重獎征集商業(yè)地產&產業(yè)地產原創(chuàng)文章
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購物中心調整的依據(jù)：定位分析
購物中心定位分析，即通過分析整場經營狀況及外部環(huán)境變化得出調整結論。
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購物中心品牌調整解讀
從培育期到成熟期，購物中心品牌調整要點：培育期的主要工作是“吸客”，即吸引“陌生”客流；成長期是“穩(wěn)客”，即穩(wěn)住“回頭”客流；成熟期是“留客”，即培養(yǎng)固定的“忠實”客流。
?培育期品牌調整執(zhí)行要點
關注業(yè)態(tài)結構與業(yè)態(tài)布局的科學性；
關注租戶結構、租約及租金的合理性；
關注商鋪招商、商鋪出租率、商鋪經營狀態(tài)、商鋪的貢獻度；
關注租金收入、收入的增長變化及租戶往來結款的及時性；
關注宣傳、促銷方案的正確性，結果的準確性與有效性；
關注客流計量和會員體系建設、固定客戶群體的發(fā)及顧客忠誠度的提升；
關注購物中心服務范疇、服務質量，租戶考核結果與管理措施的完善；
關注顧客消費服務環(huán)境、消費熱點,商品與租戶的品質、質量；
關注軟、硬件環(huán)境，氛圍營造及發(fā)展趨勢的確定等。
?主動調整應遵循如下三個基本原則
?客流貢獻優(yōu)于租金貢獻原則
租金因素不能作為一個唯一的參考因素，更不能作為最優(yōu)因素。一個客流很少的品牌，不僅會影響到自身的持久經營，而且還會影響到其他租戶的經營。而有些租金水平不高、但客流量卻比較大的商戶，它對購物中心整體的客流貢獻比其自身的租金對業(yè)主的貢獻要大。
?顧客需要優(yōu)于品牌需要原則
購物中心里有的租戶是知名品牌，但它跟購物中心的目標客群并不相符。這時候就可以考慮引進其他更能滿足顧客需要的品牌，而不惜淘汰舊有品牌。
?經營需要優(yōu)于管理需要原則
租戶調整基于整體經營的需要，只有不斷的堅持調整，購物中心品質才能得到不斷提升。
?成長期調整執(zhí)行要素
多種業(yè)態(tài)組合和功能組合互補，強調一站式超值服務；
以商鋪為主要“經營”對象,將商鋪租金做為主要收入來源，采取靈活多樣的計、收租方式，嚴格末位淘汰和違紀淘汰等管理規(guī)范，實現(xiàn)租金收入不斷遞增的運營目標；
規(guī)范商鋪招商與質量管理體系，注重“生態(tài)效應”，追求客流最大化；
租戶在各自經營領域及范圍內可完全獨立運作、自我經營，但必須建有統(tǒng)一的購物中心會員管理體系，實現(xiàn)租戶會員信息的充分共享；
提供多主題、多方式的購物中心整體宣傳促銷活動；
進行購物中心統(tǒng)一的租戶獎懲考核管理，量化考核，優(yōu)勝劣汰，確保租戶與商品的經營品質、提升租戶服務的質量；
提供多種銷售收款方式，注重多種方式共存互補,強調信息服務、數(shù)據(jù)積累和分析。
?成熟期調整方針
以提高購物中心的品牌為核心，以提高消費者的忠誠度為標準 ，以物業(yè)的增值為目標，圍繞培養(yǎng)顧客忠誠度，做好顧客的增值服務，進一步提高購物中心的品質，完成租金調整任務。
?成熟期關注重點
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購物中心開業(yè)后
成功運營的調整策略
?購物中心調整提升前必須考量的內容
購物中心定位；
購物中心項目配套和組合的完整性、適應性和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
消費者的潛在需求；
競爭對手的對抗和錯位經營問題；
購物中心?？偷南M行為、消費習慣及消費水平分析；
現(xiàn)有租戶的經營狀況及租約履行情況；
市場營銷策略的得失及未來方向；
擬引進租戶的市場拓展方向、市場布局；
業(yè)務團隊的思路和能力以及人員配備；
調整后的租金收益比較以及投入費用產出比；
物業(yè)改造的可行性、時間成本、時間安排。
?一年一小調：業(yè)態(tài)與品牌的調整和優(yōu)化
租戶營業(yè)額分析是業(yè)態(tài)調整的依據(jù)。主要有兩個分析指標：
“坪效”指標
通過'坪效” 指標的分析（坪效指的是每平方米的面積可以產出多少營業(yè)額,用以計算租戶的經營效益）了解租戶的經營能力
租售比指標
租售比（租售比=租戶租金/租戶營業(yè)額），可以分析租戶的承租能力是否合理
其中，租售比指標通常是拿一個租金周期內的租金比對應周期的營業(yè)額。通過這樣的比較，可以了解對應租戶繳納的租金占其營業(yè)額的比重：
租售比指標分析：
?比重越高
說明租金占租戶經營成本較高，如果持續(xù)一段時間，這個指標都一直很高，且有上升趨勢，就說明租戶可能在經營上面臨著一定的問題，購物中心就需要考慮是否需要通過經營輔導或者減免租金的方式幫助租戶解決經營問題。
?比重越低
說明租戶承受的租金水平占經營成本較低，租戶目前的租是在其完全可接受的范圍內的，如果該指標在一段時間內都是相對穩(wěn)定的，則說明租戶的經營狀況是比較穩(wěn)定的。這類租戶在租約到期后可以優(yōu)先考慮續(xù)租，且具備較大的漲租空間。
?五年一大調：項目定位的刷新
商業(yè)項目的定位不一定要高端，關鍵是要與商圈匹配，要與消費者對路。商業(yè)項目要依據(jù)正常商業(yè)規(guī)律進行定位，必須從以下方面展開：
與所在城市、區(qū)域的經濟發(fā)展狀況相適應；
與所在城市現(xiàn)在及未來的戰(zhàn)略及規(guī)劃相匹配；
與本身地塊的潛在價值相匹配；
與周邊的商業(yè)環(huán)境和競爭對手協(xié)調一致；
與商業(yè)發(fā)展的趨勢相協(xié)調；
與當?shù)叵M者偏好相適應。
此外，招商部門應根據(jù)對消費人群類型的分析，不斷引進與消費人群需求相符的優(yōu)質專業(yè)商家（產品），從購物中心商家（產品）組合角度提升消費人群對購物中心消費的總體滿意度。
?第一年：跨越運營“生死線”
?第二年：步入運營“正軌”
?第三年至第五年：預防運營“衰老”
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購物中心硬軟件調整手法
?立面翻新再造
?室內空間主題重構
?優(yōu)化功能設施
從大到一個商場內部的管線設施、聲光電設施、舞臺效果布局，到小到一個商場的休憩花臺、功能座椅，衛(wèi)生間形象，都是。如果說管線如同血管動脈，聲光電如同美容品，那么這些細小的細節(jié)空間則代表了每一寸肌膚上的細胞。
?配套設施進一步加強
重新調整定位，對業(yè)態(tài)服務、商品、商戶進行新混合；
主力店、次主力店的淘汰更新；
推廣創(chuàng)新，賦予新元素、新概念，有針對性的推廣；
尋找新業(yè)態(tài)、新模式，實現(xiàn)產業(yè)升級換代；
通過拓展新店，發(fā)展連鎖，提升經營能力和規(guī)模效益，帶動老店煥發(fā)活動；
更換運營團隊，調整運營理念，使購物中心重生；
做好分析預測，跟蹤購物中心發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢，分析相應業(yè)種、業(yè)態(tài)的變化，并做出相應的方案，及時做出戰(zhàn)略調整。
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總結：調整購物中心如同烹小鮮
“與時俱進”，是購物中心發(fā)展的永恒主題，只有擁抱變化，才能創(chuàng)造未來！
購物中心是一個龐然大物，而把它調整好卻要落實到每一個細節(jié)。無論是硬件調整還是軟件調整，都需要精細的規(guī)劃和切實的方案，而不是隨隨便便想出來的，最重要的是迎合發(fā)展趨勢和博得顧客青睞。
經營者在日常運營中，也需要吸取多方經驗，聆聽多方意見，為自己的購物中心尋找一條最符合自身的調整之路。
文章來源：商業(yè)設計周刊
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