如果說之前的幾個月對房地產(chǎn)市場只能算沖擊的話,那么REITs型基金的出現(xiàn)就是要給這個市場畫上一個句號了。
就像沙特阿美的上市代表石油時代即將終結(jié)一樣,REITs基金已經(jīng)給國內(nèi)的房地產(chǎn)市場做出重大的提示了。
首先我們要講清楚一個問題,
REITs就是房地產(chǎn)信托投資基金是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資,直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。
證券化是什么意思?簡單說以后對于大部分人投資者來說,房地產(chǎn)等基建項目將會像玩股票一樣簡單。
不管你是真的會投資玩股票也好,還是你就是投機炒股也好,房地產(chǎn)和股票以后就是完全相似的東西了,那些卑鄙齷齪的手段都可以用在這上面的。
那么不用我說你們自己也清楚,房地產(chǎn)是個什么樣的投資項目了。
不過現(xiàn)在還沒到最后一擊的時候,目前國內(nèi)引進的公募REITs產(chǎn)品主要是用來投資基建的,暫時不會用于房地產(chǎn)項目。
不過這比直接用于釋放的危險信號更大!首先為什么不直接用于的原因是租售比不行,現(xiàn)在的年化收益率只有2%,房貸卻是5%,所以不合算。
連REITs都不敢做房地產(chǎn)了,還有人勸別人往里沖,我不知道這些勸別人買房的是怎么想的了。
另外真正致命的也不是這里,公募REITs基金真正要做的事情是試圖解決我們的土地財政問題,也就是以前地方只能靠賣地籌措資金的模式要動搖了。
說的再清楚 一點就是,地方政府沒錢,所有的稅是歸國家統(tǒng)一調(diào)撥的,所以地方政府以前只能靠地方債和賣地籌錢,這也就是為什么房地產(chǎn)只漲不跌的原因了。以后這樣兜底的就沒有了。
就算退一萬步說,存在以后REITs流入房地產(chǎn),或者再退十萬步說,這筆錢會違規(guī)流入房地產(chǎn),可是也不會催升房價了。
因為前面已經(jīng)說了,這玩意的本質(zhì)就是房產(chǎn)證券化,股票有漲有跌,房產(chǎn)也是這樣有漲有跌的。
北上廣深的房子就是茅臺、伊利這樣的上證50大藍籌,分紅好但是價格自然不會便宜,散戶操作不好一樣會虧錢。省會一二線城市的房子就會被當(dāng)成成長股一樣各種的操作,里面有意思的事情那可就太多了。
我覺的吧!這個要看租售比的,當(dāng)租售比高于房貸利率的時候那就持有持倉了房地產(chǎn)的REITs產(chǎn)品好了,正好可以抵消你的房租。
如果租售比低于房貸利率的時候就持有公共設(shè)施基礎(chǔ)建設(shè)項目的REITs產(chǎn)品,這樣也可以抵消你的房租。
隨著政策變革,租房子和買一套的差距會越來越小,比如學(xué)區(qū)房正在逐步取消,所以不要再試圖投資性的買入房子了,一定會輸?shù)粢磺械?,有錢自住就好。
以后大部分錢也會通過REITs進入房地產(chǎn)市場,這個玩意是基金,也就意味著出現(xiàn)問題的時候遠比一套房子能更快套現(xiàn)離場,所以手里房子太多的,該賣就賣吧!大不了用REITs買回來就是了。
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