這些年，我們不少購房者在房產(chǎn)上吃到了甜頭，也有不少人未來得及買房，僅僅是把錢存起來，顯然有些吃虧。當(dāng)然，這些都是建立在過去房價輪番上漲后得出的結(jié)論?，F(xiàn)在房價已經(jīng)上漲了很多，遠(yuǎn)的不說，就拿2013年與5年后的2018年比較，當(dāng)時2013年全國住房均價5800元/平米左右，而2018年則超過了8700元/平米，上漲幅度達(dá)50%。要知道，這僅僅是全國的均價，事實上，一些重點城市、熱點城市的房價起碼已經(jīng)翻倍。
問題是，未來5年還會像過去5年那樣嗎？我們知道，歷史重來都不會簡單的重復(fù)。一位長期從事金融與房產(chǎn)研究的資深專家表示，當(dāng)前的市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)變化，現(xiàn)在擺在我們面前有兩個問題：一是貨幣超發(fā)速度已經(jīng)減緩，M2實際增速與經(jīng)濟(jì)增速“L”同步；二是房價已經(jīng)達(dá)到階段性高位，主要體現(xiàn)在部分區(qū)域房價收入比有所背離。專家同時也認(rèn)為，無論是房價，還是貨幣，都不可能一步到位，有一個緩慢歸位的過程。未來5年，專家從通貨膨脹率、房價漲幅、存款收益三個方面比較分析：
1.未來5年通貨膨脹率
我們按照M2-GDP計算方法，取2013年到2018年數(shù)據(jù)，在過去5年，我們通貨膨脹率年均為7.5%，這與國家統(tǒng)計部門公步的CPI差別較大，CPI一般大概在2-3%，主要原因在于統(tǒng)計口徑不一樣，應(yīng)該說這個7.5%的數(shù)據(jù)是包含所有項目，是比較接近居民的實際感受。
那么，未來5年會如何呢？這里我們注意到一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)，那就是M2增速都是接近10%左右，但在2017和2018年已經(jīng)下降到8.2%和8.1%，已經(jīng)大幅低于兩位數(shù)增速。這與過去經(jīng)濟(jì)增長一致，由量向質(zhì)轉(zhuǎn)變，不再、也不能依靠貨幣超發(fā)拉動經(jīng)濟(jì)增長。我們預(yù)計M2增速在未來5年還會進(jìn)一步下降。與之對應(yīng)，未來5年通貨膨脹率降到5-6%差不多，相比此前5年7.5%的通脹率有所降低。
2.未來5年房價漲幅預(yù)測
過去5年，全國房價漲幅年均為11%左右，但未來5年房價漲幅不能拿過去的漲幅來做預(yù)測對比，畢竟基礎(chǔ)不一樣，加之所對應(yīng)的政策也不一樣，比如過去幾年，我們實行了“棚改貨幣化”安置政策，觸動了三四線城市房價的快速上漲，但未來顯然不可持續(xù)。但我們也要明白一點，無論政策如何調(diào)整，但大基調(diào)不會變，還是需要與經(jīng)濟(jì)大體發(fā)展保持一致。
對于未來房價預(yù)測，我們結(jié)合城市化率、人均住房面積和人口增長趨勢，以及土地政策和借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗綜合分析。感興趣的朋友，可查詢此前筆者公開發(fā)表文章有關(guān)具體路徑的分析。未來5年，房價仍然會繼續(xù)上漲，增幅由此前5年年均11%下降到6-8%。有人說，我看2019年都在求穩(wěn)，政策加持下不可能漲那么多。但現(xiàn)在說的是未來5年，5年里增幅有高有低，無論如何也會輪一個周期閉合。
3.未來5年存款收益
這里把存現(xiàn)金和理財都作為存款收益。在目前環(huán)境下，確實難找收益和安全都比較可靠的理財產(chǎn)品，從安全角度考慮，可能更多人選擇貨幣類，這類收益一般在3-4%左右。值得注意的是，按照現(xiàn)在的情況和結(jié)合未來的趨勢，貨幣收益可能還會面臨進(jìn)一步下滑，未來5年，現(xiàn)金存款收益應(yīng)在2.5-3%之間。
結(jié)論：通過以上三個方面比較，未來5年，年均通貨膨脹率為5-6%，年均房價漲幅6-8%，現(xiàn)金收益2.5-3%，房產(chǎn)收益＞通貨膨脹率＞現(xiàn)金收益。房產(chǎn)收益不僅大于現(xiàn)金收益，還能跑贏通脹。所以，未來5年房產(chǎn)的價值顯然還是大于存款。
最后，專家還補充到，上面僅是從整體上來分析，但具體到各個城市還是有很大差別，他堅信，未來樓市大概率出現(xiàn)分化，也就是說有的城市房價肯定不止平均漲幅。那些就業(yè)環(huán)境好、醫(yī)療教育資源有優(yōu)勢的城市，5年時間還會有80%到一倍的增幅，而經(jīng)濟(jì)增長乏力，人口凈流出的城市漲幅有限，甚至有可能滯漲。當(dāng)然，都知道大城市房子好，但我們也不可能人人都買大城市的房子，畢竟不是每個人都能夠得著的，“順勢而為，量力而行”是我們必須遵守的原則。
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