編者：馬永飛
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編者按
小編收錄這個最高院判決主要是基于以下幾點：
1、本判決明確了物權(quán)期待權(quán)的概念，即在出賣人的債權(quán)人申請執(zhí)行出賣人的責任財產(chǎn)時，買受人如果符合司法解釋規(guī)定的條件，其物權(quán)期待權(quán)將受到法律保護。
2、本判決及其他申請人不同但被申請人相同的同類型案件（具體見“中國裁判文書網(wǎng)”）或許是首次在裁判文書中承認物權(quán)行為的最高院判決（小編期待有人能夠指出更早的判決），這是司法實務對學術(shù)通說(物權(quán)行為是否無因性尚可再議，但通說是直接否定物權(quán)行為的概念)予以反駁的有力憑證！
史殿有、惠鳳艷等案外人執(zhí)行異議之訴、買賣合同糾紛民事裁定書
來源：中國裁判文書網(wǎng)
提交時間：2015-11-06
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2015）民申字第1884號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：史殿有。
委托代理人：孫世英，黑龍江法佳律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：惠鳳艷。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：黑龍江省城鄉(xiāng)建設開發(fā)有限公司。
法定代表人：李勁松，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：王紅梅，黑龍江德論律師事務所律師。
委托代理人：張福銀，該公司職工。
再審申請人史殿有與被申請人惠鳳艷、黑龍江省城鄉(xiāng)建設開發(fā)公司（以下簡稱城鄉(xiāng)建設公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省高級人民法院（以下簡稱黑龍江高院）（2013）黑民終字第28號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查?，F(xiàn)已審查終結(jié)。
史殿有向本院申請再審稱：
（一）惠鳳艷借用城鄉(xiāng)建設公司的資質(zhì)進行開發(fā)，是綜合樓的實際投資人，拆遷安置、后期建房、房屋銷售及管理均是惠鳳艷以城鄉(xiāng)建設公司的名義進行的，史殿有有理由相信惠鳳艷有權(quán)出售案涉房屋，因此，史殿有與惠鳳艷簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。
（二）史殿有與惠鳳艷簽訂協(xié)議時，惠鳳艷并未告知案涉房屋已被法院查封的事實，齊齊哈爾市中級人民法院（以下簡稱齊齊哈爾中院）查封該房屋也未向社會公示，對于該院2006年12月20日所作的詢問筆錄，其毫不知情。城鄉(xiāng)建設公司提供的通告、錄像及照片也是虛假的，上述證據(jù)不能證明史殿有明知該房屋被查封的事實。因此，史殿有在購買房屋的過程中不存在任何過錯，屬于善意第三人。
（三）史殿有提起訴訟要求確認其對案涉房產(chǎn)享有所有權(quán)，一、二審法院在確認史殿有與惠鳳艷簽訂的協(xié)議無效的同時，應當對無效的后果一并作出處理，一、二審法院直接駁回訴訟請求錯誤。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定申請再審。
惠鳳艷辯稱：
惠鳳艷與史殿有簽訂房屋買賣協(xié)議時，明確告知其案涉房屋處于法院查封狀態(tài)，但史殿有仍主動要求購買該房屋。后惠鳳艷與史殿有口頭約定，如房屋不能買賣即轉(zhuǎn)為租賃，每年租金1萬元。惠鳳艷與史殿有簽訂的協(xié)議只是購房意向書，史殿有沒有履行交納全部購房款的義務，沒有簽訂正式的商品房買賣合同。房屋買賣協(xié)議沒有實際履行，史殿有看到房屋價格翻倍上漲，就提出各種理由主張協(xié)議有效，該主張不符合法律規(guī)定，應依法駁回其再審申請。
城鄉(xiāng)建設公司辯稱：
齊齊哈爾中院（2004）齊民一初字第516號判決確認，拜泉縣三道鎮(zhèn)綜合樓產(chǎn)權(quán)歸城鄉(xiāng)建設公司所有，惠鳳艷并非案涉房屋的所有權(quán)人，無權(quán)與史殿有簽訂房屋買賣協(xié)議，也未經(jīng)城鄉(xiāng)建設公司的授權(quán)和追認，惠鳳艷處分該房屋的協(xié)議無效。自2005年該房屋被查封，任何人非經(jīng)法定程序不得處分法院查封財產(chǎn)，史殿有對此是明知的，所以才未交納全部價款，也不簽訂正式合同，其購房行為違背了正常的交易習慣?，F(xiàn)在案涉房屋租金已達每年3萬元，史殿有占有該房屋已近十年，獲取了巨額利益，給城鄉(xiāng)建設公司造成了巨大損失。史殿有與惠鳳艷簽訂的協(xié)議價格明顯低于市場價格，嚴重侵害了城鄉(xiāng)建設公司的合法權(quán)益，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋的行為無效問題的復函》，該協(xié)議無效。對于惠鳳艷給史殿有造成的損失，其可以另行起訴。請求依法駁回史殿有的再審申請。
本院認為：
依照法律規(guī)定，人民法院只能執(zhí)行被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)，如果被執(zhí)行財產(chǎn)不屬于被執(zhí)行人，或者案外人在被執(zhí)行人的財產(chǎn)之上擁有足以排除執(zhí)行的實體權(quán)利，則人民法院應當停止對該財產(chǎn)的執(zhí)行。本案即系惠鳳艷申請執(zhí)行城鄉(xiāng)建設公司一案中，因案外人史殿有對人民法院查封的登記在被執(zhí)行人城鄉(xiāng)建設公司名下的房屋主張所有權(quán)所引起的糾紛。所以，本案的焦點問題在于，史殿有對人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的所有權(quán)或者物權(quán)期待權(quán)。分析如下：
一、關(guān)于史殿有對案涉房屋是否享有所有權(quán)的問題
史殿有主張其系從惠鳳艷處因買賣而受讓物權(quán)。需要指出，所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其取得的方式分為繼受取得和原始取得，買賣即為繼受取得的原因之一。對于不動產(chǎn)的物權(quán)繼受取得而言，買賣合同的成立和有效僅僅意味著債權(quán)人對合同相對人的債權(quán)請求權(quán)成立，如欲使其取得具有排他效力的物權(quán)，應當履行法定的公示程序。也就是說，要將自己在不動產(chǎn)之上的物權(quán)按照法定的方式對不特定的第三人進行昭示。對此，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！笨梢?，依據(jù)前述法律規(guī)定，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動產(chǎn)登記簿上記載之后，其方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的所有不動產(chǎn)物權(quán)。而從本案查明的事實看，案涉房屋登記在被執(zhí)行人城鄉(xiāng)建設公司名下，在不動產(chǎn)登記沒有變更的情況下，史殿有要求確認對案涉房屋享有所有權(quán)的訴求，依法不能支持。
二、史殿有對案涉不動產(chǎn)是否享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)
考慮到實踐中不動產(chǎn)登記制度尚不完善，對于買受被執(zhí)行不動產(chǎn)等需要登記財產(chǎn)的案外人而言，即使其沒有取得物權(quán)，但是如果其因為合同而對該財產(chǎn)享有的物權(quán)登記請求權(quán)等債權(quán)符合物權(quán)期待權(quán)保護條件的，人民法院也不能執(zhí)行。法律之所以要對案外人對執(zhí)行標的之物權(quán)期待權(quán)進行保護，其原因在于，物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)上雖仍屬債權(quán)范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，案外人已經(jīng)依照合同履行了義務，其預期物權(quán)將確定無疑地變動到其名下，在與申請執(zhí)行人的一般債權(quán)的實現(xiàn)發(fā)生沖突時，法律選擇了優(yōu)先保護案外人的物權(quán)期待權(quán)。
至于物權(quán)期待權(quán)保護的條件，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條作出了具體的規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！币勒涨笆鲆?guī)定以及司法實踐掌握的標準，案外人亦即受讓人，在案涉財產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應當符合以下要件：（一）和被執(zhí)行人即登記名義人，簽訂以變動執(zhí)行標的物所有權(quán)為目的的合同。（二）買受人已經(jīng)履行支付買賣合同約定價款的全部義務。（三）案外人對執(zhí)行標的物的物權(quán)期待權(quán)已經(jīng)以一定的方式對外公示。（四）物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責于案外人。四個要件必須全部具備，缺一不可?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條確立的保護案外人物權(quán)期待權(quán)的標準雖是案外人異議審查程序的標準，但是，由于該標準確立時民事訴訟法尚未建立執(zhí)行異議之訴制度，當時的執(zhí)行異議制度實際上代行了其后建立的執(zhí)行異議之訴的功能，因此，在案外人異議之訴的審理程序中，人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時，亦應遵照此標準。
本案中，首先，本案中的房屋買賣合同并非與作為登記名義人的城鄉(xiāng)建設公司簽訂，而是史殿有與本案申請執(zhí)行人惠鳳艷在2006年9月15日所訂，而惠鳳艷并非案涉房屋登記的所有權(quán)人，史殿有也無證據(jù)證明對案涉房屋的處分取得了所有權(quán)人城鄉(xiāng)建設公司的授權(quán)，惠鳳艷和史殿有所簽轉(zhuǎn)讓案涉房屋所有權(quán)的合同構(gòu)成無權(quán)處分，依照《中華人民共和國合同法》第五十一條：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”雖然，2012年7月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第三條，將出賣人無權(quán)處分他人財產(chǎn)的行為區(qū)分為債權(quán)行為和物權(quán)行為，案涉房屋買賣合同難謂無效，但是由于惠鳳艷無權(quán)處分案涉房屋，在未取得城鄉(xiāng)建設公司追認的情況下，史殿有依法只能向惠鳳艷行使違約賠償或者損害賠償?shù)膫鶛?quán)請求權(quán)，其在案涉房屋之上不能成立物權(quán)期待權(quán)，更不可能取得所有權(quán)。
其次，執(zhí)行標的物一旦被人民法院查封，非經(jīng)人民法院允許，任何人不得對房屋進行毀損變動、設定權(quán)利負擔等有違查封目的的處分行為。在史殿有占有案涉房屋之前，齊齊哈爾中院即已對案涉房屋進行了查封并在房地產(chǎn)管理部門辦理了查封登記，加之，由于惠鳳艷的處分為無權(quán)處分，史殿有對案涉房屋的占有缺乏正當權(quán)源，為無權(quán)占有。至于史殿有辯稱其不知道查封事實、沒有過錯的理由，由于查封登記具有對世效力，史殿有無論是簽訂旨在變更案涉房屋物權(quán)的買賣合同，抑或占有案涉房屋，均應注意到別人經(jīng)過登記的物權(quán)和人民法院的查封情況，但其未依法到相關(guān)部門查詢案涉房屋的權(quán)屬狀況，主觀上存在明顯的過錯。
最后，案涉房屋合同約定總價款215000元，而史殿有總計僅交納房款50000元，即使不考慮無權(quán)處分和查封后占有的事實，單純從價款的交付數(shù)額上，也不符合法律、司法解釋規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)的保護要件。
在史殿有的物權(quán)期待權(quán)不能成立的情況下，當然也就不存在排除人民法院對案涉房屋執(zhí)行的問題。因此，即使史殿有對惠鳳艷的賠償請求權(quán)能夠成立，其要求以對惠鳳艷享有的金錢債權(quán)去排除惠鳳艷另外一個金錢債權(quán)的實現(xiàn)，于法無據(jù)，于理不通。至于史殿有還稱，黑龍江高院遺漏了其要求返還購房款、賠償損失的訴求問題，由于案外人異議之訴的審理內(nèi)容僅限于案外人對執(zhí)行標的物有無實體權(quán)利以及該實體權(quán)利能否排除執(zhí)行，所以，該項訴求不屬于案外人異議之訴的內(nèi)容，史殿有可以另行提起訴訟。
綜上，史殿有的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：
駁回史殿有的再審申請。
審判長 高 珂
審判員 汪國獻
審判員 范向陽
二〇一五年十月二十六日
法官助理崔福濤
書記員 張 丹
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