提起房本，很多人是一把辛酸淚。
最近，洛陽的趙先生就為他家的房子房本所發(fā)愁，他購買的房子所在小區(qū)無法辦理房產(chǎn)證，大致情況如下：趙先生于2017年底購買了一套五證齊全的房產(chǎn)，開發(fā)商宣傳稱1年交房2年拿證。
但是在2019年該房屋“通過竣工驗收”，交付給業(yè)主，但未辦理“房屋竣工驗收備案”，至今趙先生仍未繳納房屋大修基金及契稅，而且辦理房產(chǎn)證更是遙遙無期，現(xiàn)在趙先生想要賣掉該住房，詢問多家房屋中介后，因房屋產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理，價格與同地段的低了不少。
趙先生很苦惱，房子交付了，但房產(chǎn)證書遲遲不能辦理，那么問題到底是出在哪呢了？該如何維權(quán)？是開發(fā)商的問題？還是？今天小編就以法律角度為大家解析這個問題。
房產(chǎn)項目在建時被開發(fā)商當作在建工程抵押給銀行，至今沒有解除抵押
五證齊全的房屋里有這樣一類：在建抵押房。
開發(fā)商將在建工程抵押給銀行獲取貸款是解決前期資金問題常用的合法的融資手段，但對業(yè)主來說這類房屋風險較大，更有開發(fā)商隱瞞在建抵押事實，以五證齊全為賣點督促購買。
那在建工程抵押后能否進行商品房預售及銷售？
開發(fā)商銷售在建工程抵押房必須滿足兩個條件：
《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：
（一）“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;”如果開發(fā)商未告知購房者，則銷售行為無效，可以起訴要求其承擔賠償已付購房款一倍的責任。
建議：為了避免買到在建工程抵押房，建議業(yè)主購房前務必到市、區(qū)兩級的房屋權(quán)屬登記部門或登錄房管部門官方網(wǎng)站查詢所購房子是否為在建工程抵押房，以規(guī)避風險
因不按規(guī)劃建設或缺少竣工驗收手續(xù)無法通過驗收
無法通過驗收的情形多種多樣，在建工程竣工后，開發(fā)商需要在資料齊全的情況下經(jīng)過綜合驗收備案才能辦理房產(chǎn)證。而超面積、加寬、加蓋、縮小容積率、缺少消防設施等不按規(guī)劃建設的情形都無法通過綜合驗收。
部分開發(fā)商施工過程中拖欠施工方或監(jiān)理方工程款，導致竣工驗收中施工方或監(jiān)理方不予配合，最終無法通過綜合驗收。但開發(fā)商在延期交房違約責任的壓力下，很可能會在驗收合格之前向業(yè)主發(fā)放入住通知書。而多數(shù)業(yè)主入住后，基于業(yè)主不齊心和專業(yè)知識不足的原因，無法驗收的后果就不會太嚴重，導致開發(fā)商怠于通過驗收。
提醒我們在收房時一定要求開發(fā)商出示綜合驗收備案證明文件。而不幸碰到這種情況的業(yè)主，可以起訴開發(fā)商承擔違約責任。
除了以上兩種情況，其他辦不了房產(chǎn)證的原因還有土地抵押貸款未還清、拖欠土地出讓金、惡意拖延辦證以謀取賣房業(yè)主的更名費等等。
提示：五證齊全是廣大業(yè)主安心買房的第一保障，但絕不是絕對保障。我們買房時除了確定五證齊全，還應當考察開發(fā)商的資金實力、已開發(fā)樓盤現(xiàn)狀、市場口碑等，并盡量選擇實力雄厚、已經(jīng)市場檢驗的開發(fā)商。遇到該類問題的業(yè)主，也請積極維權(quán)盡快起訴，以防錯失最后的辦證機會。
最 后 想 說 ：
現(xiàn)實中，還可能存在開發(fā)商基于逾期交房或須承擔違約責任的壓力，在未通過驗收手續(xù)的情況下即向業(yè)主送達入住通知。
而業(yè)主入住后，往往又因為專業(yè)知識不足而怠于維權(quán)，如此一來，開發(fā)商就更不會積極履行合同義務了。
這也提醒我們在收房時一定要求開發(fā)商出示“三書一證一表”，“三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。
遇到開發(fā)商未能提供上述文件的情況，業(yè)主可以起訴開發(fā)商要求承擔違約責任。開發(fā)企業(yè)在商品房交付時未能取得建設工程竣工驗收備案證明文件的應按照逾期交房處理。
除了以上所述原因，未能辦理房產(chǎn)證還有可能是土地抵押貸款未還清、開發(fā)商拖欠土地出讓金、惡意拖延辦證以謀取賣房業(yè)主的更名費等等原因。
五證齊全固然是安心買房的重要保障，但卻不是絕對保障。遇到該類問題的業(yè)主，建議盡早咨詢專業(yè)律師意見，最大限度維護自己的合法權(quán)益。
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