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核心提示

2020年春節(jié)前，新型冠狀病毒肺炎疫情爆發(fā)，時逢大多快遞、店鋪歇業(yè)，人們平日里習(xí)以為常的電商、外賣模式停擺，加之限制人流大量聚集、遠距離移動等因素，人們的活動逐步從公眾場合 “轉(zhuǎn)移”至社區(qū)，社區(qū)逐步成為了集中的銷售點，其商業(yè)價值也開始凸顯。

社區(qū)商業(yè)是以一到三公里地域內(nèi)居民為主要服務(wù)對象的零售商業(yè)形態(tài)，以提供日常生活用品和服務(wù)為主的地屬型商業(yè)模式。它貼近用戶的日常生活場景，且人群聚焦，大多是家庭型客群，可充分利用與消費者的近距離，為居民提供有價值的商品和服務(wù)。

社區(qū)商業(yè)緣起

“因住而商”，未來發(fā)展空間很大

如果說大型購物中心是城市商業(yè)的“主動脈”，那么社區(qū)商業(yè)則像一根根“毛細血管”，深入到各個小單元。

相比較而言，城市型商業(yè)輻射的消費者范圍較廣泛，形態(tài)也較為多樣；社區(qū)商業(yè)商圈范圍小，針對性較強，最常見的是以底商的形式存在，但也包含社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心兩種業(yè)態(tài)。

住宅底層售價較低、不好銷售向來是開發(fā)商頭疼的問題，若改為底商，其價格則一般為住宅均價的數(shù)倍。

底商作為住宅的配套設(shè)施，只需按照住宅用地的價格支付土地出讓金，所以投資底商顯然要比住宅劃算許多。

而在人流相對集中的區(qū)域，若小區(qū)周邊商業(yè)配套不能充分滿足居民的日常生活需要，則會由點

到線延展出“社區(qū)商業(yè)街”的業(yè)態(tài)。

另外，社區(qū)商業(yè)中心則是社區(qū)商業(yè)的最高組織形式，一般都由社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街以及其他高級配套，如酒店、醫(yī)院、大型購物中心等共同組成。

“因住而商”的特點，決定了社區(qū)商業(yè)的便利性。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑在兩公里以內(nèi)；規(guī)模也一般控制在3萬平方米左右。

常被提及的“51015”，是衡量社區(qū)商業(yè)的基本指標，即實現(xiàn)居民步行5分鐘可到達便利店，步行10分鐘可達到超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心。

貼近居民、便利性與綜合性，讓社區(qū)組團具備規(guī)模大、人口多、消費力較為強勁，居民有著便捷的購物需求特點，這決定了社區(qū)穩(wěn)定的消費流量和較為可觀的商業(yè)利潤。

此外，城市中心商業(yè)的經(jīng)營成本越來越高，且逐步被社區(qū)商業(yè)分流；而新興的社區(qū)組團商業(yè)運營成本相對較低，可以降低經(jīng)營風(fēng)險與壓力。

總體而言，商業(yè)地產(chǎn)向來有資金回籠周期長的特點，在當(dāng)下房企紛紛強調(diào)提高周轉(zhuǎn)效率、加快回款率的基調(diào)下，社區(qū)商業(yè)單個體量較小、投資開發(fā)操作難度較低、容易復(fù)制、利潤較穩(wěn)定等特質(zhì)，已逐漸吻合視現(xiàn)金流量為生命線的房企的胃口。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前我國在建和存量社區(qū)商業(yè)總體量在10億平方米以上，而隨著新一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展，中國每年都將有1200萬至1400萬人口進入城市，未來10年城市化率將達到66%～67%，形成2萬個以上的新社區(qū)。

2020年，全國住宅物業(yè)面積預(yù)計將達到300億平方米，可以說社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展的空間真的很大。

社區(qū)商業(yè)路在何方

他山之石，可以攻玉

雖然社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展空間很大，但現(xiàn)階段國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)與世界發(fā)達國家相比只能算是起步階段。因為，社區(qū)商業(yè)消費占比在我國現(xiàn)階段僅為40%，而在成熟國家消費占比高達70％。那么，如何打造優(yōu)質(zhì)又成功的社區(qū)型購物中心？社區(qū)型購物中心有哪些創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合？

有句話說得好，他山之石，可以攻玉，筆者精心挑選了3個國內(nèi)外典型社區(qū)商業(yè)的案例，相信你會有所啟發(fā)。

泰國Samyan Mitrtown

部分區(qū)域24小時經(jīng)營的友好型社區(qū)mall

泰國Samyan Mitrtown于2019年9月開業(yè)，與曼谷地鐵山燕站接駁。項目包括辦公樓、住宅和商業(yè)等部分，其中商業(yè)區(qū)租賃面積超過3.6萬㎡。MITR泰文意思是“Friendly”，項目旨在打造一個共享友好型社區(qū)，為周邊上班族、學(xué)生提供娛樂休閑場所，預(yù)計每日至少迎接2.5-3萬人次。

部分區(qū)域24小時經(jīng)營為項目一大特色，為商場貢獻近20%客流，如：Big C超市與美食廣場、星巴克、肯德基、雙圣冰淇淋、亞馬遜咖啡；大城銀行、開泰銀行、匯商銀行以及健身房等，均提供24小時服務(wù)。

24小時免費開放共享辦公學(xué)習(xí)空間Samyan CO-OP Co-Learning Space：面積1400㎡，通過提供500個座位的閱讀和工作空間、會議室、活動室等功能來回饋當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)，每天24小時免費開放。以創(chuàng)建充滿動感和社交互動的生動空間為目標，采用玻璃、廊道、階梯、高層交織空間，開放或隔絕、討論或自習(xí)、面壁或遠眺，都能找到適合自己專心的位子及姿勢。

24小時營業(yè)超市Big C Foodplace：泰國最大的連鎖超市集團Bic C，首次推出的24小時營業(yè)超市。針對的客戶群體主要是生活和居住在該區(qū)域的大中小學(xué)生、公司職員、游客和自由職業(yè)者等。

擁有多項黑科技的肯德基：除24小時經(jīng)營外，首次引進“1 OF A KIND”概念，提供自助點餐機、設(shè)置AR系統(tǒng)，開放式廚房和在線購物線下提貨服務(wù)，提升經(jīng)營效率、創(chuàng)新用餐體驗。

康復(fù)診所F REHAB：為辦公室綜合征、急慢性疼痛、運動傷害、老年人疼痛等提供評估及治療服務(wù)，以方便快捷的服務(wù)著稱。

文創(chuàng)體驗店MEDIUM and MORE：既是一家文具店，也收集了世界各地著名的工藝品品牌進行展示和銷售，同時還開設(shè)了體驗工作室。

臺灣Joy plaza悅誠廣場

“書香四溢”，強調(diào)文藝氛圍

臺灣高雄悅誠廣場是興富發(fā)集團于2019年以全臺首創(chuàng)“森林圖書館”概念打造的社區(qū)型商場，建筑樓地板面積為11,880坪，營業(yè)租賃面積約3,500坪。試營運三天帶來10萬客流。

高達15米的巨型書墻，增添文藝氣息：由4萬本以上的圖書打造的高達15米的巨型書墻、劇場式大型階梯、綠植墻等貫穿商場動線，充分體現(xiàn)了“森林圖書館”的概念，搭配有休憩座椅、臺燈，營造出文藝氣息，適宜商務(wù)洽談，還是朋友聚會、個人獨處等各類場景，成商場最大引流點。

百坪挑高的廣場展演空間，打造社區(qū)活動中心：以公園的概念鋪設(shè)草皮、擺放動物造型休閑椅，供消費者停下來休憩；此處在周末還是音樂演奏、文創(chuàng)市集等藝文活動的舉辦場所，每周舉辦的活動最多可達15場。

項目共有120家店，餐飲占40％，包括美食小吃、輕食、主題餐廳，以及自營的品牌“悅誠超市”；零售方面，擁有家電、生活家飾用品、男女服飾品牌；另有北高雄獨家英倫風(fēng)誠品生活、玩具反斗城、快樂爬爬客親子樂園，為親子家庭提供豐富選擇。

引進臺灣唯一的英倫風(fēng)情誠品生活：店內(nèi)以歐式劇院售票亭為概念打造了讀者服務(wù)站，以英國紅色圓頂2號電話亭的形式打造了充電休憩站。同時，這里首次設(shè)有“雙語學(xué)習(xí)專區(qū)”，以及獨立的兒童館，精選世界五大洲共46國的1500余種優(yōu)質(zhì)繪本，為周邊親子家庭提供學(xué)習(xí)成長環(huán)境。

杭州萬科勸學(xué)薈Qsquare

全面的社區(qū)服務(wù)及兒童培訓(xùn)業(yè)態(tài)

杭州萬科勸學(xué)薈Qsquare位于杭州市西北部的良渚文化村，于2019年10月正式開業(yè)。開放僅3天，1.2萬方的商業(yè)體量，客流量高達8.5萬人次。

項目毗鄰三所學(xué)校及勸學(xué)里等多個萬科住宅及公寓區(qū)，定位為家庭體驗商業(yè)體，提倡開放輕松、家庭歡聚的社區(qū)生活，致力于打造良渚文化村“村民”的公共會客廳、聚會場和活動地。

勸學(xué)薈主要包括親子教育、餐飲美食、生活配套三大業(yè)態(tài)，包括肯德基、藍之蓮、一點點、九爺火鍋、華為等70余家品牌，其中35%入駐品牌首進良渚片區(qū)。

引進各類生活零售/服務(wù)品牌，打造功能齊全的社區(qū)商業(yè)：通過引進超市、便利店、藥房、房產(chǎn)中介、汽車養(yǎng)護、干洗店、花店等業(yè)態(tài)，打造多功能、綜合化的社區(qū)商業(yè)形態(tài)，提升社區(qū)居民生活便捷度與舒適度。

典型品牌如：

精品生鮮超市——聯(lián)華超市
超人氣連鎖便利店——羅森
杭州連鎖醫(yī)藥供應(yīng)商——鄰家大藥房
鏈家旗下房產(chǎn)品牌——德佑
社區(qū)汽車美容養(yǎng)護品牌——邁奇克
衣物洗滌保養(yǎng)專家——洗白白干洗店
花藝生活體驗館——花間集
干花生活藝術(shù)館——FINGERED STUDIO花店

集結(jié)豐富多元的親子教育品牌，助力社區(qū)孩童全面發(fā)展：匯聚了全國領(lǐng)先的少兒教育品牌，涵蓋編程教育、藝術(shù)教育、專業(yè)輔導(dǎo)、素質(zhì)教育等多個領(lǐng)域。

典型品牌如：

編程教育——智慧喵科學(xué)活動中心
藝術(shù)教育——藝樂多美術(shù)、美善音樂、聽浙里舞蹈、歐美思少兒模特
專業(yè)輔導(dǎo)——杭州思閱培訓(xùn)教育、Fiona英語俱樂部
素質(zhì)教育——沃能優(yōu)童館
體育教育——時振體育

超人氣少兒活動

打造杭州首座商業(yè)體屋頂400米空中跑道：跑道激活了商業(yè)空間的活力，彌補良渚文化村戶外運動空缺。同時引入單車傳送帶、飛翔海洋球、魔力傳聲筒等趣味裝置，為小太陽家庭和二胎家庭提供室外歡聚場。

社區(qū)商業(yè)怎么打造？

通過以上3個典型項目，筆者總結(jié)了以下幾點：

1加碼“美好生活”類業(yè)態(tài)。

疫情之下，消費者更注重自我，對“悅己型”消費關(guān)注度提升，文化娛樂、家居、美容等將成為疫情后消費的爆發(fā)點。

影院、健身房、書店、家居零售、美妝等非剛需型、滿足消費者“家門口美好生活”的業(yè)態(tài)，將成為社區(qū)型購物中心的新增長點。在面向高收入群體的項目中，藝術(shù)空間、畫廊等也是創(chuàng)新方向。

2增加兒童教育業(yè)態(tài)比例，加強空間互動性。

疫情的發(fā)生、鮮活生命的離世，使得許多人開始重新思考人生的意義。人們更珍惜當(dāng)下，對兒童教育、親子陪伴、天倫之樂關(guān)注度提高，這或?qū)⒋龠M疫情后家庭社交消費的爆發(fā)。

未來社區(qū)型購物中心可加大對兒童教育業(yè)態(tài)的比例，同時強化公共空間營造，打造屋頂兒童樂園、跑道、農(nóng)場等，促進社區(qū)居民交流與互動，將為項目起到較好的導(dǎo)流作用。

3線上線下全場景運營。

疫情影響下，在線消費持續(xù)爆發(fā)，線上社群更加活躍。社區(qū)型購物中心經(jīng)營重點從“購物中心”轉(zhuǎn)到“消費者”，交易環(huán)境從“場內(nèi)”延伸到“場外”。通過打造商場APP、建立社群，打通全渠道，加強與社區(qū)消費者的溝通互動，是社區(qū)型購物中心發(fā)揮就近優(yōu)勢的新玩法。

4打造共享空間、延時經(jīng)營。

疫情對中小微企業(yè)帶來巨大沖擊，為控制經(jīng)營成本及規(guī)避風(fēng)險，未來公司辦公場地更為靈活、辦公時間更為彈性，一大批自由職業(yè)者誕生。“家門口”的共享辦公空間迎來發(fā)展契機。

為更好地服務(wù)各類人群，國外出現(xiàn)以24小時經(jīng)營為特色的社區(qū)mall，國內(nèi)項目也開始將餐飲品牌經(jīng)營時間延長至0點，打造“深夜食堂”，還有引進酒吧業(yè)態(tài)等，這也符合“夜經(jīng)濟”的消費新趨勢。

疫情之后，中國的社區(qū)商業(yè)可以迎來更加有質(zhì)量的發(fā)展，更期待國內(nèi)能夠涌現(xiàn)出真正成熟優(yōu)質(zhì)的社區(qū)商業(yè)。

文章來源：觀點指數(shù)、贏商云智庫

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1加碼“美好生活”類業(yè)態(tài)。

2增加兒童教育業(yè)態(tài)比例，加強空間互動性。

3線上線下全場景運營。

4打造共享空間、延時經(jīng)營。

1加碼“美好生活”類業(yè)態(tài)。

2增加兒童教育業(yè)態(tài)比例，加強空間互動性。

3線上線下全場景運營。

4打造共享空間、延時經(jīng)營。