提到資產(chǎn)配置總是不得不提房產(chǎn)，對(duì)于大部分人來說，自住房產(chǎn)是個(gè)人資產(chǎn)中占比相當(dāng)高的存在，對(duì)于資產(chǎn)配置的影響舉足輕重。而且，自住房產(chǎn)又不能完全等同于一般房產(chǎn)，不論是從投資還是從消費(fèi)的角度看，區(qū)別還是很大的。
之前在資產(chǎn)配置的原則中提到，在進(jìn)行資產(chǎn)配置中應(yīng)該充分考慮到非金融資產(chǎn)的影響。自住房產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的非金融資產(chǎn)，應(yīng)該如何考慮也是個(gè)不小的問題。
討論自住房產(chǎn)首先要?jiǎng)澐滞顿Y屬性和消費(fèi)屬性。就投資屬性而言，我認(rèn)為自住房產(chǎn)其實(shí)可以看做是抗通脹債券；至于消費(fèi)屬性，就比較多種多樣了，大家都有不同的需求。
提到房產(chǎn)的投資屬性，人們總是先想到升值、貶值等房產(chǎn)自身價(jià)值的波動(dòng)。但是對(duì)于住房而言，房產(chǎn)本身價(jià)值的波動(dòng)反而沒有那么大的意義，反倒是對(duì)于現(xiàn)金流的影響更值得思考。這一點(diǎn)和投資性的房產(chǎn)有很大區(qū)別。
對(duì)于自己的住房，我傾向于完全不考慮房產(chǎn)自身價(jià)值的波動(dòng)，漲也好、跌也罷其實(shí)除了心態(tài)真的沒多大實(shí)際影響。
首先從短期（10 年以下）來看，房產(chǎn)由于是自住，即使房產(chǎn)增值也不太可能賣出變現(xiàn)。即便是改善性換房，也不過是左手倒右手，一買一賣，本質(zhì)上也不是變現(xiàn)。所以短期來講，自住房產(chǎn)的價(jià)值變化，只是紙面上的數(shù)字，一種心理暗示而已，并沒有直接的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
再看長(zhǎng)期（10 年以上），從發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)市場(chǎng)的上百年歷史來看，房產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)總是向通貨膨脹的走勢(shì)靠攏。而且由于折舊和維護(hù)需要，房產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)甚至還略低于通貨膨脹率。
所以，不論是從短期還是長(zhǎng)期來看，對(duì)于自住房產(chǎn)而言，房產(chǎn)自身價(jià)值的變化都只是一個(gè)次要因素。相比于房?jī)r(jià)的波動(dòng)，對(duì)于我們影響更大的其實(shí)是住房所帶來的現(xiàn)金流收益。
讀過《富爸爸》的朋友可能對(duì)作者的一個(gè)看法印象深刻，「（自?。┓孔邮悄愕呢?fù)債，而不是你的資產(chǎn)」。我個(gè)人對(duì)這個(gè)看法一半認(rèn)同，一半反對(duì)。承認(rèn)的部分是基于自住房產(chǎn)的消費(fèi)屬性，反對(duì)則是由于住房其實(shí)也有部分投資屬性。完全無視投資屬性也是過于片面的。
自住房產(chǎn)實(shí)際上是會(huì)產(chǎn)生收益的，因?yàn)樽》棵馊チ朔孔庵С觯矎氐赘綦x了通貨膨脹對(duì)于房租開支的影響。性質(zhì)和抗通脹債券很相似，而且不但抗通脹，還有間接的利息收益（節(jié)約的房租）。
說債券大家可能沒有什么直觀的概念，所以這里就用我們熟知的銀行固定收益理財(cái)來說明。房產(chǎn)的作用更像是一個(gè)收益隨通貨膨脹上漲的固收理財(cái)，我們只需要關(guān)注理財(cái)?shù)摹甘找媛省?，而很少關(guān)心理財(cái)自身的大幅度增值。
那么自住房產(chǎn)的收益應(yīng)該如何計(jì)算呢？我個(gè)人比較喜歡《富爸爸》的計(jì)算方法：
凈現(xiàn)金流 = 房租收入 - 每月還款本息和 - 維護(hù)費(fèi)用
一次性支出 = 首付款 + 交易費(fèi)用
這樣一來可以把房產(chǎn)作為一項(xiàng)投資考慮，而不必分別考慮房產(chǎn)和負(fù)債，極大的簡(jiǎn)化了計(jì)算成本。
不過，對(duì)于國內(nèi)的很多房產(chǎn)，最終計(jì)算出來的收益可能是負(fù)數(shù)。這是由于國內(nèi)過低的租售比和較高的利率導(dǎo)致的，算是一個(gè)特殊國情吧 ??。
我傾向于按照基本生活需求面積來劃分。
先確定一個(gè)能夠保障日常生活的基本人均面積。從我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)來看，人均 20～30 平米已經(jīng)完全足夠（凈室內(nèi)面積）。再通過適當(dāng)合理的布局，已經(jīng)可以過得非常舒服。
如果一家三口購買了一處 100 平米的房產(chǎn)，假設(shè)按照基本人均需求 25 平米計(jì)算，則是 75% 投資屬性，25% 消費(fèi)屬性。計(jì)算房租收益時(shí)，也應(yīng)該僅僅按照 75 平米的面積來計(jì)算，因?yàn)橄M(fèi)部分不能產(chǎn)生收益，或者說即便產(chǎn)生了收益，也被消費(fèi)掉了。
由于房產(chǎn)同時(shí)兼?zhèn)渫顿Y和消費(fèi)屬性，所以以投資知名行消費(fèi)之實(shí)的例子也不少。富爸爸之所以認(rèn)為「房子是一種負(fù)債」也是出于這個(gè)邏輯。
在資產(chǎn)配置中，考慮自住房產(chǎn)的目的是為了讓資產(chǎn)配置更加全面合理，充分覆蓋到自己的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)承受能力。擁有房產(chǎn)的投資者，在投資中往往有更高的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，本金也適合更大比例的投資于高波動(dòng)性的資產(chǎn)。（有一種例外情況，如果房貸還款壓力非常大，房產(chǎn)反倒會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)承受能力的大幅下滑）
假設(shè) A 擁有存款 100 萬，其中 20 萬用來支付房屋的首付，余下的 80 萬全部投資股票指數(shù)基金。雖然從本金的角度看，A 是滿倉股票類投資。但是如果考慮非金融資產(chǎn)，A 的實(shí)際配置是 20% 的抗通脹債券，和 80% 的股票。由于住房自身的債券屬性，也就大幅度降低了投資者對(duì)于其他債券的需求。
如果沒有有效考慮房產(chǎn)的影響，只考慮本金，80% 投入股票類投資，20% 投入債券類投資。最終的結(jié)果就變成了實(shí)際上 36% 的債券類投資，64% 的股票類投資，大幅度偏離了自己當(dāng)初的預(yù)期目標(biāo)。
以上就是我對(duì)與自住房產(chǎn)在個(gè)人資產(chǎn)配置中的看法，再簡(jiǎn)單總結(jié)一下：
自住房產(chǎn)對(duì)于個(gè)人投資而言，可視為抗通脹債券 + 消費(fèi)品。
投資屬性的收益率 = 凈現(xiàn)金流 / 一次性開支。
我們有必要合理的區(qū)分房產(chǎn)投資屬性的部分和消費(fèi)屬性的部分，做到心中有數(shù)。
PS：最近行情稍有起色，又有朋友開始咨詢是不是可以入場(chǎng)，在此一并回答。
從估值角度看，當(dāng)前的市場(chǎng)整體比較便宜，是個(gè)入場(chǎng)的時(shí)機(jī)，和行情的好壞關(guān)系其實(shí)不大。
如果是選擇定投或者資產(chǎn)配置策略，其策略本身已經(jīng)涵蓋了對(duì)于波動(dòng)的考慮，沒有必要再疊加人為的判斷（而且多半還是錯(cuò)的），堅(jiān)持當(dāng)初的計(jì)劃策略就好。
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