編者按：今年，地產(chǎn)金融創(chuàng)新成了很多業(yè)內(nèi)人士熱議的話題，新背景促使行業(yè)發(fā)展有了新的方向。在當(dāng)前市場(chǎng)正處于變局之中的背景下，旅游綜合體與小城鎮(zhèn)開發(fā)將何去何從？也許綜合開發(fā)的道路將擠滿奔襲而來的開發(fā)商。

1、房地產(chǎn)開發(fā)的新方向

在“限購(gòu)時(shí)代”之前造出來的房子的主要類型是居住型地產(chǎn)。然而今天的地產(chǎn)開發(fā)已從“筑巢引鳳”即建設(shè)型房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)營(yíng)銷過程逐步向“以生活方式打造、以使用價(jià)值形成、以經(jīng)營(yíng)價(jià)值的提升、以投資價(jià)值的完善”的產(chǎn)品開發(fā)模式階段過渡。實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)的概念不僅僅簡(jiǎn)單的認(rèn)為只是商業(yè)概念，其很重要的是產(chǎn)業(yè)概念。換句話說：商業(yè)不僅僅是百貨商業(yè)，實(shí)際上它涉及到休閑型商業(yè)、服務(wù)消費(fèi)業(yè)態(tài)等。在內(nèi)需作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)最主要?jiǎng)恿Φ慕裉?，任何與內(nèi)需需求相結(jié)合的業(yè)態(tài)都可以和房地產(chǎn)結(jié)合在一起?？缭浇ㄔO(shè)性的產(chǎn) 品，用消費(fèi)經(jīng)營(yíng)的手法打造經(jīng)營(yíng)模式、投資價(jià)值和生活方式，已經(jīng)成為開發(fā)商必須要面對(duì)的一種手法和必然發(fā)展的方向。

2、綜合體是城鎮(zhèn)化過程中的助推器

中國(guó)在快速進(jìn)行“城鎮(zhèn)化”過程中間，綜合體是一個(gè)什么樣角色？其實(shí)綜合體的類型差異很大，有城市綜合體、鄉(xiāng)村綜合體、旅游綜合體、度假綜合體、社區(qū)型綜合體、樞紐綜合體、步行街區(qū)的綜合體等。例如：高鐵開通、城際運(yùn)營(yíng)形成了一個(gè)更多的樞紐綜合體。樞紐綜合體是一個(gè)城市的心臟，它調(diào)動(dòng)著城市的活 力。而通過旅游綜合體模式可以帶動(dòng)原來較簡(jiǎn)單的商業(yè)，形成城市新型城鎮(zhèn)化中不斷擴(kuò)張，實(shí)際上可以說是城市綜合體的使命。從這個(gè)角度講，可能每個(gè)城市都需要綜合體，不同的綜合體需要不同的商業(yè)模式。綜合體的未來發(fā)展空間非常大，其差異化也會(huì)越來越大，綜合體在中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中處于年輕的向上發(fā)展的階段。

3、“反向結(jié)構(gòu)”是旅游地產(chǎn)的核心依據(jù)

近年來在中國(guó)不管是觀光旅游還是休閑旅游、度假旅游、高端奢侈旅游等，每種旅游消費(fèi)都有巨大的規(guī)模，初步估算至少有3-4億的農(nóng)民連基本的“觀 光旅游”都沒有。隨著中國(guó)城市化發(fā)展，“觀光旅游”至少還有10年非常好的黃金期，“休閑旅游”剛剛進(jìn)入高度增長(zhǎng)，“度假旅游”方興未艾，而中國(guó)的“奢侈旅游”已經(jīng)在世界上占有一席之地，從這個(gè)角度講中國(guó)旅游市場(chǎng)的細(xì)分市場(chǎng)空間仍然非常大?！奥糜巍睂?shí)際上是 “人”的搬運(yùn)，并由此形成 “消費(fèi)搬運(yùn)”。以“消費(fèi)搬運(yùn)”為依托形成人的流動(dòng)和工作日進(jìn)城上班，周末、節(jié)假日面向整個(gè)非居住中心區(qū)即反方向人流結(jié)構(gòu)形成了中國(guó)最大的“內(nèi)需消費(fèi)集散結(jié)構(gòu)”與“城市聚集結(jié)構(gòu)的反向結(jié)構(gòu)”，這個(gè)“反向結(jié)構(gòu)”就是旅游地產(chǎn)的核心依據(jù)。

4、旅游結(jié)構(gòu)的主要特點(diǎn)是吸引核及由此形成的產(chǎn)業(yè)聚集

旅游結(jié)構(gòu)的主要特點(diǎn)是吸引核。正如一定要去黃山，因?yàn)橛蟹N說法叫黃山歸來不看山。一定要去長(zhǎng)城，因?yàn)椤安坏介L(zhǎng)城非好漢”。通過“吸引核”形成游客的大量“搬運(yùn)”，從而形成游客聚集，由游客聚集形成消費(fèi)聚集。從5萬的游客量形成的消費(fèi)產(chǎn)值到30萬、50萬甚至100萬的游客量消費(fèi)支出形成巨大的 “休閑和旅游消費(fèi)產(chǎn)值”，這種巨大的消費(fèi)產(chǎn)值容易形成旅游產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步延伸，從而形成泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集。所以一個(gè)“吸引核”會(huì)形成大規(guī)模的人流聚集，從而形成產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集能創(chuàng)造出巨大的就業(yè)，而這種以服務(wù)業(yè)為核心的旅游休閑就業(yè)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和普通工業(yè)產(chǎn)業(yè)。這種以服務(wù)型業(yè)態(tài)形成的就業(yè)所帶 動(dòng)的城鎮(zhèn)化叫做“旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化”。

5、旅游綜合體是單一開發(fā)到綜合開發(fā)的過渡

綠維創(chuàng)景根據(jù)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式，具體模式可以分為七種：旅游中心城市（旅游大中型城市及旅游集散中心城市）、休閑衛(wèi)星城（大城市周邊休閑聚集城鎮(zhèn)）、旅游小城（旅游小城及較大的旅游中心鎮(zhèn)）、旅游小鎮(zhèn)（較小旅游中心鎮(zhèn)與旅游建制鎮(zhèn)）、旅游綜合體（非建制產(chǎn)居一體 化）、旅游休閑度假區(qū)（產(chǎn)業(yè)區(qū)）、旅游新型農(nóng)村社區(qū)（產(chǎn)居一體社區(qū)）。一般把300畝到3000畝之間的項(xiàng)目叫旅游綜合體，超過3000畝的叫“旅游綜合 區(qū)域”。旅游綜合體以泛旅游產(chǎn)業(yè)的整合為根本支撐、以休閑化消費(fèi)的聚集為核心動(dòng)力、以設(shè)施和配套的配置為重要基礎(chǔ)、以服務(wù)和管理的創(chuàng)新為基本保障的綜合開發(fā)模式。綜合體既是景區(qū)，又是旅游商業(yè)區(qū)，還是旅游酒店區(qū)，它由旅游帶來的居住形成了住宅居住的第一居所、第二居所，甚至養(yǎng)老居所和養(yǎng)生居所等。旅游綜合 體可以簡(jiǎn)單的概括為：從單一開發(fā)到綜合開發(fā)，從傳統(tǒng)住宅開發(fā)到綜合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過渡。

6、旅游綜合體復(fù)合業(yè)態(tài)的地產(chǎn)模式

旅游綜合體的地產(chǎn)架構(gòu)主要包括三個(gè)方面：第一，休閑商業(yè)地產(chǎn)。包括商鋪、商街、商場(chǎng)等。第二，度假酒店地產(chǎn)。包括：酒店、客棧、公寓等。第三，休閑住宅地產(chǎn)。包括第一居所、第二居所、第三居所、養(yǎng)老居所等。這三個(gè)方面整合在一起形成的綜合復(fù)合業(yè)態(tài)的地產(chǎn)模式。然而這恰恰是旅游綜合體間經(jīng)常出現(xiàn) 的、復(fù)雜的但是滿足多樣性需求的一種模式。

7、旅游綜合體發(fā)展的核心架構(gòu)

從土地開發(fā)到公共設(shè)施建設(shè)、休閑項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)，實(shí)際上形成了土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)、旅游休閑的服務(wù)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售經(jīng)營(yíng)三個(gè)層次的整合。這三個(gè)層次形成了土地開發(fā)的一級(jí)利益、旅游休閑的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的服務(wù)盈利和房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)產(chǎn)品三種盈利結(jié)構(gòu)的整合。它很適合資本市場(chǎng)所需要的持續(xù)現(xiàn)金流與快速回報(bào)的混搭結(jié)構(gòu)。由此基于綜合開發(fā)模式下的綜合體的核心是：核心吸引中心、休閑聚集中心、居民居住中心和一二三類以及養(yǎng)老養(yǎng)生型的多樣化居住中心，這實(shí)際上才構(gòu)成 了旅游綜合體發(fā)展的核心機(jī)構(gòu)。

8、不同層次的細(xì)分市場(chǎng)與不同業(yè)態(tài)形成休閑小鎮(zhèn)的綜合架構(gòu)

休閑小鎮(zhèn)是以街區(qū)為核心，通過商業(yè)街區(qū)聚集形成以小鎮(zhèn)本身為旅游吸引核、旅游休閑目的地、旅游居住結(jié)構(gòu)和旅游商業(yè)結(jié)構(gòu)的一個(gè)載體。休閑小鎮(zhèn)的架構(gòu)主要可以分為：風(fēng)貌吸引力、廣場(chǎng)吸引核、餐飲吸引與聚集、酒吧與夜間聚集、創(chuàng)意客棧聚集、創(chuàng)意工坊街區(qū)、娛樂游樂街區(qū)、商業(yè)房地產(chǎn)、就業(yè)與本地居民第一 居所、大城市與周末居住第二居所、度假居住或第三所、養(yǎng)老居住等。休閑小鎮(zhèn)是以不同層次的細(xì)分市場(chǎng)和不同的產(chǎn)品業(yè)態(tài)相呼應(yīng)的綜合結(jié)構(gòu)。例如西安大雁塔北廣場(chǎng)每天晚上能夠聚集5-10萬人，巨大人氣聚集能提升整個(gè)大雁塔北廣場(chǎng)商氣，并由此形成區(qū)域整合帶動(dòng)區(qū)域綜合開發(fā)。

--來源：北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院