?法律文書確定的以物抵債的風險關注點——以最高人民法院一則所有權糾紛案 76 為例
姜晨
一、基本案情
（一）裁定物權變更及轉(zhuǎn)讓
（1）武漢市中級人民法院以（1999）武執(zhí)字第 1045 號民事裁定書，將潮銀公司對本案訴爭房屋的所有權過戶給某 AMC，裁定書未向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門送達，某 AMC 未進一步辦理取得房屋所有權證。（2）某 AMC 通過拍賣的方式向高雷轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)，高雷支付轉(zhuǎn)讓對價 357 萬元。
（二）案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
（1）津漢公司知曉（1999）武執(zhí)字第 1045 號民事裁定書已將房屋所有權過戶給某 AMC 的前提下，仍將房屋的權屬辦理在自己名下（具體交易細節(jié)通過公開材料未掌握）。
（2）津漢公司與世紀金星公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》轉(zhuǎn)讓案涉房屋，世紀金星公司支付房屋購買對價并通過房地產(chǎn)管理部門辦理完畢登記變更手續(xù)，案涉房產(chǎn)已過戶至世紀金星公司名下。
（三）進入訴訟 高雷主張案涉房產(chǎn)所有權并向武漢市中級人民法院提起訴訟，本案上訴至湖北省高級人民法院，最終高雷向最高人民法院申請再審。
二、法院判決最高人民法院再審：法律文書確定物權在未辦理登記前轉(zhuǎn)讓屬于債權轉(zhuǎn)讓并非物權轉(zhuǎn)讓；世紀金星公司善意取得房產(chǎn)所有權。
（1）本案中，一審法院以（1999）武執(zhí)字第 1045 號民事裁定書將本案訴爭房屋的所有權過戶給某 AMC 所有，但某 AMC 沒有辦理取得房屋所有權證，而高雷通過拍賣程序競得本案訴爭房屋后，本案訴爭房屋的所有權和土地使用權仍登記在津漢公司名下。因此，某 AMC 在未辦理案涉房產(chǎn)的過戶登記的情形下，處分權應受到限制。故某 AMC 向高雷轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)的行為，屬于法律意義上的債權轉(zhuǎn)讓行為。高雷在依約履行合同義務支付對價款 357 萬元的情形下，其作為債權人有權要求合同相對人某 AMC 履行合同義務，但缺乏確認案涉房產(chǎn)所有權直接歸其所有的請求權基礎。
（2）津漢公司在知曉法院裁定將本案訴爭房屋的所有權過戶給某 AMC 的情形下，仍將房屋的權屬辦理在自己名下并與世紀金星公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》將房屋予以轉(zhuǎn)讓，構成無權處分。世紀金星公司從津漢公司受讓案涉房屋的行為是否有效，取決于是否符合以下三個要件，受讓財產(chǎn)時處于善意、價格合理、財產(chǎn)已辦理登記手續(xù)或交付。首先由于案涉爭議房產(chǎn)已通過房地產(chǎn)管理部門辦理完畢登記變更手續(xù)并已過戶至世紀金星公司名下；其次原審期間高雷并未主張和提交對價存在不合理情形的相關證據(jù)；第三，世紀金星公司通過中介機構萬家樂公司介紹購買訴爭房屋時，由于訴爭房屋的所有權和土地使用權仍登記在津漢公司名下，房地產(chǎn)管理部門登記信息亦未顯示津漢公司出售的涉案房產(chǎn)存在權利瑕疵，且世紀金星公司為保證交易安全還隨萬家樂公司一同前往房屋所在地查看了房屋狀態(tài)，津漢公司亦按其承諾在成交后將租賃關系轉(zhuǎn)移至世紀金星公司名下，因此認定世紀金星公司在購買房產(chǎn)過程中已盡必要的注意義務，受讓財產(chǎn)處于善意。綜合上述世紀金星公司善意取得房屋所有權。
（3）津漢公司因無權處分給相關權利人造成的損失，相關權利人可另行向津漢公司主張；高雷作為某 AMC 的合同相對人對其債權不能實現(xiàn)所受到的損失亦應另尋途徑解決。
三、本案爭議焦點及實踐啟示
（一）因法律文書取得物權的注意事項
以物抵債是 AMC 處置不良資產(chǎn)時常用的處置方式之一，在不動產(chǎn)作為以物抵債的標的物時，何時發(fā)生物權變動在實踐中存在多種情形。本案中涉及的房產(chǎn)則是在執(zhí)行程序中的以物抵債，我們從中得到如下啟示：首先，生效法律文書可作為物權變動的依據(jù)。根據(jù)《物權法》第 9 條規(guī)定，「不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓何消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。」一般情形下，當事人達成以物抵債合意，雙方共同辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記方發(fā)生物權效力。此外，實踐中通過司法程序達成以物抵債的也十分常見。根據(jù)《物權法》第 28 條規(guī)定，「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力」。可以認為，屬于《物權法》第 28 條規(guī)定的法律文書可以作為物權變動的依據(jù)，及法律文書發(fā)生效力時物權已發(fā)生轉(zhuǎn)移。本案中某 AMC 對案涉房產(chǎn)的所有權即源于（1999）武執(zhí)字第1045 號民事裁定書，即執(zhí)行中的以物抵債裁定。因此，可以認為雖然某 AMC 并未辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但裁定書已發(fā)生了物權變動的效力，即在裁定書生效時某 AMC 已成為案涉房產(chǎn)的合法所有權人。其次，以生效法律文書取得的物權，處分權受限制。根據(jù)《物權法》第 31 條規(guī)定，「依照本法第 28 條至 30 條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力」。本案中某 AMC 雖已通過生效法律文書成為案涉房產(chǎn)的所有權人，但由于未辦理登記手續(xù)，房產(chǎn)在仍登記在他人名下，最高院認為：「某 AMC 在辦理完畢登記手續(xù)前，處分權受限制，從法律意義上講，某 AMC 轉(zhuǎn)讓案涉房產(chǎn)的行為是一種債權轉(zhuǎn)讓行為。」從各國和地區(qū)立法上看，德國、瑞士及我國臺灣地區(qū)法律均規(guī)定，上述物權在未辦理登記前不得處分，從根本上限制了處分權。但根據(jù)我國《物權法》第 31 條規(guī)定，未經(jīng)登記仍可以處分該物權，只是未經(jīng)登記在轉(zhuǎn)讓方和受讓方之間不發(fā)生物權變動效力，因此受讓方僅能根據(jù)相關合同對轉(zhuǎn)讓方有相應的請求權。
（二）善意取得的構成要件
本案中高雷因從某 AMC 受讓案涉房產(chǎn)，主張案涉房產(chǎn)的所有權，但案涉房產(chǎn)已被在登記機關登記的名義權利人津漢公司轉(zhuǎn)讓給世紀金星公司。由于津漢公司并非案涉房產(chǎn)的所有權人，其處分行為構成了法律意義上的無權處分。在無權處分行為下，所有權人有權追回。根據(jù)《物權法》第 106 條規(guī)定，「無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回」。因此某 AMC 作為所有權人，有權追回案涉房產(chǎn)，但是本案中涉及了第三人的善意取得，即根據(jù)第 106 條的例外條款，除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：首先，受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的，即受讓人是否知曉轉(zhuǎn)讓人對轉(zhuǎn)讓標的的權利存在瑕疵。本案中案涉房產(chǎn)登記在轉(zhuǎn)讓人津漢公司名下，受讓人通過中介機構購買案涉房產(chǎn)，并且受讓人曾實地查驗房產(chǎn)，并不存在受讓人明知津漢公司并非案涉房產(chǎn)的合法權利人的證據(jù)，因此判定受讓人是善意的。其次，以合理的價格轉(zhuǎn)讓。本案對于案涉房產(chǎn)的價格是否合理，原告高雷并未提出認為其不合理的證據(jù)，因此法院對轉(zhuǎn)讓價格的合理性并未質(zhì)疑。第三，轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案中案涉房產(chǎn)作為不動產(chǎn)已經(jīng)順利地在津漢公司和世紀金星公司之間辦理完畢轉(zhuǎn)移登記。在案涉物權由第三人善意取得后，相關當事人可能的救濟措施有以下幾方面：首先，高雷依據(jù)與某 AMC 之間的轉(zhuǎn)讓合同對某 AMC 有要求其配合辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的請求權，在合同的根本目的無法達成時，高雷可依據(jù)合同向某 AMC 要求返還價款、賠償損失等。然而在不良資產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中，轉(zhuǎn)讓合同內(nèi)往往會充分披露不良資產(chǎn)存在的瑕疵，本案中涉及的由法律文書確定的物權無法辦理登記往往也是披露的瑕疵之一，在轉(zhuǎn)讓方充分披露瑕疵并約定免責的前提下，并且標的資產(chǎn)往往僅為不良資產(chǎn)包中的一部分，受讓方能否主張返還價款或賠償損失仍有不確定性。其次，對于某 AMC 而言，作為案涉房產(chǎn)的所有權人，在被無權處分并由第三人善意取得后，可要求無權處分人賠償損失。
（三）法律文書確定的以物抵債的風險關注點
值得我們思考的是，如債權人通過與債務人達成以物抵債合意，但物權尚未發(fā)生變動，即抵債行為尚未完成時，債權人還持有對債務人的債權，如抵債物為不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)辦理完畢轉(zhuǎn)移登記后原債權方才消滅。然而，在債權人通過司法程序?qū)崿F(xiàn)以物抵債的行為中，生效法律文書已發(fā)生了物權變動的效力，即原債權已通過以物抵債而消滅，此時如物權在辦理登記手續(xù)時存在障礙，會影響對該物權的處分行為。如抵債物因無權處分被第三人善意取得，那么實際所有權人能夠主張的是向無權處分人請求損害賠償?shù)臋嗬?。因此在根?jù)法律文書確定的以物抵債項目中，應注意以下幾方面：首先，在實際情況允許下，及時辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，確保在公示層面為不動產(chǎn)合法權利人，一方面避免他人無權處分，另一方面確?？梢皂樌幏植粍赢a(chǎn)；其次，在確實無法自行辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情形下，應當要求法院執(zhí)行人員向登記機關發(fā)送協(xié)助執(zhí)行文件或其他相關文件，盡可能在行政機關登記層面使不動產(chǎn)登記存在一定瑕疵，避免第三人善意取得；第三，在對外轉(zhuǎn)讓抵債資產(chǎn)時，充分披露可能存在的瑕疵，尤其在不良資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓過程中，應明確約定免責條款。
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