文｜公眾號“壹樓” 豹子哥
5月23日入夜時分，武漢花博匯景區(qū)內(nèi)。
白天壯觀的紫色馬鞭草花海變成了黛青色。天幕上有星星，不時有微風(fēng)撩過來。
一頓草地晚宴奇素?zé)o比，但做出了法餐的調(diào)調(diào)：
新西蘭甜青豆湯，牛油果藜麥沙拉，菠菜芝士焗蘑菇…
入座的都是客人，也都是主人。
離此500多米的景區(qū)腹地，就是他們未來的家----一間間中式小合院：
花博匯藍(lán)城·桃李春風(fēng)。
我喜歡把這個項目簡稱為“花桃”。
入座時人們還有些矜持，到BBQ時都熟絡(luò)了。
草坪一角，兩個小女孩用零食逗著一只寵物狗。
對城里孩子來說，這次PARTY有太多記憶點。
01.
業(yè)主王先生缺席了當(dāng)晚的聚會。
不過他第二天去了，并帶去了兩位朋友。
那兩人簽買房合同前，生活服務(wù)顧問提醒王先生說：
“因為希望未來桃李春風(fēng)的家人有更多志趣相投的朋友，從今天開始我們啟用了舉薦制。您愿意給這兩位朋友各自手寫一份推薦信嗎？新推的這些房源，必須要有桃李春風(fēng)老業(yè)主的推薦信，我們才有1個點的折扣”。
其樂融融之間，價值好幾萬元的兩封“信”很快OK。
我問藍(lán)城的人，沒有舉薦信這個形式，真的不能享受這個折扣？
回答很肯定，“現(xiàn)在看起來是形式。但老業(yè)主的推薦信，以后會成為新業(yè)主最重要的購房門檻?！?/p>
要讓朋友的朋友都成為朋友。
傳統(tǒng)的推薦購房有獎，是獎給推薦人。
藍(lán)城在武漢首創(chuàng)的“舉薦制”購房，明折明扣給的卻是被推薦人，也就是新業(yè)主。
老業(yè)主賺到的只有一聲“謝謝”。
這真是樓市里前無古人的玩法。
藍(lán)城的人固執(zhí)地認(rèn)為這個非常重要。和草地PARTY一樣，他們用盡方式搭各種橋，在交付之前讓業(yè)主和業(yè)主產(chǎn)生粘性。
比賣房子費(fèi)神多了。
前不久，“花桃”第二批加推的30套中式合院提了價。
每平米均價漲了2300元。
藍(lán)城的解釋是，這是既定的計劃。
首批38套合院在4月份被一搶而空后，相對于銷售速度，營造社群更重要、更緊迫。
最近他們還派人去了協(xié)和、同濟(jì)，去了武漢一些知名高校。
因為前期的民調(diào)顯示，這兩類鄰居最受業(yè)主歡迎。
未來一年多，還會有約300戶業(yè)主加入“花桃”。
“我們希望更多引進(jìn)老師、醫(yī)生這些具備社會服務(wù)能量的業(yè)主”。
社群里的高層次業(yè)主，藍(lán)城認(rèn)為才是最牛的生活服務(wù)顧問?！盎ㄌ摇钡暮诵母偁幜κ巧钣^、價值觀。
02.
花博匯藍(lán)城·桃李春風(fēng)的樣板間最近賣過“門票”。
前期，有1000多位武漢的開發(fā)商同行去“打卡”。每人每次100元，比景區(qū)門票還貴。
最近他們改了規(guī)則。不收錢，收書。
每人捐一本書才允許入場，書籍將作為未來“花桃”業(yè)主圖書館的藏書。
這個眾籌式圖書館，計劃設(shè)在花博匯景區(qū)的“問茶村”。
依托景區(qū)豐富的配套，這些奇奇怪怪的想法，有的是空間來承載。
有人說，是疫情給低密房產(chǎn)帶來了市場關(guān)切。
我認(rèn)為“花桃”受追捧不僅僅只是這個原因。有沒有疫情，它的買家都只能是一萬個買房人里摘出來的那一兩個。
這些人都中了藍(lán)城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平的“毒”，對“宋氏出品藍(lán)色理想生活”有期待。
與物業(yè)升值賺錢相比，這些買家更想為自己備那樣一套房子，作為對自己享受人生最好的一次投資。
藍(lán)城的人清楚這一點。所以，賣房子剛剛開了頭，他們就說：
不能再等了。
這也是全國各個藍(lán)城小鎮(zhèn)的慣例。
一定要在所有的建筑外立面、園林、公區(qū)成型前，把高質(zhì)量的社群變成完成時。
交鑰匙時，不僅每個業(yè)主能坐在自家院子里飲茶，隔壁四鄰也能像同一個村子里的人那么熟。
因為一起拿到鑰匙的，既包括給自己寫過推薦信的老鐵，也有一起開過PARTY的鄰居，有在一起喂過狗的小伙伴…
交房，應(yīng)該和回家一樣。
03.
藍(lán)城小鎮(zhèn)以高質(zhì)量的社群聞名，也以規(guī)則聞名。
在軟件層面上它有兩張牌，其一是老宋一手營造的社群文化：
眾籌、自治、共建、分享。
啟用了社群前置的核心技術(shù)----業(yè)主挑選業(yè)主后，“花桃”在那次的草地晚餐上正式向首批業(yè)主公開了這份規(guī)則：《業(yè)主公約》。
這份契約就是藍(lán)城小鎮(zhèn)社群操作系統(tǒng)的“源代碼”?！盎ㄌ摇毕Ｍ谧粜睦铮唾彿亢贤粯佑屑s束力。
讓大家先行熟識，也是為了讓所有業(yè)主實現(xiàn)自我管理，形成閉環(huán)。
他們想做的既是一個“出入相友，守望相助”的“熟人社會”，也是一個因為制度設(shè)計，有秩序感的“禮治社會”。
這份公約的文本表述并沒有太多特別。守住的都是底限，最大化地避免個別業(yè)主傷害全體業(yè)主的共同利益。更多筆墨用在倡導(dǎo)和鼓勵。
但它的厲害之處在于，未來會有很多以精神獲得感為主的設(shè)計，調(diào)動業(yè)主的主觀能動性，讓鄰里之間創(chuàng)造生活中的小確幸。
比如，六一節(jié)鼓勵大人為鄰居小朋友發(fā)小禮物；比如重陽節(jié)讓孩子們給隔壁爺爺親手端去“一碗長壽面”。
其實，用一封推薦信讓買房的鄰居得到實惠，也是這個邏輯。
最重要的東西，應(yīng)該在”屋頂以上”。
藍(lán)城的另一張牌是物業(yè)：綠城服務(wù)。
對房屋開發(fā)來說，它是軟件；對社群營造來說，它卻是硬件，是保證后期業(yè)主生活品質(zhì)和秩序感的基礎(chǔ)。
綠城服務(wù)是全國知名的物業(yè)服務(wù)商。
翻開花博匯藍(lán)城·桃李春風(fēng)和綠城服務(wù)簽的合同，你會發(fā)現(xiàn)這又是一個難以復(fù)制的東西。
雖然都是老宋創(chuàng)立的企業(yè)，但“花桃”既沒有給曾經(jīng)的兄弟綠城太多面子，也沒有給太多里子。
“丑話都寫在了紙上。”
04.
為這份合同，綠城服務(wù)的區(qū)域總跑去花博匯開了三四次協(xié)調(diào)會。
第一次很開心，第二次時開始頭痛。
因為甲方的要求除基礎(chǔ)條款外，還要將對物業(yè)的考核標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化到“每天”。
我摘抄了幾個條款：
所有維修的回訪率必須達(dá)到100%。
組織社區(qū)業(yè)主活動每年至少12次。
線下接待業(yè)主的時間每天不少于12小時。
45歲以下的物業(yè)員工占比不得少于80%。
2米以下的庭院燈和標(biāo)識牌必須每天擦拭一次。
草坪長到7-8公分前及時修剪，標(biāo)準(zhǔn)是5公分。
業(yè)主有權(quán)參觀公共設(shè)備機(jī)房，至少每半年要開放1次。
有雜草的綠地面積不能超過10%，雜草高度不能超過20公分…
未來業(yè)主會一條條摳條款。
哪一條沒做好，都可能體現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)上。
與綠城服務(wù)的其他一些物業(yè)合同比對，“花桃”版合同最大的不同是：
“真啰嗦”
藍(lán)城的人解釋，“武漢的物業(yè)市場在消費(fèi)者心里陰影太大。我們必須將所有的細(xì)節(jié)白紙黑字簽到合同里。讓他們對基礎(chǔ)性的東西完全放心，然后把關(guān)注點更多地放在社群營造上?！?/p>
超低密中式合院的建筑打理、景觀護(hù)理都特別費(fèi)工。僅植物種類建檔分時管理就相當(dāng)折磨人。
物業(yè)保潔保安員工與住戶的比例，也遠(yuǎn)高于高層建筑。
除了合同條款，“花桃”的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)讓綠城服務(wù)也很糾結(jié)。
杭州桃李春風(fēng)三期的物業(yè)費(fèi)是每月12元/平。“花桃”的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定的是5.86元/平。
綠城服務(wù)的人說，即使“花桃”入住率達(dá)到90%，按這個標(biāo)準(zhǔn)仍無法有什么利潤。最多收支平衡。
藍(lán)城最后說服綠城服務(wù)的一句話是：
“可以當(dāng)做武漢的物業(yè)標(biāo)桿”。
05.
商品房開發(fā)終歸是個市場化的東西。
老宋卻堅持要求在市場化的同時，把它弄成某種藝術(shù)密集型的產(chǎn)業(yè)。
房子賣掉回款到手，藍(lán)城的任務(wù)只完成了三分之一。
還有三分之二，以交付后社群里老老少少各得其所為考評依據(jù)。
目前，藍(lán)城小鎮(zhèn)已進(jìn)駐國內(nèi)16個省及直轄市，數(shù)量超過80個。
每個小鎮(zhèn)都因地制宜，在業(yè)主社群實現(xiàn)了不同的意趣。
人們在杭州、在嵊州、在廈門的桃李春風(fēng)看到的那些讓人怦然心動的生活，武漢也應(yīng)該有。
“花桃”不僅應(yīng)該有屋舍儼然的中式Villa，同樣也會有花果樂園、耕讀學(xué)院、馬術(shù)演練、星空營地、博物課堂，也會有居家養(yǎng)老的頤樂學(xué)院、讓你覺得“藝多不壓身”的數(shù)十個社團(tuán)……
他們不僅會為老年住戶逐一建好健康檔案，還會在每天早晨7:30為老人集中讀報（“朗讀者計劃”）；會開各種很奇葩但很溫暖的課，如老年人用智能手機(jī)專題講座。
眼神不好的老齡住戶，物業(yè)會上門定期提供藥箱整理服務(wù)。
大學(xué)時學(xué)歷史的老宋說：好的居所有文明教化功能。
他希望社群活動應(yīng)該純粹些。
比如，老宋一直認(rèn)為“會游泳的孩子價值觀不一樣”。
所以綠城服務(wù)每年夏季會教園區(qū)小朋友學(xué)游泳（“海豚計劃”），純公益。
藍(lán)城想讓業(yè)主確切地感受到，桃李春風(fēng)不只是一個物理空間，更是一個改變?nèi)司游幕拇艌觥?/p>
用老宋的原話，比城市更溫暖，比鄉(xiāng)村更文明。
06.
我以前多次說過，不管買不買房，“花桃”都是一個值得關(guān)注的項目。
一半是因為常被老宋的各種傳說所觸動。
另一半是因為，我希望有更多人看著他們，不讓這個情懷品牌被武漢市場某些不好的東西同化。
如果僅僅是把青瓦白墻、雨打芭蕉的江南合院建筑引入武漢，最多不過是讓這個兼容性很強(qiáng)的城市，多了一種物質(zhì)審美。
“花桃”出現(xiàn)的真正意義應(yīng)該是：
人應(yīng)該感知到群居的溫暖。
我希望社群這個高難度的東西，也能被藍(lán)城在武漢落地成功。
成功的標(biāo)志是，武漢人住在花博匯藍(lán)城·桃李春風(fēng)能上癮。時間長了，連寵物狗也不想回鬧市區(qū)的家。
那時候，“我住花桃”會成為一部分武漢人讓人羨慕的暗碼。
與經(jīng)濟(jì)實力有關(guān)，更與生活態(tài)度有關(guān)。
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