韓某拒絕。劉某自述因其無購房資格，故與韓某口頭約定借用韓某的名義購買系爭房屋，韓某則堅稱房屋為其自行購買。劉某用其銀行賬戶向張某支付了全部房款，房屋原由劉某與韓某共同居住，但2013年韓某搬離后由劉某單獨居住使用。

案例二：涉及借名協(xié)議的效力認定

徐某與胡某系朋友關(guān)系，徐某因自身原因無法申辦貸款，故與胡某約定以胡某的名義購買系爭房屋。徐某支付了房屋首付款，胡某則以自己名義申辦了房屋貸款并將房屋登記在其名下。徐某按月向胡某用于還貸的銀行賬戶中匯款以償還銀行貸款。后徐某要求胡某按照約定將房屋過戶至其名下，胡某以徐某無資格申辦貸款、雙方約定違反法律強制性規(guī)定無效為由拒絕。

案例三：涉及借名人直接要求確權(quán)的處理

吳某與王某系親戚關(guān)系，因吳某暫無購房資格故借用王某名義購買系爭房屋。吳某支付全部房款后，房屋產(chǎn)權(quán)登記在王某名下，但由吳某負責(zé)保管購房合同、房屋產(chǎn)證等購房資料并實際居住使用房屋。后吳某達到社保繳納年限而具備購房資格，要求王某將房屋過戶至其名下，但王某以各種借口拖延辦理過戶手續(xù)，吳某遂請求法院確認房屋所有權(quán)歸其所有，并要求王某按照約定配合辦理過戶手續(xù)。王某以雙方約定違反法律規(guī)定且吳某無權(quán)直接要求獲得房屋所有權(quán)為由進行抗辯。

二、借名買房糾紛案件的審理難點

（一）借名事實認定難

借名買房糾紛案件中，借名人與出名人之間一般具有特殊身份關(guān)系，如親屬、朋友關(guān)系等。由于當(dāng)事人之間一般具有較強的互信，借名買房合意大多以口頭形式達成、缺乏書面約定，在產(chǎn)生糾紛時，當(dāng)事人對借名事實的認定標準及舉證責(zé)任分配存在爭議。借名人為證明雙方借名買房關(guān)系的存在，一般會從房款的實際支付、房屋的實際使用等方面提供證據(jù)以證明其主張，而出名人往往會否認借名約定的存在，提供房屋買賣合同、產(chǎn)權(quán)登記信息等證據(jù)進行抗辯。

（二）借名協(xié)議及購房合同效力認定難

一般而言，借名人借用他人名義購買房屋往往具有特殊目的，如為規(guī)避限購政策、為獲取貸款或貸款利息優(yōu)惠、為購買保障性住房等。上述不同情形下借名協(xié)議的效力如何認定，司法實踐中尚存爭議。如在規(guī)避限購政策或套取銀行貸款的情形下，借名人與出名人達成的借名協(xié)議是否因違反法律禁止性規(guī)定而無效。借名人違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房，借名協(xié)議及房屋買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認定。

（三）對于應(yīng)作確權(quán)判決還是給付判決認識不一

司法實踐中，借名人的訴請主要分為以下三種：（1）確認房屋歸借名人所有；（2）判令出名人協(xié)助將房屋過戶至借名人名下；（3）確認房屋歸借名人所有并要求出名人協(xié)助辦理過戶。對于此類案件應(yīng)作出確權(quán)判決還是給付判決，各地法院裁判結(jié)論不一。主要爭議在于可否援引《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第2條規(guī)定直接予以確權(quán)。此外，借名買房糾紛案件所立案由也不統(tǒng)一，主要案由有合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、所有權(quán)確認糾紛、委托合同糾紛等。雖然案由選擇不影響當(dāng)事人的實體權(quán)利，但會對案件的審理方向及請求權(quán)基礎(chǔ)的判斷產(chǎn)生影響，故有必要對立案案由進行統(tǒng)一。

三、借名買房糾紛案件的審理思路和裁判要點

法院在處理此類糾紛時，應(yīng)當(dāng)充分查明案件事實、尊重當(dāng)事人意思自治，同時注重協(xié)調(diào)現(xiàn)行政策和維護物權(quán)公示原則。首先應(yīng)對借名買房關(guān)系存在與否進行審查認定，在認定存在借名買房關(guān)系的前提下，再對案涉借名協(xié)議的效力進行判斷。如案涉借名協(xié)議無效，則法院對無效后果一并處理；如案涉借名協(xié)議有效，則應(yīng)判定當(dāng)事人的訴請是否成立。

（一）借名事實的審查要點

當(dāng)事人借名買房事實的認定是審理此類案件的重要基礎(chǔ)。審查借名事實的要點和步驟為：首先應(yīng)當(dāng)查明有無書面約定，若當(dāng)事人之間存在書面約定，則一般可認定存在借名買房事實；若當(dāng)事人之間無書面約定則應(yīng)當(dāng)查明：（1）當(dāng)事人借名買房原因；（2）購房款支付及貸款償還情況；（3）房屋實際占有使用及房屋權(quán)屬證書保管情況等。在事實認定過程中，應(yīng)當(dāng)合理分配舉證責(zé)任，綜合所查明的事實認定是否存在借名買房關(guān)系。

1、借名買房原因的審查要點

法院在審查借名買房原因過程中，應(yīng)著重審查借名人對借名原因的解釋是否符合客觀事實、是否具有合理性。借名人甘冒風(fēng)險不簽訂書面合同而借名買房，除基于雙方之間的信任關(guān)系之外，一般存在以下客觀原因：（1）為規(guī)避國家房屋貸款、稅收、購房資格等相關(guān)法規(guī)政策；（2）借用他人資格享受貸款等政策性優(yōu)惠；（3）出名人享有保障性住房等特殊性質(zhì)房屋的購買資格等。

借名人對借名原因予以解釋后，法院應(yīng)對出名人的抗辯理由予以審查。對于借名人出資的原因，出名人一般主張雙方之間存在借款、贈與、抵銷等法律關(guān)系，對此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。在雙方均無書面證據(jù)的情形下，法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)常理、常情進行合理性判斷。例如，當(dāng)借名人經(jīng)濟狀況一般時，出名人主張借名人的出資為贈與就與常理相悖。

2、購房款實際支付及貸款償還情況的審查要點

借名事實的審查中還應(yīng)當(dāng)查明購房款實際支付情況以及貸款償還情況。購房款由借名人出資是認定借名買房關(guān)系存在的重要依據(jù)，故借名人應(yīng)對其出資情況承擔(dān)舉證責(zé)任。法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合定金及首付款的付款憑證、雙方的財務(wù)狀況及還款能力證明、證人證言等證據(jù)材料綜合認定實際出資人。在借名人直接與出賣人接洽付款，或者中介公司作為居間方參與付款過程的情況下，出賣方以及中介公司的證言具有較強的證明效力。

若存在銀行貸款，法院則應(yīng)查明房屋貸款的實際償還人，借名人亦應(yīng)對其實際償還銀行貸款進行舉證。需要注意的是，因貸款本息系從出名人名下的銀行賬戶內(nèi)進行劃扣，故應(yīng)著重審查還款的來源、還貸銀行卡的保管情況等。如在借名人按月或按季度將還貸款項轉(zhuǎn)給出名人且出名人無證據(jù)證明借名人的轉(zhuǎn)款系支付租金或償還借款等用途的情況下，應(yīng)當(dāng)認定房屋貸款實際由出名人償還。

3、房屋實際占有使用人的審查要點

占有、使用、收益是不動產(chǎn)所有權(quán)的重要權(quán)能，因此房屋的實際占有使用是判斷借名事實的重要因素，借名人對此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。對于房屋實際占有使用事實的認定，可以通過房屋實際居住情況、物業(yè)費及維修基金等相關(guān)費用的繳納情況、租金收取情況等綜合進行判定。房產(chǎn)證、購房合同、收據(jù)等資料作為實際出資以及房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，一般會由真實權(quán)利人親自保管，故上述憑證由借名人保管亦能在一定程度上佐證借名買房關(guān)系的存在。

如案例一中，韓某雖堅稱系爭房屋由其購買，但購房款系由劉某銀行賬戶支付，且房屋一直由劉某實際居住使用，韓某自2013年搬離系爭房屋后至今亦未向劉某主張權(quán)利。在韓某未能對劉某出資原因進行合理解釋，且未能提供證據(jù)推翻劉某借名買房主張的情況下，應(yīng)當(dāng)認定劉某與韓某之間就系爭房屋存在借名買房關(guān)系。

（二）規(guī)避政策性規(guī)定借名協(xié)議效力的審查要點

對于借名買房合同效力的認定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國《民法典》總則編及合同編中合同效力的一般性規(guī)定進行判斷，即行為人是否具有相應(yīng)的民事行為能力，行為人的意思表示是否真實，合同是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是否違背公序良俗。由于借名關(guān)系的特殊性，本文僅討論規(guī)避購房及信貸政策借名協(xié)議的效力。

1、借名購買政策性保障住房的借名協(xié)議的效力認定

政策性保障住房是面向低收入住房困難家庭出售的具有保障性質(zhì)的政策性住房。對于購買人是否具備購房資格存在嚴格的審查和公示程序，且對房屋轉(zhuǎn)讓條件亦有嚴格限制。不符合購房資格的借名人購買經(jīng)濟適用房等政策性保障住房，不僅擾亂了國家對于保障性住房的監(jiān)管秩序，也侵害了其他符合購買資格主體的合法權(quán)益，客觀上損害了社會公共利益。根據(jù)《民法典》第153條第2款規(guī)定，違背公序良俗的民事法律行為無效。由于國家關(guān)于保障性住房的管理及分配屬于公共秩序范圍，該類借名協(xié)議應(yīng)屬無效，出名人與相關(guān)單位簽訂的政策性保障住房購買合同亦應(yīng)屬無效。

2、為符合限購政策而借名購買商品房協(xié)議的效力認定

房地產(chǎn)限購政策屬于調(diào)控政策，具有階段性、臨時性。該政策通過限制當(dāng)事人的締約自由來穩(wěn)定急劇上升的房地產(chǎn)價格，不屬于法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，僅會造成房地產(chǎn)買賣合同一時的履行不能，而非永久的履行不能。在借名不存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形下，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治。因此，為符合限購政策要求而借名購買商品房的借名協(xié)議不宜認定為無效，但借名人在法庭辯論終結(jié)前仍不符合限購政策要求的，對其要求出名人將房屋協(xié)助過戶至其名下的訴請不應(yīng)支持。

3、為規(guī)避信貸政策而借名購買商品房協(xié)議的效力認定

當(dāng)事人為獲取銀行貸款、降低首付款比例或貸款利率而借名買房申辦貸款，雖違反了銀行的信貸監(jiān)管政策，但該行為規(guī)避的是申辦貸款限制或首付款的支付比例及利率政策，且房屋貸款屬于實物抵押貸款，金融風(fēng)險通常相對較低，不能據(jù)此認定該行為侵犯了公共利益，故此類借名協(xié)議不宜認定無效。

如案例二中，徐某因無法申辦貸款而由胡某以其名義簽署房屋買賣合同并申辦貸款。徐某與胡某之間存在借名買房合意，雖然徐某的借名買房行為規(guī)避了銀行信貸管理規(guī)定，但并未侵犯社會公共利益，也未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定徐某與胡某之間的借名協(xié)議有效。

（三）借名買房糾紛后果處理的裁判要點

若當(dāng)事人之間存在借名買房事實，應(yīng)依據(jù)借名協(xié)議的有效與否對相應(yīng)后果分別予以處理。其一，在認定借名協(xié)議無效的情形下，房屋歸出名人所有，出名人應(yīng)當(dāng)向借名人支付房屋折價款，并依據(jù)當(dāng)事人的過錯比例對交易費用等實際損失進行分攤。其二，在認定借名協(xié)議有效的情形下，雙方實際形成了房屋歸屬合意，借名人可以依據(jù)房屋歸屬合意形成的債權(quán)要求出名人配合將房屋過戶登記至其名下。如因房屋過戶存在障礙導(dǎo)致借名協(xié)議無法繼續(xù)履行，則借名人可要求解除雙方之間的房屋歸屬合意，并以此要求出名人返還購房款及貸款本金，實際損失按照具體情況予以處理。如當(dāng)事人直接訴請確權(quán)，則法院可以釋明雙方之間為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，若當(dāng)事人仍堅持確權(quán)訴請，則判決駁回其訴訟請求。

1、關(guān)于借名協(xié)議無效情形下后果的處理

根據(jù)《民法典》第157條規(guī)定，若借名協(xié)議無效，則法院應(yīng)當(dāng)對合同無效的后果進行處理，即判決出名人補償房屋折價款，并根據(jù)無效的原因，按照當(dāng)事人過錯比例對于交易費用等實際損失進行分擔(dān)。此類案件中，出名人及借名人對于規(guī)避政策目的均系明知，且均配合實施了規(guī)避政策行為，雙方對協(xié)議無效后果的產(chǎn)生均有一定過錯，因此在案件審理過程中應(yīng)對雙方的過錯比例進行認定，在此基礎(chǔ)上對于交易費用等實際損失進行分擔(dān)。需要說明的是，如果借名人為借名已向出名人支付若干報酬，則上述借名報酬應(yīng)當(dāng)納入實際損失一并處理。

2、關(guān)于借名協(xié)議有效情形下的后果處理

在借名協(xié)議有效時，此類糾紛案件中借名人一般有要求配合過戶、要求確權(quán)、要求確權(quán)并配合過戶三種訴請。在合同有效的情形下，應(yīng)區(qū)分不同訴請進行處理。

（1）關(guān)于要求配合過戶訴請的處理

在房屋不存在過戶障礙的情形下，可判決出名人協(xié)助借名人辦理房屋過戶登記手續(xù)。審查房屋是否存在過戶障礙，可以從以下兩個方面進行：

其一，結(jié)合最新的限購政策審查借名人是否具有購房資格。借名人應(yīng)當(dāng)對其具有購房資格進行舉證。如借名人不具有購房資格，則其無權(quán)要求將房屋過戶至其名下。判斷借名人是否具有購房資格的時間節(jié)點應(yīng)以法庭辯論終結(jié)為準；若借名人在法庭辯論終結(jié)前因限購政策變化或借名人自身條件變化而獲得購房資格，則可支持其過戶訴請；若因政策變化使借名人失去或依然不具備購房資格，則無法支持其過戶訴請。

其二，審查房屋是否處于限制交易狀態(tài)。如應(yīng)審查房屋是否存在司法查封、法定交易年限未屆滿等限制交易情形。司法實踐中存在法庭辯論終結(jié)前房屋限制交易狀態(tài)消除的情形，因此法院應(yīng)對此進行動態(tài)審查。

如房屋存在過戶障礙，且在法庭辯論終結(jié)前過戶障礙無法消除的，法院應(yīng)向當(dāng)事人進行釋明，若其仍堅持過戶訴請的則判決駁回訴請。需要說明的是，《民法典》第406條對抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)規(guī)則作出重大修改，抵押人無需經(jīng)抵押權(quán)人同意即可轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。不動產(chǎn)主管機關(guān)據(jù)此對不動產(chǎn)登記簿樣式進行了修改，在不動產(chǎn)登記簿中的“抵押權(quán)登記信息”頁、“預(yù)告登記信息”頁增加“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”欄目。因此，在《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不能支持受讓人的過戶訴請。如不動產(chǎn)登記簿“是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定”一欄記載為“是”，則同樣需要取得抵押權(quán)人的同意；如上述欄目記載為“否”，則可以支持借名人要求過戶的訴請。

（2）關(guān)于要求解除借名協(xié)議訴請的處理

若房屋存在過戶障礙且過戶障礙在法庭辯論終結(jié)前無法消除，經(jīng)法院釋明后借名人變更其訴請為解除借名協(xié)議的，則借名協(xié)議自該訴請送達至出名人時解除。協(xié)議解除后，房屋歸出名人所有，借名人有權(quán)要求出名人返還其已支付的購房款及已償還的房屋貸款本金。同時，法院應(yīng)區(qū)分以下三種情況對于違約責(zé)任的承擔(dān)及實際損失的分擔(dān)進行處理：

第一，因出名人原因?qū)е聼o法履行，借名人有權(quán)要求出名人承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。如出名人擅自將房屋進行處分、因出名人原因?qū)е路课荼凰痉ú榉庖约耙虺雒说∮诼男羞^戶義務(wù)，導(dǎo)致借名人因購房政策變化喪失購房資格等。需要說明的是，此處判賠的損失不僅包括借名人的實際損失，還包括借名人在合同履行后可獲得的利益，如房價上漲帶來的房屋升值利益等。

第二，因借名人自身原因?qū)е聼o法履行，借名人不得要求出名人承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任。如借名人怠于要求出名人履行過戶義務(wù)導(dǎo)致借名人因政策變化喪失購房資格等，借名人不得要求出名人返還借名報酬，且不得要求出名人承擔(dān)交易費用損失、房屋貸款利息等實際損失。

第三，非因雙方原因?qū)е聼o法履行，如房屋因不可抗力滅失、第三人侵權(quán)等，對于雙方的實際損失，法院可根據(jù)公平原則判決雙方對交易費用損失、房屋貸款利息失等實際損失進行合理分擔(dān)。

（3）關(guān)于要求確權(quán)訴請的處理

借名人依據(jù)借名協(xié)議以出名人為被告要求直接確認房屋歸其所有的，法院可以向其釋明，雙方糾紛系債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如借名人堅持其訴請則應(yīng)判決駁回；如借名人變更其訴請為要求出名人按照約定將房屋過戶至其名下，則參照前述要求配合過戶的審理思路進行處理。

司法實踐中，關(guān)于要求確認房屋歸其所有的訴請的解決路徑主要存在兩種觀點。第一種觀點認為，應(yīng)當(dāng)支持借名人要求確認房屋為其所有的訴請。當(dāng)事人之間借名買房的真實意思表示系借名人購買房屋并取得所有權(quán)，出名人雖被登記為權(quán)利人，但與雙方約定不符，故不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利登記因借名買房之權(quán)屬約定而被否定，借名人才是真正的權(quán)利人。第二種觀點認為，借名人僅享有要求出名人依據(jù)借名協(xié)議協(xié)助其變更辦理登記手續(xù)的請求權(quán)。

我們認為應(yīng)采納第二種觀點，對此類案件的處理不宜進行直接確權(quán)。依據(jù)《民法典》第208、215條規(guī)定，我國法律規(guī)定將物權(quán)變動效力與債權(quán)合同效力的認定作出區(qū)分；我國采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，債權(quán)只是物權(quán)變動的原因，物權(quán)變動的效力仍需要通過法定方式完成。對于不動產(chǎn)，當(dāng)事人雙方除具有物權(quán)變動的債權(quán)合意外，一般還需要進行登記方才發(fā)生物權(quán)變動的效力。在借名買房糾紛案件中，房屋所有權(quán)登記在出名人名下，是出名人與出賣人的真實意思表示，亦是雙方追求的法律后果。不動產(chǎn)登記機關(guān)將房屋權(quán)屬登記在出名人名下，是基于出名人與出賣人之間合法有效的買賣合同。因此，該物權(quán)登記符合我國不動產(chǎn)物權(quán)變動模式，物權(quán)變動應(yīng)屬合法有效。借名人無法以借名協(xié)議否定登記效力，亦無法要求法院直接作出確權(quán)判決。

（4）關(guān)于要求確權(quán)并配合過戶訴請的處理

當(dāng)借名人要求確權(quán)并配合過戶的，經(jīng)法院釋明后如借名人同意撤銷其確權(quán)訴請，法院可依前述要點對其過戶的訴請進行處理；如借名人不同意撤銷其確權(quán)訴請，且堅持以享有房屋所有權(quán)作為請求權(quán)基礎(chǔ)，此時不宜全案駁回，法院可判決駁回其確權(quán)訴請，在說理部分進行說明后，對其過戶訴請按照前述要點進行處理。

如案例三中，對于吳某請求法院直接確認房屋歸其所有的訴請，法院可以向其釋明，如吳某仍堅持其要求確權(quán)的訴請，則對該項訴請不予支持。對于吳某請求王某配合過戶的訴請，此時吳某已具有購房資格，如房屋無其他過戶障礙則法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

四、其他需要說明的問題

鑒于此類案件的案由存在較大差異，為統(tǒng)一審理思路，需要對立案案由進行統(tǒng)一。借名買房合同并不直接產(chǎn)生物權(quán)變動效果，在性質(zhì)上應(yīng)屬于合同糾紛，故不宜將該類糾紛定性為所有權(quán)確認糾紛。借名人與出名人之間亦非房屋買賣合同關(guān)系，房屋出賣人往往并不參與訴訟，如借名人訴請要求出名人履行配合過戶義務(wù)，則法院應(yīng)將案由統(tǒng)一定為合同糾紛為宜。

（根據(jù)民事庭楊斯空、翟宣任提供材料整理）

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