一、借名買房的含義
借名買房是指當(dāng)事人一方（借名人）經(jīng)他方（出名人）同意，以他方名義買房并登記，且房屋歸屬于借名人一方的行為。
借名買房的大致過(guò)程是：借名人與出名人書(shū)面或口頭訂立借名買房協(xié)議，約定借名訂立買房合同、借名登記及房屋歸屬與過(guò)戶登記等事項(xiàng)；再由借名人或出名人與房地產(chǎn)公司訂立買房合同，并以出名人名義辦理房產(chǎn)證書(shū)和房產(chǎn)登記；購(gòu)房款項(xiàng)和相關(guān)費(fèi)用均由借名人支付。
以上一系列約定構(gòu)成了借名買房協(xié)議的全部?jī)?nèi)容，其中既涉及買賣關(guān)系，又有間接代理的影子，還牽涉不動(dòng)產(chǎn)登記和物權(quán)歸屬，可謂錯(cuò)綜復(fù)雜。如出名人擅自處分房屋，將涉及借名人、出名人、第三人等多方利益，法律關(guān)系則更為復(fù)雜。
二、借名買房的原因
近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)多樣化的特征，筆者通過(guò)對(duì)北京地區(qū)50份典型判例研究，總結(jié)借名買房的原因主要有以下幾種：
（一）規(guī)避法律或政策
以他人名義購(gòu)買房屋最主要的原因之一是規(guī)避法律或國(guó)家政策。截止2019年10月9日，在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上以關(guān)鍵字“借名買房”檢索，北京地區(qū)共有2114篇裁判文書(shū)，這些裁判文書(shū)全部集中在2014年以后，2014年之前有關(guān)借名買房的裁判文書(shū)每年不到30份。這與“限購(gòu)令”、“限貸令”的出臺(tái)、“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，解決居民住房問(wèn)題”的國(guó)家政策，在時(shí)間上具有一致性。
（二）為享受特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠
政府為解決居民住房問(wèn)題，制定了很多針對(duì)特定人群的優(yōu)惠政策性住房，經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、自住型商品房，包括現(xiàn)在的共有產(chǎn)權(quán)房，還有單位自建房、集資房、拆遷安置房等都是借名買房的對(duì)象。
（三）為隱匿財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)
例如，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方為隱匿財(cái)產(chǎn)而借他人名義買房；某些人通過(guò)不法手段取得的財(cái)產(chǎn)，為隱藏自己的財(cái)務(wù)狀況而借名買房；還有部分人為規(guī)避債務(wù)，防止自己的房子被執(zhí)行而將自己房屋過(guò)戶至他人名下等。如(2018)京03民終15493號(hào)判例中，被告為離婚隱匿財(cái)產(chǎn)而與他人簽訂借名買房協(xié)議。
（四）其他類型的借名買房
現(xiàn)實(shí)中糾紛發(fā)生最多的是為規(guī)避法律或政策而借名買房和為享受特定購(gòu)房?jī)?yōu)惠的借名買房。但也不排除還有一些其他原因的借名買房，例如境外人士想要在中國(guó)買房，借用內(nèi)陸親朋好友的名義買房以縮短購(gòu)房所需時(shí)間或是免去一些繁瑣的審查程序（詳見(jiàn)案例：（2005）珠中法民一終字第196號(hào)）；父母為避免自己百年之后子女們?cè)诶^承遺產(chǎn)時(shí)要多繳稅，或?yàn)楸苊鈱?lái)的繼承糾紛，而將房子登記在子女名下等情形。
三、借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定
除了上面根據(jù)借名買房的原因來(lái)分類，還可以根據(jù)房屋類型對(duì)借名買房進(jìn)行分類，大致可分為借名購(gòu)買政策性住房與借名購(gòu)買普通商品房。根據(jù)筆者對(duì)典型案例的總結(jié)，法院在對(duì)借名買房協(xié)議的效力認(rèn)定時(shí)，因房屋類型的不同而表現(xiàn)出巨大的差異，對(duì)于借名購(gòu)買普通商品房，法院認(rèn)可居多；而對(duì)于借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房，否定意見(jiàn)則占了絕大多數(shù)。詳見(jiàn)筆者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
法院對(duì)于借名買房協(xié)議效力的認(rèn)定，總體思路是：只要當(dāng)事人意思表示真實(shí)，內(nèi)容不具有《合同法》第52條和其他法律規(guī)定的合同無(wú)效情形，即應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其效力?？偟脑瓌t是：為適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)交易的高速和頻繁、維持交易秩序的穩(wěn)定，應(yīng)盡量減少無(wú)效合同的認(rèn)定。
《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益； （二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>
對(duì)于借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策房的情形，由于經(jīng)濟(jì)適用房等政策房本就是為保障低收入家庭住房而設(shè)，具有極強(qiáng)的社會(huì)公益性，若允許借名購(gòu)買，則將極大損害低收入者的利益。司法實(shí)踐中，雖有個(gè)別法院認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買指標(biāo)是一種權(quán)利，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房是行使了他人享有的購(gòu)房權(quán)利”。經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買指標(biāo)固然是一種權(quán)利，但卻具有專屬性，其行使受到嚴(yán)格限制，權(quán)利人要么自己行使，要么放棄，卻不能用來(lái)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)檎叻康谋局荚谟诒Ｕ系褪杖爰彝サ淖》?，不該被用作轉(zhuǎn)讓牟利的工具，一旦被轉(zhuǎn)讓則意味著一個(gè)指標(biāo)被浪費(fèi)，一個(gè)符合購(gòu)買條件的低收入家庭將失去購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)會(huì)，這明顯與社會(huì)公共利益相悖。因此，絕大多數(shù)法院都不認(rèn)可借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策房的效力。
對(duì)于借名購(gòu)買商品房的情形，借名者多是為了規(guī)避限購(gòu)令和限購(gòu)政策。政府限購(gòu)、限貸政策屬于行政性強(qiáng)制性規(guī)定，不屬于法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反類似規(guī)定不必然引起合同無(wú)效的后果。因此對(duì)于借名買房合同的效力，需要結(jié)合《合同法》第52條和當(dāng)事人具體的房屋情況來(lái)進(jìn)一步判斷。
四、法院如何認(rèn)定借名買房中的實(shí)際權(quán)利人
《物權(quán)法司法解釋一》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”因此房產(chǎn)登記人，并不必然就是房屋實(shí)際權(quán)利人。借名買房中由于借名登記的存在，導(dǎo)致了法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的分離。
那么法院在審判中是怎樣確定借名買房關(guān)系是否成立，誰(shuí)是真正的房屋所有權(quán)人的呢？對(duì)此必然要區(qū)分借名買房與借錢買房、冒名買房。通過(guò)對(duì)經(jīng)典案例的總結(jié)，法院對(duì)借名買房關(guān)系成立的裁判依據(jù)主要有以下幾點(diǎn)：
1.爭(zhēng)議雙方是否有書(shū)面協(xié)議
如果雙方有借名買房的書(shū)面協(xié)議，協(xié)議中有關(guān)于房屋出資、房屋歸屬等方面的明確約定。法院可以借此認(rèn)定借名買房關(guān)系的存在，在(2017)京0108民初48323號(hào)、(2017)京0114民初13237號(hào)、(2016)京0113民初1542號(hào)等案例中買房協(xié)議的明確約定，均成為證明案件事實(shí)的有利證據(jù)。如果沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，法院則需要進(jìn)一步審查借名買房的合理性。
2.房屋的出資情況
借名買房中，必定是由實(shí)際購(gòu)房人出資。首先，法院會(huì)綜合審查比較實(shí)際購(gòu)房人以及名義購(gòu)房人的財(cái)務(wù)狀況、還款能力、工作穩(wěn)定性、工資收入或者有無(wú)其他經(jīng)濟(jì)來(lái)源等線索來(lái)判斷雙方是否有實(shí)際購(gòu)買房屋的能力；其次，實(shí)際購(gòu)房人對(duì)房屋的貸款金額、償還周期、還款期限及其他稅務(wù)費(fèi)用等應(yīng)當(dāng)足夠了解并能做出合理解釋；最后，實(shí)際購(gòu)房人一般會(huì)直接將購(gòu)房款通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式直接支付到開(kāi)發(fā)商指定的監(jiān)管賬戶，亦會(huì)妥善保管轉(zhuǎn)賬交易記錄，如果實(shí)際購(gòu)房人在爭(zhēng)議中無(wú)法提供轉(zhuǎn)賬記錄或是現(xiàn)金交易收據(jù)，亦不符合常理。(2017)京01民終3648號(hào)、(2017)京02民終3209號(hào)等案例均表明房屋的出資情況，是法院在考慮借名買房實(shí)際權(quán)利人時(shí)最重要的因素之一。
3.購(gòu)房相關(guān)手續(xù)原件由誰(shuí)持有
在房屋交易過(guò)程中所簽訂或取得的購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、稅費(fèi)繳納憑證以及房屋產(chǎn)權(quán)證是由誰(shuí)來(lái)持有，也是法院審查的重點(diǎn)。如果是借名買房的話，原則上應(yīng)該是由實(shí)際購(gòu)房人來(lái)持有的，出名人一般不會(huì)持有上述資料。如(2016)京0105民初36298號(hào)案例中，購(gòu)房手續(xù)的持有情況，購(gòu)房合同中實(shí)際的簽字人，均成為證明借名關(guān)系的重要證據(jù)。
4.房屋實(shí)際使用情況
實(shí)際購(gòu)房人一般會(huì)掌握房屋的控制權(quán)。如果實(shí)際購(gòu)房人在房屋內(nèi)自住的話，房屋裝修、房屋水電費(fèi)、采暖費(fèi)等一般都是買房人自行辦理繳納。如果將房屋出租，那么租賃合同，出租人與實(shí)際收租人也是法院審查的要點(diǎn)之一。
法院認(rèn)定了借名買房關(guān)系的存在，就會(huì)判決房屋歸借名人所有嗎？答案并不是必然的，最終審判結(jié)果還需要根據(jù)具體情況來(lái)分別確定。借名人此時(shí)是否具有購(gòu)房資格、房屋是否出售或抵押給善意第三人等都會(huì)影響房屋的最終權(quán)屬登記。
五、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
首先，借名買房最大的風(fēng)險(xiǎn)必然是來(lái)自于出名人。（1）面對(duì)房?jī)r(jià)飆升帶來(lái)的巨大經(jīng)濟(jì)利益，出名人可能會(huì)拒絕承認(rèn)存在借名事實(shí)，更有甚者會(huì)向法院主動(dòng)起訴要求借名人騰退返還房屋。（2）同時(shí)也可能會(huì)出現(xiàn)出名人將房屋出售給善意第三人，此時(shí)借名人想要取得房屋所有權(quán)將變得十分困難。（3）還可能出現(xiàn)出名人死亡或離婚等情況，其繼承人或配偶拒不承認(rèn)借名買房事實(shí)，要求分割財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)使借名人陷入漫長(zhǎng)的訴訟過(guò)程當(dāng)中。
其次，借名買房的風(fēng)險(xiǎn)還可能來(lái)自于前述的借名買房協(xié)議被認(rèn)定為無(wú)效；借名人沒(méi)有證據(jù)證明借名事實(shí)；或者借名人始終無(wú)法滿足過(guò)戶條件，不能進(jìn)行房屋變更登記等。
面對(duì)房產(chǎn)投資所帶來(lái)的巨額收益，如何降低借名買房的風(fēng)險(xiǎn)呢？最有效的辦法必然是咨詢專業(yè)的律師。同時(shí)筆者提出如下幾點(diǎn)建議：
（1）與出名人就借名購(gòu)房簽訂書(shū)面協(xié)議，對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、出資情況、違約責(zé)任、合同無(wú)效的處理方式等事項(xiàng)進(jìn)行明確約定；（2）注意保存房產(chǎn)交易中的相關(guān)證據(jù)，尤其是可以證明實(shí)際出資、交付稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)等各類發(fā)票、收據(jù)；（3）實(shí)際占有（控制）房屋并保管好相應(yīng)證據(jù)及房屋產(chǎn)權(quán)證；（4）待取得相應(yīng)資格后，盡快與名義購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；（5）最好不要購(gòu)買有嚴(yán)格政策限制的房屋，如經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等。
另外，借名買房合同因違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定被確認(rèn)無(wú)效后，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果已經(jīng)就借名買房發(fā)生糾紛，建議委托專業(yè)律師，盡可能減少損失、爭(zhēng)取利益。
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