上周，“仁科開講·云學(xué)堂”第一期上線，我跟大家分析了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型三個主題中的文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)的發(fā)展背景，本期，我將分析第三個主題——1.5居所的發(fā)展背景。1.5居所是我在這次新冠疫情后所提出來的一個新概念，關(guān)于1.5居所，我以前發(fā)表過一系列文章，今天我將簡單的介紹一下它提出的背景，以及關(guān)于它的一些基本概念。
一、新冠疫情成為國人思考居住模式的契機(jī)
2020年突然爆發(fā)的新冠疫情，是本世紀(jì)以來人們所面對的第一場非傳統(tǒng)公共安全危機(jī)，它所帶來的震撼，深刻的影響了每一個人，以及社會的方方面面。
隨著疫情的展開，人們在居家隔離中所表現(xiàn)出來的恐慌、壓抑、無聊、麻木…等等負(fù)面情緒，其實質(zhì)反映了對目前居住和生活方式的不滿。
因此，從另外一個方面，沖擊所帶來的不僅僅是危機(jī)，它也帶給我們一扇重新審視自身的窗戶。
二、中國城鎮(zhèn)化的反思
1、中國當(dāng)前城鎮(zhèn)化所面臨的問題
過度發(fā)展大中型城市，忽視對中小城鎮(zhèn)以及鄉(xiāng)村的建設(shè)，帶來城市人口過于擁擠，城市攤大餅式發(fā)展。
基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)壓力巨大
疫情爆發(fā)，首先呈現(xiàn)的是對醫(yī)療服務(wù)的擠兌，但由于中國城市大都人口眾多，除了醫(yī)療外，交通、教育、衛(wèi)生、環(huán)境等各方面基礎(chǔ)服務(wù)都面臨巨大的壓力。
城市公共衛(wèi)生安全隱患突出
疫情首先在中國爆發(fā)，既有一定的偶然性，但同時，也與中國城市居住過于密集，高層建筑所帶來的高密度居住方式密切相關(guān)。
2、現(xiàn)有居住模式所帶來的負(fù)面影響
我們的居住環(huán)境
擁擠的大城市，充滿擁堵、噪音、空氣污染…
我們的居住空間
封閉的高層空間，與自然缺乏互動，僵化而單一的功能…
密集的城市居住，可以說是中國的特色，有時代發(fā)展的背景。但是隨著經(jīng)濟(jì)和生活條件的改善，人們渴望更好的居住狀態(tài)，可以平衡工作和生活，更人性化。越來越多的人渴望逃離城市。
3、第二居所只能成為少數(shù)人的專屬
城市之外的第二居所，在國內(nèi)也早已有所發(fā)展，這些第二居所大都選址于遠(yuǎn)離工作和日常生活之地的風(fēng)景區(qū)或生態(tài)區(qū)，占據(jù)頂級自然資源，而產(chǎn)品主要為面對富人的豪宅、別墅。
因此，第二居所實質(zhì)上只能成為少數(shù)富人的專屬，對于廣大的中產(chǎn)階級來說，渴望而不可及。
是否有能滿足大多數(shù)人的理想居住模式？
三、1.5居所的新命題
基于以上的觀察和反思，我提出了1.5居所的新命題，顧名思義，它是一種介于第一居所和第二居所之間的一種新的居住模式。
1.5居所的三個核心要素：
城市近郊，與城市交通時間半徑在1小時內(nèi)；
除居住外，具有休閑、度假等功能；
滿足廣大中產(chǎn)居住需求
1.5居的生活模式：1.5居所的生活模式是一種以“生活”為中心的，半居、半游、半養(yǎng)的生活體驗。
既能依托城市獲得收入、物質(zhì)資源的支持，同時，可以脫離城市的喧囂，居住在空氣更清新、景色更優(yōu)美、與自然更貼近的環(huán)境中，享受更豐富的業(yè)余生活、休閑的生活氛圍，擺脫單調(diào)的、追逐金錢的人生，獲得更理想的生活狀態(tài)。
中旗戰(zhàn)略專注于特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興、田園綜合體的策劃，是國內(nèi)最早的“特色小鎮(zhèn)”咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。目前已有成功案例22個，均得到當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商的肯定。策劃的項目有：新疆戈壁小鎮(zhèn)、清遠(yuǎn)大龍湖生態(tài)度假小鎮(zhèn)、湖州棲賢小鎮(zhèn)等。中旗戰(zhàn)略策劃團(tuán)隊由陳仁科領(lǐng)銜，是目前國內(nèi)最具實操性的專業(yè)團(tuán)隊。
四、1.5居所與文旅、養(yǎng)老地產(chǎn)融合前景
從市場發(fā)展趨勢看，文旅、康養(yǎng)以及1.5居所都是轉(zhuǎn)型方向，但我個人認(rèn)為，最好的方式是將三者結(jié)合。
一是三者之間存在內(nèi)在的需求邏輯關(guān)系，其功能和定位互不沖突。
二是，三者融合發(fā)展，能夠產(chǎn)生更大的需求，面向更大的市場。
三是開發(fā)成本低。
四是具有更好的盈利模式。
與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)相比，地產(chǎn)商向文旅、康養(yǎng)、1.5居所轉(zhuǎn)型，可以說是面向全新的地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，我將其統(tǒng)一稱之為——新地產(chǎn)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型面臨的難點
從目前來看，向新地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，無論是內(nèi)部的準(zhǔn)備，還是外部的條件看，開發(fā)商還面臨著一系列的挑戰(zhàn)。
1、專業(yè)團(tuán)隊的缺乏
地產(chǎn)商向新地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，涉及到專業(yè)知識的更新、企業(yè)架構(gòu)的調(diào)整以及開發(fā)思維的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商需要組建新的專業(yè)團(tuán)隊。
傳統(tǒng)地產(chǎn)思維
單一項目開發(fā)
標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線
快速滾動開發(fā)、銷售導(dǎo)向
商業(yè)、生活配套為主
…
新地產(chǎn)思維
2、配套產(chǎn)業(yè)鏈的缺乏
與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)相比，新地產(chǎn)開發(fā)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈更加多元和廣泛，有些產(chǎn)業(yè)尚未完全發(fā)展成熟，而與地產(chǎn)的結(jié)合則更加滯后，這需要開發(fā)商建立強(qiáng)大的開發(fā)整合平臺，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈共同發(fā)展。
3、政策方面的制約
從政策方面來說，國內(nèi)相關(guān)的政策環(huán)境并不完善：
首先，目前的房地產(chǎn)開發(fā)政策對低密度產(chǎn)品一刀切，這與新地產(chǎn)開發(fā)的基本理念是沖突的；
其次，目前的土地供應(yīng)主要側(cè)重于城市，而鄉(xiāng)村集體土地政策雖然有所放寬，但還是有限制；
第三，城鄉(xiāng)發(fā)展的不均等，對鄉(xiāng)村的投入不足，在教育、醫(yī)療、文化等公共服務(wù)方面與城市有較大差距，這些對新地產(chǎn)開發(fā)都形成制約，需要有關(guān)部門盡快完善鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)劃。
“新地產(chǎn)”與我國當(dāng)前推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，縮小區(qū)域發(fā)展差距的目標(biāo)整體上是一致的， 這就需要開發(fā)商與相關(guān)政府部門密切合作，共同推動整個市場環(huán)境不斷優(yōu)化。
本節(jié)課，主要對1.5居所的發(fā)展背景進(jìn)行了初步的梳理，后面的課程，我將與大家一起探討新地產(chǎn)開發(fā)模式與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的不同之處和其一些主要特性，并分專題繼續(xù)深入探討新地產(chǎn)具體如何開發(fā)，以及地產(chǎn)商該如何轉(zhuǎn)型。敬請期待！
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