就在本月初，住建部再次喊話樓市，這也是今年以來住建部第四次喊話樓市。而對(duì)于這波熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的反常的火爆，住建部對(duì)市場定下了“炒房”的基調(diào)，認(rèn)為部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象，投機(jī)炒作有所恢復(fù)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)不容覷。
對(duì)此，有消息人士透露，住建部5月初就對(duì)被約談的12家熱點(diǎn)城市負(fù)責(zé)人定下調(diào)控總基調(diào)，并且也給出具體調(diào)控方向和路線，如果在接下來的一個(gè)月內(nèi)，地方政府不能祭出行之有效的政策手段，未來住建部在樓市調(diào)控中的話語權(quán)將會(huì)更多且更具體。
顯然，住建部對(duì)各城市的“因城施策，分類調(diào)控”的效果并不滿意，甚至可以說是零容忍。對(duì)此，我們認(rèn)為，住建部此時(shí)出手對(duì)12家前期房價(jià)漲幅過快的熱點(diǎn)城市進(jìn)行約談，背后有著幾層原因：
首先，各地調(diào)控政策雖多，但都沒被嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)調(diào)控的效果不彰，迫使住建部出手。今年以來，全國各地累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控總計(jì)超過百次，但隨著二三線城市人才引進(jìn)、排隊(duì)搖號(hào)、棚改貨幣化安置等，在一旁給房地產(chǎn)調(diào)控開了口子，造成房價(jià)越調(diào)越漲的怪現(xiàn)象。
再者，全國房價(jià)除了一線城市回落外，都在普漲。最新數(shù)據(jù)讓人不安，全國住宅新房銷售均價(jià)達(dá)到8,275元/平方米，較去年同期上漲8.7%，全國住宅均價(jià)首破8字頭。這樣下去房地產(chǎn)調(diào)控要變“空調(diào)”。
再次，房地產(chǎn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)正在擴(kuò)大。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度城鎮(zhèn)新購房中，僅有30.8%為首套房，而第二套房及第三套房占比高達(dá)69.2%。可以理解為，純剛需購房僅僅占了三成。有報(bào)告指出，近三年來投資購房比例上升致使房市風(fēng)險(xiǎn)增大。
最后，各地房地產(chǎn)市場亂象叢生，全民炒房問題已不容忽視。在成都，七萬人搶千套房，買房隊(duì)伍綿延幾公里。杭州某樓盤開盤時(shí)，出現(xiàn)近3000人搶177套房現(xiàn)象，一位98歲的老奶奶竟然成功搖號(hào)拿下一套89㎡的戶型。這樣的例子如今遍布各地，重慶、西安、武漢、南京等地，處處是搶房人的熱情。
唯一讓住建部稍感欣慰的是，各城市的房地產(chǎn)去庫存，取得了明顯效果。現(xiàn)在全都轉(zhuǎn)化到購房者手上。4月份以來，百城住宅庫存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)33個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象。從去化周期來看，2018年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比（庫存去化周期）為10.3個(gè)月。
那么，住建部下半年開始將調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場：第一，對(duì)于房價(jià)上漲過快的城市采取負(fù)責(zé)人問責(zé)制。按照住建部的最新提法，要堅(jiān)持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主要的目標(biāo)任務(wù)有六條，分別是“穩(wěn)房價(jià)、控租金，降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)預(yù)期”，對(duì)未來控制房地產(chǎn)投機(jī)炒作不力，使當(dāng)?shù)胤績r(jià)失控上漲，必須采取負(fù)責(zé)人問責(zé)制。
第二，住建部將敦促地方政府加大土地市場的供應(yīng)，以降低當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)。防止地價(jià)推升房價(jià)。截至5月21日，50大熱點(diǎn)城市賣地金額高達(dá)1.32萬億元，同比上漲49%，其中，其中46個(gè)城市土地出讓金超過100億元。
之前，已有多地政府為了穩(wěn)定市場，在嚴(yán)控新房預(yù)售價(jià)格的同時(shí)，也加大土地市場的供應(yīng)，以應(yīng)對(duì)開發(fā)商因新盤限價(jià)，而導(dǎo)致出現(xiàn)短期的房源緊張問題。
目前全國很多熱線城市都出現(xiàn)了房荒問題，這主要是新房供應(yīng)不足導(dǎo)致。這主要由于土地供應(yīng)偏緊，開發(fā)商不得不高價(jià)拿地。而新樓盤造完后，地方政府卻要限價(jià)銷售。
這大大的影響了開發(fā)商的推盤熱情，很多開發(fā)商都在一點(diǎn)點(diǎn)推新樓盤，或者放緩新房建造的進(jìn)程，以期盼時(shí)局有變。正是由于新房供應(yīng)少了，才會(huì)出現(xiàn)房荒的奇怪景像。
第三，建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。住建部最新提出熱點(diǎn)城市住房用地占城市建設(shè)用地的比例建議按不低于25%安排，并且要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)，在新增住房用地供應(yīng)中的比例達(dá)到50%。
住建部約談了多家熱點(diǎn)房地產(chǎn)城市的負(fù)責(zé)人，意圖在下半年發(fā)起由住建部親自監(jiān)督的房地產(chǎn)調(diào)控。主要對(duì)房價(jià)上漲過快的城市負(fù)責(zé)人采取問責(zé)制。同時(shí)，防止土地價(jià)格推升當(dāng)?shù)胤績r(jià)。
此外，住建部還要求各地建造一定比例的租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房，這對(duì)購房群體產(chǎn)生分流作用。總之，下半年樓市將步入大調(diào)整周期，房地產(chǎn)回歸居住屬性的進(jìn)程正在進(jìn)程中。
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