近年來，隨著人們對田園生活越來越向往，不少城里人有了到農(nóng)村居住的打算，十堰少數(shù)市民先行一步，在近郊的柳陂、方灘、大川等地購買房屋。但城里人在農(nóng)村購房置地遠沒有想象的那么美好，由于這種行為不受法律保護，購房合同會被認定無效。房管部門建議，市民可以在農(nóng)村租賃房屋。
廣大鄉(xiāng)村越來越美，成了許多城里人向往的地方。
近郊買房養(yǎng)老，享受田園生活
“我父親葉落歸根的想法越來越強烈，前不久他在老家看上一套當?shù)卮迕竦姆课?，非要我們兄妹掏錢買下來。我們擔心有法律風險，覺得十分為難?！苯?，市民吳先生向記者反映了他對家人想在農(nóng)村買房的擔憂。
據(jù)吳先生介紹，他的父親今年70歲，離開鄖陽區(qū)柳陂鎮(zhèn)老家已經(jīng)30多年了，戶口也早已遷走，基本上沒有再回過老家。前不久，他父親回了一趟老家后，就打算買一套房子定居，“他看上的那套房子，是當?shù)卮迕竦淖越ǚ俊Ψ匠兄Z買房就送菜園、墓地，讓他十分動心?！?/span>
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，像吳先生父親這樣想下鄉(xiāng)買房的城里人不在少數(shù)，并有少數(shù)人已經(jīng)過上了理想中的田園生活。
今年80多歲的鄒先生（化姓），在張灣區(qū)方灘鄉(xiāng)堵河邊已經(jīng)居住了近十年。但一口上海腔調(diào)的普通話，讓他在當?shù)卮迕裰酗@得十分特別。
原來，鄒先生的女兒在十堰工作，所以他對我市十分熟悉。有一次，他無意中來到方灘鄉(xiāng)，只見當?shù)卮稛熝U裊、流水潺潺、瓜藤滿架、山花爛漫，鄉(xiāng)村的如畫美景讓他樂而忘返，遂產(chǎn)生購房定居、過上田園生活的念頭。
2013年，鄒先生和其中一戶村民接洽，以十多萬元的價格“買”下一套位于三樓的房屋，并花了近8萬元裝修。
記者在鄒先生家做客時看到，室內(nèi)面積約100平方米的房屋，被裝飾得極富詩情畫意；坐在客廳沙發(fā)上，即可欣賞到堵河風光，呼吸草木的清香。至于房屋的手續(xù)問題，鄒先生表示，已與房主簽訂了“購房合同”，沒有任何后顧之憂。
無獨有偶，在鄖陽區(qū)柳陂鎮(zhèn)遼瓦新集鎮(zhèn)附近的一條山溝，記者遇到了在此“隱居”的退休美術教師劉先生?！拔抑霸谶@里購買了一套房屋，時不時來住一段時間，特別是夏天適合避暑?！眲⑾壬f，他購買的房屋是一棟4層樓房中的一套，房屋背后就是綿延不絕的大山，房前原本有一條小溪，現(xiàn)在因漢江水位升高，已經(jīng)變得碧波蕩漾，蔚為壯觀，“這里離我老家不遠，既能夠避暑養(yǎng)生，又方便我繪畫寫生，是一處理想的養(yǎng)老之地。”
至于房屋的手續(xù)問題，劉先生表示：“我跟房主是熟人，對他有著充分的信任，所以沒有什么好擔心的，以后有問題也交給兒女解決。”
在張灣區(qū)方灘鄉(xiāng)集鎮(zhèn)，當?shù)匾晃淮迕窀嬖V記者，在這里和村民達成協(xié)議“購買”房屋的城里人，以退休醫(yī)生、退休教師為主，“你情我愿，還有白紙黑字的合同，大家都不覺得有什么問題?！?/span>
房屋買賣起糾紛，法院認定合同無效
事實上，城里人在農(nóng)村購房置地，遠沒有想象的那么美好。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，有市民因在農(nóng)村購買房屋不受法律保護，購房合同被法院認定無效，以至于不得不退還住房。
2013年3月，張灣區(qū)柏林鎮(zhèn)農(nóng)民李某將3間農(nóng)村民房作價1萬元，賣給了退休的城區(qū)居民張某夫婦。雙方簽訂了房屋買賣合同，張某夫婦當日就付清了房款，滿心歡喜地裝修布置、搬進新家，開始了養(yǎng)雞逗鵝、悠閑自在的鄉(xiāng)村生活。
幾年后，李某反悔，認為張某夫婦不是本村村民，沒有購買農(nóng)村房屋的權(quán)利，當初是因為自己年事已高、不懂政策，才與張某夫婦簽訂了買賣合同，遂將張某夫婦起訴至法院，請求確認房屋買賣合同無效，讓張某夫婦退還房屋。
白紙黑字的合同已經(jīng)簽了，怎么能說反悔就反悔？張某夫婦當然不愿意，他們咨詢律師后，為維護自身權(quán)益提起反訴，同意返還涉案房屋，但要求李某賠償他們房屋增值部分的80%以彌補損失。
法院經(jīng)審理認為：當年的房屋買賣協(xié)議，雖系雙方當事人真實意愿，但因違反了國家法律的強制性規(guī)定，故買賣合同無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效后，應當返還財產(chǎn)，并根據(jù)雙方過錯程度承擔賠償責任。結(jié)合購房年限、雙方過錯程度及原告反悔之本意，張某夫婦和李某按三七分的比例承擔相應的過錯責任。
農(nóng)村買房不可取，建議租賃房屋
市房地產(chǎn)服務中心相關負責人介紹，按照相關法律和登記規(guī)則，城市居民不得到農(nóng)村購買房屋、宅基地。不過，法律并沒有禁止城鎮(zhèn)居民租賃農(nóng)村房屋。
《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村的房屋和宅基地屬于村集體經(jīng)濟組織所有，只有本村經(jīng)濟組織成員之間才可以使用，本村經(jīng)濟組織成員以外的農(nóng)民、城鎮(zhèn)居民都不是合法的購買主體。所以，即使是農(nóng)村村民愿意出售的房屋，城里人也是不能購買的。
有些城鎮(zhèn)居民想去農(nóng)村環(huán)境好的地方養(yǎng)老，或者開個民宿、興辦產(chǎn)業(yè)，該怎么辦呢？既然買賣房屋行不通，那就可以用租賃的方式來實現(xiàn)。如今，隨著大批農(nóng)民進城務工生活，農(nóng)村閑置房屋增多，租賃房屋一定程度上可以提高農(nóng)村住房的利用率，還拓寬了農(nóng)民的增收渠道。
2018年，中央一號文件《中共中央國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略意見》提出，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。這不是讓城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房置地，而是要使農(nóng)民的閑置住房成為發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、居家養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體。
2019年，中央農(nóng)村工作領導小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》第五條規(guī)定：城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴格遵守《合同法》的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。
此外，根據(jù)我國法律規(guī)定，村集體擁有宅基地的所有權(quán)，村民擁有宅基地的使用權(quán)，宅基地并不屬于個人財產(chǎn)，不能被繼承。村民在宅基地上建造的房屋屬于村民個人財產(chǎn)，城鎮(zhèn)子女可以繼承。繼承房屋后，子女可以將其賣給本村集體經(jīng)濟組織中符合申請宅基地條件的人獲得收益。
如果繼承人不愿意買賣，也可以自住、出租，但是一旦房屋處于不能居住的狀態(tài)時，城鎮(zhèn)子女不能重新建房，宅基地將由村集體經(jīng)濟組織收回。（十堰晚報秦楚網(wǎng)全媒體 文、圖/記者 韓玉硯 編發(fā)：幻影）
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