物權(quán)變動(dòng)，指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅；所稱物權(quán)變動(dòng)生效的三種情形，指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記生效情形、登記對(duì)抗情形、不登記生效情形。
一、登記生效情形
登記生效，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力的主張和據(jù)此主張制定的法律制度。
依據(jù)《民法典》規(guī)定，登記生效有五類情形：一是依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀那樾?；二是物?quán)變動(dòng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力；三是建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；四是抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立；五是贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。
二、登記對(duì)抗情形
登記對(duì)抗，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，以當(dāng)事人的法律行為為生效的充分必要條件，是否登記不決定物權(quán)變動(dòng)的效力；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人的主張和據(jù)此主張制定的法律制度。
《民法典》中有關(guān)登記對(duì)抗的相關(guān)規(guī)定如下。
互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。《民法典》規(guī)定，未經(jīng)登記，互換、轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，不得對(duì)抗善意第三人。
五年以上流轉(zhuǎn)合同未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。《民法典》規(guī)定，流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
新修訂的《農(nóng)村土地承包法》的決定，其中一項(xiàng)重要內(nèi)容就是將農(nóng)村集體土地“兩權(quán)”變?yōu)椤叭龣?quán)”，即“三權(quán)分置”，是指在原有的農(nóng)村集體土地所有權(quán)和農(nóng)村土地承包權(quán)基礎(chǔ)上，增加了一項(xiàng)“農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)”。需要注意的是，農(nóng)村集體承包土地的流轉(zhuǎn)，不是流轉(zhuǎn)土地承包權(quán)，而是流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。
地役權(quán)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。《民法典》規(guī)定，地役權(quán)合同，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
保留所有權(quán)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。《民法典》規(guī)定，出賣人對(duì)標(biāo)的物保留的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
需要注意的是，民法上的擔(dān)保，依其是否為《民法典》所明文規(guī)定為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為典型擔(dān)保與非典型擔(dān)保。近現(xiàn)代各國(guó)民法所規(guī)定的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)，屬于典型擔(dān)保。非典型擔(dān)保，則是指由社會(huì)交易自發(fā)產(chǎn)生，而后逐漸被承認(rèn)、利用的擔(dān)保。主要包括所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保。
需要補(bǔ)充一點(diǎn)，《民法典》第641條規(guī)定的所有權(quán)保留制度中，出賣人在將出賣標(biāo)的物交付給買受人后，該標(biāo)的物的所有權(quán)仍然保留在出賣人手中，待買受人全部?jī)敻读藘r(jià)款或履行了其他約定義務(wù)后，標(biāo)的物的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移至買受人。因?yàn)樗袡?quán)保留未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人，從這個(gè)意義上說(shuō)，《民法典》為不動(dòng)產(chǎn)登記又新增了一個(gè)登記類型。
租賃物所有權(quán)未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。《民法典》規(guī)定，出租人對(duì)租賃物享有的所有權(quán)，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
三、不登記生效情形
不登記生效情形，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，不經(jīng)登記，直接依據(jù)法律條文的規(guī)定，或者生效法律文書、征收決定，或者已經(jīng)成就的事實(shí)行為生效。不登記生效情形包括以下八種法定事由。
國(guó)家所有的自然資源所有權(quán)不經(jīng)登記生效。《民法典》規(guī)定，依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記生效。
物權(quán)變動(dòng)自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。《民法典》規(guī)定，因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。
《民法典》將《物權(quán)法》所稱“仲裁委員會(huì)”修改為“仲裁機(jī)構(gòu)”，將“自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”修改為“自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力”。
因繼承取得物權(quán)自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。《民法典》第230條規(guī)定：“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力?！薄睹穹ǖ洹返?30條刪除了《物權(quán)法》第29條規(guī)定的“或者受遺贈(zèng)”。繼承屬于法律事實(shí)，受遺贈(zèng)屬于法律行為，兩者生效始期不同，不能混為一談。
建造或者拆除房屋自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。《民法典》規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，不經(jīng)登記生效。
夫妻法定共有的不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記生效。《民法典》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的工資、獎(jiǎng)金、勞務(wù)報(bào)酬，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資的收益，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益，非遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)，其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，不經(jīng)登記生效。
夫妻法定一方所有的不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記生效。《民法典》規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)，一方因受到人身?yè)p害獲得的賠償或者補(bǔ)償，遺囑或者贈(zèng)與合同中確定只歸一方的財(cái)產(chǎn)，一方專用的生活用品，其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)，為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不經(jīng)登記生效。
夫妻約定所有的不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記生效。《民法典》規(guī)定，男女雙方可以不經(jīng)登記，直接約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒(méi)有約定或者約定不明確的，適用《民法典》第1062、1063條的規(guī)定。
另外補(bǔ)充一點(diǎn)，《民法典》第1065條規(guī)定的是涉婚不動(dòng)產(chǎn)的“約定所有”制，第1062條、第1063條規(guī)定的是涉婚不動(dòng)產(chǎn)的“法定所有”制?！睹穹ǖ洹芬?guī)定的涉婚不動(dòng)產(chǎn)“約定所有”的效力，應(yīng)高于該法規(guī)定的“法定所有”的效力。是否“約定所有”，是斷定是否“法定所有”的前提。
在不動(dòng)產(chǎn)登記后的任何時(shí)點(diǎn)，夫妻雙方均可以再行書面約定，改變不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理當(dāng)事人申請(qǐng)時(shí)，對(duì)前述情形應(yīng)當(dāng)盡夠注意義務(wù)。也就是說(shuō)，原來(lái)登記在夫妻一方所有的不動(dòng)產(chǎn)，可能已經(jīng)被夫妻雙方重新書面約定歸另一方所有，或者歸夫妻共有。換句話說(shuō)，對(duì)于涉婚不動(dòng)產(chǎn)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬，不一定與夫妻雙方書面約定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬相一致。
不僅如此，《民法典》第1065條將《婚姻法》第19條第1款規(guī)定的“夫妻可以約定”修改為“男女雙方可以約定”，意在強(qiáng)調(diào)，《民法典》所稱婚姻，是指異性婚姻，非同性婚姻。
債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得的從權(quán)利不因未辦理轉(zhuǎn)移登記無(wú)效。依據(jù)《民法典》規(guī)定，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但是該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。受讓人取得從權(quán)利不因該從權(quán)利未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)或者未轉(zhuǎn)移占有而受到影響。
四、對(duì)物權(quán)不登記生效情形的限制
對(duì)普通不動(dòng)產(chǎn)的限制措施。《民法典》第232條體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記的“連續(xù)登記原則”?！斑B續(xù)登記原則”包括兩層含義：第一，未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)的其他登記；第二，因處分不動(dòng)產(chǎn)而登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)已登記。
《民法典》第232條規(guī)定的“登記”，首先包括“宣示登記”，其次包括“處分登記”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的“宣示登記”，是指將效力已經(jīng)成立、非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，昭示于人的登記。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的“處分登記”，又稱“設(shè)權(quán)登記”，是指基于法律行為，導(dǎo)致創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力的登記。非基于法律行為，僅憑法律事實(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的當(dāng)事人，處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)先由讓渡不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一方申請(qǐng)“宣示登記”，再由讓渡不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一方和取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的一方共同申請(qǐng)“處分登記”。
對(duì)涉婚不動(dòng)產(chǎn)的限制措施。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間“約定取得”或者“法定取得”的不動(dòng)產(chǎn)不經(jīng)登記，自書面約定成立并且生效或者自法律規(guī)定的事實(shí)成就時(shí)發(fā)生物權(quán)效力。但是，取得該不動(dòng)產(chǎn)定著物所有權(quán)和土地使用權(quán)的一方在登記前，不得對(duì)抗善意第三人；取得該不動(dòng)產(chǎn)定著物所有權(quán)和土地使用權(quán)的一方處分該物權(quán)時(shí)，未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。
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