本周，有媒體曝光位于浦口的力標(biāo)贊城，其售樓人員在售樓處銷(xiāo)售40套工程抵押房，且價(jià)格高于網(wǎng)房備案價(jià)。盡管開(kāi)發(fā)商對(duì)此表示不知情，卻難免被質(zhì)疑是否與工程方進(jìn)行了事先溝通，抬高價(jià)格銷(xiāo)售多賺利潤(rùn)。目前浦口物價(jià)局正在調(diào)查此事。
但這件事卻也引發(fā)了大家對(duì)“抵押房”的關(guān)注，這種房子為什么會(huì)產(chǎn)生？能買(mǎi)嗎？有什么風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此我們做了一番調(diào)查。
■ 什么是工程抵押房？
工程抵押房是指在某些條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)或開(kāi)發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項(xiàng)目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。
南京市場(chǎng)上的工程抵押房
其實(shí)工程抵押房并不少見(jiàn)，在網(wǎng)房上我們經(jīng)常能看到一些“紫色”的被限制房源，一般情況下，這些房源都是做了在建工程抵押。
在今年二月房，房管局相關(guān)人士曾表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京市僅主城六區(qū)有在建工程抵押房源約5000余套，解押后即可購(gòu)買(mǎi)。
常見(jiàn)的工程抵押房
1、公寓類的房子。因?yàn)楣㈩惖姆孔酉噍^住宅去化難，資金回轉(zhuǎn)慢，主城此前許多公寓房源都設(shè)置了在建工程抵押。
2、別墅類的房子。相較住宅類房源，別墅由于總價(jià)高，去化慢，有些房源也設(shè)置了在建工程抵押。
3、冷門(mén)板塊的房源。此前市場(chǎng)不好，一些都市圈板塊房源會(huì)做在建工程抵押。
4、小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子。小開(kāi)發(fā)商，相對(duì)資金薄弱，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)為保證現(xiàn)金流，往往會(huì)將房源拿出去做工程抵押。
當(dāng)然并不表示，大的開(kāi)發(fā)商不會(huì)做工程抵押，我們也曾看到不少品牌房企在南京銷(xiāo)售的房源有抵押房出現(xiàn)，有人表示，樓盤(pán)有抵押房實(shí)屬正常，這只是企業(yè)運(yùn)作資金所采取的某種方式而已，只要能按規(guī)定還清貸款，解押房子就能正常銷(xiāo)售。
調(diào)查
抵押房能買(mǎi)么？如何銷(xiāo)售？流向哪兒？
對(duì)此我們咨詢了各方人士：
開(kāi)發(fā)商：抵押房是可以購(gòu)買(mǎi)的，客戶交完首付，開(kāi)發(fā)商將房子進(jìn)行解押，就可以正常貸款了。一般都是作為新房在售樓處直接銷(xiāo)售，只要債權(quán)方不到房管局進(jìn)行備案，就可以直接更名。
房管局：抵押房可以銷(xiāo)售，但是應(yīng)當(dāng)在售樓處公示，讓購(gòu)房人知曉。
置業(yè)顧問(wèn)：工程方有關(guān)系、人脈的話，會(huì)自己內(nèi)部消化掉這批房源，也有一些是放在案場(chǎng)讓置業(yè)顧問(wèn)一起賣(mài)的，但這基本上是工程方和開(kāi)發(fā)商商量的結(jié)果。
中介：這種抵押房流出來(lái)的不多，到了中介這邊的一般都是工程方已經(jīng)在房管局做過(guò)備案，只能作為二手房銷(xiāo)售。工程方急著變現(xiàn)，價(jià)格可能會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，但現(xiàn)在這種情況很少。
據(jù)了解，工抵房的處理方式有兩種：如果債權(quán)方，比如工程商與開(kāi)發(fā)商協(xié)商之后，可以按照新房銷(xiāo)售，那么價(jià)格一定是按照此前物價(jià)局備案的為準(zhǔn)，不能夠私自加價(jià)。如果債權(quán)方進(jìn)行了網(wǎng)簽，過(guò)戶登記手續(xù)，獲得了房屋所有權(quán)證，那么再銷(xiāo)售相當(dāng)于二手房，項(xiàng)目名稱可以更改，價(jià)格可以改變，但都需要報(bào)備相關(guān)部門(mén)。并且這兩種方式的前提都是需要解押，否則后期將涉及產(chǎn)權(quán)糾紛。
可以看出，抵押房仍然是在市場(chǎng)上流通的，根據(jù)調(diào)查多數(shù)工程抵押房仍然是在售樓處作為新房銷(xiāo)售，也有一些工程方在網(wǎng)房備案后，拿出來(lái)作為二手房售賣(mài)。
購(gòu)買(mǎi)抵押房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？出了問(wèn)題找誰(shuí)呢？
案例
在2013年有一位買(mǎi)房人，房子買(mǎi)了兩年之后，驚恐地發(fā)現(xiàn)房子被司法拍賣(mài)了，原來(lái)開(kāi)發(fā)商將抵押給工程方的房子拿出去銷(xiāo)售，卻并沒(méi)有進(jìn)行解押，導(dǎo)致業(yè)主們既辦不了房產(chǎn)證，也辦不下貸款，最后房子也被進(jìn)行司法拍賣(mài)。
工程抵押房之所以容易出問(wèn)題，主要是信息的不透明，涉及到開(kāi)發(fā)商、債權(quán)方不同的主體，出了問(wèn)題有可能會(huì)出現(xiàn)相互推諉的情況。
因此律師提醒：購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)需要十分謹(jǐn)慎，需要與債權(quán)方就價(jià)格、付款時(shí)間、房屋面積、交付時(shí)間等等協(xié)議和條件，逐條寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，以免后期出現(xiàn)糾紛。而如果后期房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，還是應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商。
搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)特別提醒購(gòu)房者：在購(gòu)買(mǎi)工程抵押房的時(shí)候需要明確產(chǎn)權(quán)主體，要明確合同跟誰(shuí)簽，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)就跟誰(shuí)簽。適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以咨詢相關(guān)專業(yè)法律人士，以免自己的權(quán)利受到侵害，引發(fā)糾紛。
另外買(mǎi)在建工程抵押房還是要盡量避免小開(kāi)發(fā)商，防止小開(kāi)發(fā)商卷錢(qián)跑路，房子、錢(qián)都打了水漂。
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