下半年的房地產(chǎn)很殘酷，但也會(huì)很美好。畢竟，逆風(fēng)的方向，更適合飛翔。?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人
一面是熱盤狂歡，一面是整體數(shù)據(jù)欠佳，加緊打折促銷、搞特價(jià)房。鄭州樓市，又陷入了捉摸不定的情緒。
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樓市激烈分化
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上周日，綠城柳岸曉風(fēng)首開(kāi)勁銷2.6億，打了場(chǎng)漂亮的仗；永威西棠380套成交的海報(bào)也刷屏了。實(shí)際上，鄭州樓市最近幾次熱銷都比較給力。東三環(huán)康橋香麓灣開(kāi)盤被搶光；西區(qū)康橋玖璽園，開(kāi)盤500套房源售罄，勁銷11億，數(shù)據(jù)亮眼；華潤(rùn)置地凱旋門去化76%，也歷歷在目。
?鄭州市場(chǎng)近期開(kāi)盤數(shù)據(jù)
再往前，北龍湖金茂如意府210套房源，60分鐘售罄，相當(dāng)于平均3人搶一套4.2萬(wàn)/m2的豪宅；二七區(qū)華僑城賣的也很好，不僅日均去化達(dá)到4套，而且價(jià)格從去年開(kāi)盤高層單價(jià)約12600元/m2，漲至13300元/m2。
從6月底開(kāi)始，不少開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)密集推貨，但從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，冷熱不均，差異比較明顯。
主城紅盤意料之中的火熱，前腳有恒大林溪郡7月平銷期3.5億的佳績(jī)，后腳美盛教育港灣8月前9天勁銷3億，提前完成整月業(yè)績(jī)。相比之下，一些環(huán)鄭項(xiàng)目，去化就“慘不忍睹”了。
?一周時(shí)間達(dá)成月度指標(biāo)
進(jìn)入8月后，樓市分化更加明顯。
面對(duì)市場(chǎng)低迷，不僅二手房?jī)r(jià)格在緩慢下跌，鄭州不少新盤也被迫進(jìn)入“價(jià)格戰(zhàn)”，房企花式營(yíng)銷層出不窮，利用降低購(gòu)房門檻的方式爭(zhēng)奪客源。
高傭金、高折扣、特價(jià)、團(tuán)購(gòu)......屢禁不止的首付分期，頗受市場(chǎng)青睞的組合貸重出江湖，成為銷售的大殺器。喊了兩年“活下去”的萬(wàn)科，又率先感知到市場(chǎng)的不友好，幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出遠(yuǎn)低于正常市場(chǎng)價(jià)的特價(jià)房。
這股大規(guī)模促銷浪潮，當(dāng)然也沒(méi)少了恒大。
恒大河南8月推出78折特大優(yōu)惠，另享受4重福利，折上折、分期付款、免收3年物業(yè)費(fèi)等。
?恒大河南區(qū)域活動(dòng)政策
瀚宇天悅城也悄悄推出16000—16500元/m2的特價(jià)房，名門橙邦、華瑞紫金佳苑、亞星南三環(huán)等項(xiàng)目，堪稱割肉價(jià)銷售。星河郡價(jià)格11000元/m2起，環(huán)翠居12000元/m2起，南三環(huán)樓盤直接賣了四環(huán)外的價(jià)格。南四環(huán)也橫盤快3年，不少購(gòu)房者的“焦慮”情緒蔓延。
這其中，遠(yuǎn)郊盤最先扛不住，價(jià)格降得實(shí)實(shí)在在；且距離主城越遠(yuǎn)，降價(jià)幅度越大，成交越不理想，這讓遠(yuǎn)郊樓盤本就不寬裕的日子更難過(guò)了。
上半年，除了碧桂園、萬(wàn)科、正商、康橋、建業(yè)等房企在鄭州房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)表現(xiàn)較為突出外，其他開(kāi)發(fā)商誰(shuí)也不敢說(shuō)自己過(guò)的容易，很多房企還面臨著無(wú)米下炊的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
?本土房企上半年業(yè)績(jī)榜
接下來(lái)，房企活下去需要勇氣，也需要資金。所以，時(shí)下開(kāi)發(fā)商心態(tài)也有變化：不再追求開(kāi)盤即售罄，有的樓盤能賣掉五六成，就值得開(kāi)慶功宴了。
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精細(xì)化調(diào)控
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下半年，政策端也沒(méi)帶來(lái)什么好消息。自“內(nèi)循環(huán)”這個(gè)詞火起來(lái)后，很多買了房的人開(kāi)始慌了，擔(dān)心經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)循環(huán)后，國(guó)家會(huì)打壓房?jī)r(jià)。經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，意味著國(guó)家以后不再依賴外貿(mào)，而是靠?jī)?nèi)需來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但如果大家都把積蓄拿去買房，就很難實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。國(guó)家要啟動(dòng)內(nèi)需，必須嚴(yán)管樓市。?中央會(huì)議定調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
事實(shí)上，房住不炒已經(jīng)實(shí)錘且堅(jiān)定貫徹下去。政府已多次表明立場(chǎng)：堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，仍是房地產(chǎn)調(diào)控的“九字真言”。所以，樓市一旦出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，政府就一定會(huì)收緊調(diào)控。這正是近來(lái)全國(guó)多個(gè)城市密集出臺(tái)調(diào)控政策的根本原因，名單包括東莞、南京，寧波，長(zhǎng)春，深圳等，都是上半年較熱的城市。現(xiàn)階段而言，國(guó)家的主旋律是求穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)大概率是走向慢牛趨勢(shì)。?樓市調(diào)控全面“長(zhǎng)沙化”為時(shí)不遠(yuǎn)
經(jīng)濟(jì)進(jìn)入內(nèi)循環(huán)后，樓市整體可能會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)處于冷靜期，現(xiàn)階段疫情剛進(jìn)入下半場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)也才剛開(kāi)始恢復(fù)。無(wú)論投資還是剛需，一切還是求穩(wěn)為主。縱觀十年我國(guó)的樓市調(diào)控政策趨勢(shì)，一直在收緊。時(shí)間上越來(lái)越頻繁，以前普遍幾年一次新政策，隨后一年一次新政策，再到短短幾個(gè)月便出臺(tái)樓市新政，調(diào)控政策出臺(tái)的時(shí)間間隔越來(lái)越短。方式上越來(lái)越全面，對(duì)比前幾年的調(diào)控會(huì)發(fā)現(xiàn)，政策也越來(lái)越具體，調(diào)控政策已經(jīng)進(jìn)入認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)離、限購(gòu)、限簽、限價(jià)時(shí)代。窺斑見(jiàn)豹，房地產(chǎn)調(diào)控政策正朝著精準(zhǔn)化、精細(xì)化的趨勢(shì)發(fā)展。?樓市熱門城市加碼調(diào)控
對(duì)于已限購(gòu)城市，短期內(nèi)會(huì)跟隨大趨勢(shì)延續(xù)細(xì)分調(diào)控，而且會(huì)有越來(lái)越多的城市跟進(jìn)。但說(shuō)到底，調(diào)控的目的不是降房?jī)r(jià)，是為了夯實(shí)房?jī)r(jià)，更精準(zhǔn)的調(diào)控也是為了更精準(zhǔn)的夯實(shí)房?jī)r(jià)。隨著精細(xì)化調(diào)控時(shí)代來(lái)臨，對(duì)于擁有購(gòu)房資質(zhì)的客戶而言，這是一個(gè)難得的機(jī)遇。等房?jī)r(jià)徹底被夯實(shí)后，再買房需要投入的成本只會(huì)更高。每次調(diào)控，都是在逼走投資客，給真正的需求一個(gè)喘息之機(jī)，因此無(wú)論是貸款政策還是限購(gòu)政策都給剛需留了口子。?鄭州各銀行最新房貸利率（來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）
對(duì)于真正的需求者而言，精細(xì)化調(diào)控時(shí)代，更要握好手里的房票，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)低點(diǎn)上車。
今年最后5個(gè)月，鄭州樓市只剩下一個(gè)字：穩(wěn)。時(shí)下，就是一個(gè)從容選房看房的好時(shí)機(jī)，保不準(zhǔn)還能在議價(jià)上有一定空間和優(yōu)勢(shì)。 3
逆風(fēng)飛翔
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2020年已經(jīng)過(guò)去了大半，因?yàn)橐咔?，上半年總體表現(xiàn)不佳。但和前兩年對(duì)比，房?jī)r(jià)是明顯上漲了，并且購(gòu)房門檻正在提高。管南均價(jià)從14000元/m2漲到16000元/m2，漲幅近2000元；常西湖從14000元/m2到15000元/m2，漲幅1000元左右；金水北的漲幅也很明顯，保利海德公園、美盛教育港灣、瀚海思念城比著開(kāi)盤時(shí)，上漲500—1000元/m2......高新老城從均價(jià)14500元/m2，如今超過(guò)15000元/m2，漲幅近1000元......正弘青云筑更是由原來(lái)14500元/m2，漲到現(xiàn)在15500元/m2。?鄭州近兩年各片區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)比
即使是在鄭州近兩年的冷靜期里，買房門檻也在升高，買房機(jī)會(huì)不斷減少。更扎心的是，今年新入市的樓盤，大部分以改善為主。一批接一批的改善樓盤入市，知名房企都帶著優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品而來(lái)，多項(xiàng)目未開(kāi)先紅，如金水未來(lái)天奕，萬(wàn)科山河道、嘉里中心等。還有一些沉寂已久的板塊，也要注入新鮮的血液了，比如惠濟(jì)區(qū)的綠都青云敘。這是一個(gè)新舊樓盤更替的時(shí)代，鄭州正在形成全新的房?jī)r(jià)格局。剛需選擇越來(lái)越少，購(gòu)房門檻越來(lái)越高，已是事實(shí)。?鄭州進(jìn)入主城改善時(shí)代
今年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，可能會(huì)使一些人延后買房計(jì)劃，但對(duì)改善甚至豪宅市場(chǎng)，反而是個(gè)利好。接下來(lái)新入市的改善項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)新高，買賣雙方正在進(jìn)行猛烈交鋒。激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，下半年市場(chǎng)絕對(duì)理性，并且這一時(shí)間是很多開(kāi)發(fā)商還債期，資金緊張、聰明的開(kāi)發(fā)商更希望以適當(dāng)價(jià)格，在市場(chǎng)上以價(jià)換量?？梢灶A(yù)見(jiàn)，下半年房?jī)r(jià)更有優(yōu)勢(shì)。鄭州樓市短周期內(nèi)仍掙扎在泥沼。但是，從開(kāi)頭的分析來(lái)看，市場(chǎng)只是正處于一個(gè)快速分化階段。在這個(gè)階段，不同樓盤在房?jī)r(jià)的漲跌上表現(xiàn)差距加大，同時(shí)存在品質(zhì)樓盤價(jià)格上漲，垃圾樓盤價(jià)格下降的現(xiàn)象。好壞樓盤之間的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)也更簡(jiǎn)單直接。?二手房是體現(xiàn)樓盤品質(zhì)的最好形式
時(shí)下，不僅價(jià)格是決定去化的重要因素；開(kāi)發(fā)商實(shí)力、品牌、口碑等也同樣受購(gòu)房者考量，那些有交房維權(quán)、延期交房、項(xiàng)目爛尾等黑“歷史”的開(kāi)發(fā)商，是最先被購(gòu)房者拋棄的。要關(guān)注那些珍視品牌羽毛、注重產(chǎn)品力的大開(kāi)發(fā)商；地段、核心配套、樓盤品質(zhì)三個(gè)主要因素，也會(huì)拉開(kāi)樓盤之間的差距，并且會(huì)使得樓盤之間的價(jià)差越來(lái)越大。最后五個(gè)月，緊盯價(jià)值樓盤，就可以拋開(kāi)焦慮了。那些真正有價(jià)值的樓盤，其實(shí)都能堅(jiān)守價(jià)格，逆勢(shì)緩漲。眼下的市場(chǎng)供應(yīng)，只滿足了部分改善置業(yè)群體，另一部分改善需求，或許還在等待后面更合適的入場(chǎng)契機(jī)。?房?jī)r(jià)普漲對(duì)剛需不友善
一方面，新房的重要窗口期正在到來(lái)。另一方面，二手房撿漏的關(guān)鍵時(shí)刻也已經(jīng)出現(xiàn)。目前二手房處于掛牌量激增的階段，一些急于出手的二手房會(huì)有更大的議價(jià)空間。尤其是新入市的改善盤，部分超過(guò)周邊二手的高房?jī)r(jià)，會(huì)拉高客戶的心理預(yù)期，有利于二手房。這場(chǎng)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者間的博弈，或者拉鋸戰(zhàn)的分水嶺，或許就是傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。下半年的房地產(chǎn)很殘酷，但也會(huì)很美好。畢竟，逆風(fēng)的方向，更適合飛翔。
