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深圳中原地產(chǎn)（sz.centanet.com） 時(shí)間：2013/10/8 17:59:00
業(yè)主公約的效力范圍。這包括：
（一） 地域效力。業(yè)主公約的地域效力是整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，包括業(yè)主物業(yè)的專有部分、共有部分、共有設(shè)備設(shè)施等，具體應(yīng)以城市房地產(chǎn)登記部門登記的四至界限為準(zhǔn)。 由于在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部位、共有設(shè)備設(shè)施等在構(gòu)造和權(quán)利歸屬上的整體性，為了保障廣大業(yè)主的民主意志能夠得到統(tǒng)一的體現(xiàn)，法律規(guī)定一個(gè)物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)組織，因此業(yè)主公約只對(duì)物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)的人的行為發(fā)生效力，包括居住區(qū)、大廈區(qū)、工業(yè)區(qū)等。因此，很難對(duì)物業(yè)管理區(qū)域作 一個(gè)統(tǒng)一并且具體的規(guī)定，為了便于各地針對(duì)具體的情況進(jìn)行管理，物業(yè)管理區(qū)域的具體劃分辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出 臺(tái)詳細(xì)專門的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，造成事實(shí)上的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域多家管理問題，我們應(yīng)該注意。
（二）對(duì)人的效力。由于業(yè)主公約必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主簽字承諾，因此業(yè)主公約的效力范圍當(dāng)然涉及全體業(yè)主。在這里，有如下幾點(diǎn)值得說明：
1、業(yè)主公約對(duì)業(yè)主的效力僅限于業(yè)主進(jìn)行的有關(guān)物業(yè)管理的行為，對(duì)其他行為沒有效力。如業(yè)主出租自有物業(yè)，應(yīng)受業(yè)主公約的約束，但業(yè)主出租自己的其他物品，則不受業(yè)主公約的約束。
2、 業(yè)主公約對(duì)非業(yè)主物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。非業(yè)主物業(yè)使用人一般指物業(yè)的承租人、借用人、代管人、典用人等實(shí)際使用物業(yè)的人，由于業(yè)主公約的一項(xiàng)核心的 內(nèi)容是規(guī)范對(duì)物業(yè)的使用秩序，而非業(yè)主使用人基于其實(shí)際的物業(yè)的使用，不可避免地會(huì)影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理勢(shì)必 要直接的與非業(yè)主物業(yè)使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動(dòng)中來。作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高自治規(guī)范的業(yè)主公約當(dāng)然能約束非業(yè)主物業(yè)使用人。
3、 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)的繼受人(即新業(yè)主)自動(dòng)產(chǎn)生效力。在物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和繼承中，物業(yè)的所有權(quán)要發(fā)生變動(dòng)移轉(zhuǎn)給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形 式上的承諾，就自動(dòng)地對(duì)其產(chǎn)生效力。在這一點(diǎn)上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時(shí)，對(duì)已經(jīng)生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。
4、 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理事務(wù)的具體承擔(dān)者物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。物業(yè)管理企業(yè)獲得物業(yè)管理權(quán)限的法律基礎(chǔ)是物業(yè)管理服務(wù)合同。一般認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)合同屬于 委托合同的一種。在物業(yè)管理合同關(guān)系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)管理企業(yè)屬于受托人的地位。在邏輯上，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主管理意志的延伸。在實(shí)務(wù) 中，作為管理依據(jù)的業(yè)主公約是物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)行管。
業(yè) 主公約是業(yè)主做出的一個(gè)承諾，在享受權(quán)利的時(shí)候要承擔(dān)一定的義務(wù)，很顯然這涉及到了業(yè)主的利益，因此在簽業(yè)主公約的時(shí)候要特別注意，哪些是自己可以處理 的，哪些是要受物業(yè)的限制，把這些搞清楚了，才可以保護(hù)自己的利益，需要提醒的是，如果物業(yè)的服務(wù)與公約不一樣，那我們就不是必須的遵守了，有關(guān)細(xì)節(jié)，以 及如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，可以咨詢律師。
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