今年兩大超強臺風即將登陸廣東，而一股名為“降價”的寒潮卻肆虐已久。
8月份開始，廣東不少城市頻頻傳出“房價下跌”的消息。不管一線二線，都沒守住。
廣州自媒體大號相關(guān)報道
當中省城廣州尤為頻繁，各種打折促銷、低首付全都來了一遍。房價最平穩(wěn)（gui）的深圳，也沒經(jīng)住這市場的寒潮，更別提惠州、中山等城市。
真有降價了嗎？真有。
但這降價到底有沒有傳聞中的普遍，降幅是否有誠意？南方樓事全面梳理了市場上降價案例，看看哪些是真降價，哪些只是金九銀十的促銷。
01
真心實意的降價：直接打折
這類開發(fā)商最有誠意，不搞“套路”、不限定戶型、不限定套數(shù)，直接打折降價。
雖說也是金九銀十促銷拼業(yè)績的慣用招數(shù)，但對比項目此前房源優(yōu)惠幅度還是挺給力的。
夸張點說就是實實在在的降價、剛需的福音。
誠意指數(shù)：100%
目前來看，廣州出現(xiàn)最多這類樓盤，多在黃埔、增城、花都等片區(qū)。
廣州科學城大盤特價2萬。正加推15棟的86平/89平三房、114平四房單位，總價僅需175萬起，首付55萬起。
圖片來源：廣州房產(chǎn)
廣州知識城多樓盤也推出優(yōu)惠。騰龍大道的項目，主推9棟83-102平3-4房單位，做團購活動，價格低至2.1萬/平。正常的話，要賣2.3萬/平，這次約讓利了2000元/平。
中新知識城
廣州增城新塘樓盤最高降價6000元/平。中海某盤毛坯價下調(diào)為19000-20000元/平，裝修價（精裝房）價格下調(diào)為21000-22000元/平。之前精裝房的價格在2.4萬-2.8萬/平。降價幅度約為3000-6000元/平。
圖片來源：增城房產(chǎn)
一向硬氣的惠州，也出現(xiàn)了小范圍內(nèi)新樓盤價格下調(diào)。
惠博路上的房源現(xiàn)均價基本在8300元/平米或以上，王府釣魚臺特價房源均價僅7900元/平。
惠博沿江路上的星岸城，此前在售大戶型均價達8300元/平，而上個周末開盤的新品價格在7500-8000元/平。
惠陽惠南大道上的某新盤，9月8日開盤的2#均價9000元/平，此前在售產(chǎn)品對外均價為9500元/平。
（信息源：惠州房價內(nèi)參）
中山價格甚至出現(xiàn)了“急跌”。
圖片來源：大V楊紅旭微博截圖
誠意指數(shù)：95%
恒大：全國打折，最低6折
宇宙級大房企恒大地產(chǎn)率先啟動了全國范圍的大型促銷活動，優(yōu)惠范圍和力度都相當給力。
全國600多個樓盤都在打折范圍，基礎(chǔ)折扣89折，還有各種其他折扣疊加，公寓類產(chǎn)品最低還有6折優(yōu)惠。這個促銷可不是喊口號，而是實實在在的“降價”。
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萬科：廣佛推出超特價優(yōu)惠房
萬科一系列降價折扣活動的區(qū)域范圍小，專場特價的房子的確要優(yōu)惠很多，但更多的是將部分房源打折作為新盤開售的營銷宣傳。
9月12日：黃埔萬科尚城的復式住宅B6棟80-94㎡特惠單位加推返場。
9月13日：黃埔萬科里享家四房專場，低至1字頭（之前單價多為2字頭）片區(qū)最小四房戶型115㎡。
9月13日：佛山萬科金色領(lǐng)域一口價專場，一層空間兩種享受，單價筍爆千燈湖14000元/㎡起。
9月14日：黃埔萬科幸福譽專場特價87方戶型178萬任選，價格筍過一年前。
9月15日：南沙萬科白鷺郡復式住宅特推10套特價單位，使用單價1字頭，首付30萬起！
9月：黃埔萬科元培里一墅四院，私家院落，驗資認籌。預(yù)計下周開盤。提前驗資認籌享受開盤額外折扣。
9月：黃埔萬科山景城首付28萬起享山景兩房！總價1字頭，買黃埔心低總價。
（信息源：廣州房產(chǎn)）
02
營銷是最主要目的，降價是順便的
一些開發(fā)商大打折的時候，也有部分開發(fā)商拿出部分房源做特價促銷，吸引購房者。
相較之下，這類開發(fā)商更多是實實在在拼業(yè)績。一口價特惠房源、低首付等等，全都玩了一遍。
就拿廣州舉例，8月份開始特價促銷活動明顯增多，范圍遍布全市，而且不少項目是在一個月內(nèi)接連推出幾次特價活動，然而大部分的特價房源都是處于頂層或者底層。
此外，這些特價房大多添加了“一次性付款”、“七天內(nèi)準簽”的條款，對財力仍有較高要求。
而“限時一天、特價房僅有一套或幾套”，諸如此類的限時限量活動營銷意味明顯更重些。
誠意指數(shù)：85%
這類開發(fā)商會拿出在售盤中的部分房源做特價出售，而且降價力度可觀。一般特價的套數(shù)較多，而且活動力度比較大。
例如，廣州葛洲壩紫郡府上周推出少量特價單位，大部分房源位于低層，單合同發(fā)售。
圖片來源：廣州plus
葛洲壩紫郡府此前的售價為4.8-5.1萬/平，此次特價房源均價4.3萬/平，優(yōu)惠幅度最高的一套房源比原價便宜近64萬。
圖片來源：廣州plus
此外，廣州還有不少樓盤進行這樣的營銷。
南沙金洲某熱盤，最近推出了20套一口價單位，93平單位不分樓層全部賣166萬，單價約1.78萬/平。而之前均價是20000元/平。
黃埔的萬科里享家曾加推全新一棟，均價20700元/平，只限一天時間。而平時項目均價是25500元/平。
增城某樓盤推出30套特價單位，單價23000-24300元/平，此前售價27000元/平。
上下滑動查看詳情（圖片來源：廣州plus）
誠意指數(shù)：75%
在這些開發(fā)商的營銷活動中，他們給出的樓盤特價房少，而且限制條件多，比如活動期限，付款的條件等等，想要切實得到優(yōu)惠，難度較大。
廣州荔灣廣鋼新城某樓盤推出一套一口價單位，103平總價411萬，折合單價4萬/平。之前有推出6套一口價單位。
廣州天河區(qū)天河星作推出8套特價單位，建面80平，一口價368萬/套，折合單價4.6萬/平，之前是5萬/平的售價。
廣州番禺時代柏林推出16套特價單位，售價32263元/平起，活動有短暫的限期。
上下滑動查看詳情（圖片來源：廣州plus）
誠意指數(shù)：60%
除了直接降價促銷，最近低首付又重出江湖。
首付分期或者直接降低首付也好，這種做法只是將原本首付應(yīng)該給的錢，分攤到了其他地方，但是對于個人資金的要求并沒有降低。
不過此舉對首付資金不足的購房者來說，倒是實在的利好。
相對于此前限價下的雙合同高首付，如今廣州多地出現(xiàn)首付降低的現(xiàn)象。
廣州低首付樓盤一覽表（圖片來源：廣州plus）
廣州南沙保利城首付降幅也非常大。目前在售建面79-104平2-3房，均價2.2萬/平左右。項目原本的首付去到100萬左右，而此次最低首付可以做到35萬。
銷售人員表示，35萬首付里不含裝修款，裝修款需要在一年之內(nèi)還清，項目同樣提供免息分期貸款，分四個季度還。
廣州黃埔近期的熱盤時代天韻可做到一成首付，此前項目首付接近百萬，而這次最便宜的一套首付只要19萬！
據(jù)銷售人員介紹，給完一成首付之后，余下九成有兩種付款方式：
一是項目提供一年半的免息分期付款，按六個季度給，每3個月給一次。
二是房屋合同部分可通過銀行進行按揭，裝修合同部分項目仍然提供一年半的免息分期。
深圳的低首付則出現(xiàn)在公寓或者銷售困難的住宅新盤上。
比如龍崗某公寓項目打出了“首期6萬起”的廣告，另外還有個不限貸不限購帶裝修公寓也號稱首付1成起。
這些所謂“低首付”活動，其實只是首付分期，把付款時間拉長，降低首次付款成本。
比如龍崗那個“首付6萬”的公寓，就要求全款分期兩年付完。
惠州除了特價活動，也有部分樓盤推出了低首付促銷：
臨深某項目表示可做1.5成首付，剩下的首付在規(guī)定時間內(nèi)還清，年利率9.8。
惠東某新盤也于近期推出首付分期付款活動，首期僅需三萬元。
03
樓市涼涼？業(yè)主慌慌齊降價
不僅是新房降價，二手房業(yè)主也坐不住了。
據(jù)統(tǒng)計，廣深兩地均出現(xiàn)了業(yè)主下調(diào)報價的現(xiàn)象。據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計，8月份廣州中原二手房房源有超過60%下調(diào)報價。不過大部分焦點，都集中在促銷降價聲勢更大的新房上。
而深圳的降價更多體現(xiàn)在二手房上。
據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，深圳部分中心熱門片區(qū)最近都出現(xiàn)了業(yè)主下調(diào)報價的情況，如名校學區(qū)百花、豪宅片區(qū)香蜜湖后海灣，幅度最高的甚至超過10%。
無論業(yè)主是急需資金周轉(zhuǎn)還是不想繼續(xù)持有，最近都爆出了不少業(yè)主降價非常多的筍盤。
華僑城豪宅天鵝堡業(yè)主深夜降價200萬。
深業(yè)新岸線三期一套臺超大復式戶型降價100萬左右。
龍崗公園大地花園業(yè)主降價40萬成交，低于市價140萬！
中糧鳳凰里業(yè)主降價30萬急售。
龍華圣莫麗斯C區(qū)比市價低100多萬出售。
東部華僑城天麓六區(qū)洋房，登記價為1100萬，目前賣760萬，相當于降價了340萬！
育才小學學位房降價15%出售！
上下滑動查看詳情（圖片來源：深圳淘房志/樓市偵查局）
不過在這波降價潮里，有一類超低價樓盤要特別注意。
比如甚至近期爆出的6萬不到的天鵝堡豪宅，均價低于龍華甚至都要被沙井趕上了，惹得一眾土豪蠢蠢欲動。
圖片來源：呆呆咖啡館
然而最終被證實，這只是一套拍賣房的首次拍賣價格。
同期出現(xiàn)的還有寶能太古城一套小戶型，拍賣底價437萬起，比正常成交單價要低上5.5萬/平。
圖片來源：呆呆咖啡館
然而這類法拍房水太深，除了一次性付款以及高額稅費，如果帶有長期租約，甚至面臨收不回房的結(jié)局。
所以價格低得離譜的房子要警惕，千萬不要沖動。
04
你需要知道的數(shù)據(jù)和觀點
這些大降價在宏觀上呈現(xiàn)就是整體樓市的低迷。
深圳731新政后，市場反應(yīng)迅速，觀望情緒驟升，市場的成交量明顯下滑，一二手價格皆出現(xiàn)下調(diào)，特別是二手價格，為7個月以來首次下降。
圖片來源：中原地產(chǎn)
有數(shù)據(jù)顯示：8月深圳全市二手住宅均價為52953元/㎡，環(huán)比下滑0.14%，55%的樣本房源價格都在下跌。寶安、福田、南山大幅下跌，其中跌得最慘的是華僑城和寶中。
圖片來源：中原地產(chǎn)
剛過去的8月份，廣州全市二手住宅中介促成的成交面積環(huán)比降了12.15%，全市十一區(qū)無一能逃成交下滑趨勢，其中外圍區(qū)域環(huán)比降低13.68%，幅度較中心城區(qū)大。
圖片來源：廣州中原研究發(fā)展部
在廣州一手房市場，就今年8月份來說，一手住宅的成交量已經(jīng)下跌了32%，未能延續(xù)6、7月成交的勢頭，其中最為嚴重的是荔灣、天河和白云，已經(jīng)下跌20%以上了。
圖片來源：廣州中原研究發(fā)展部
從宏觀上來說，國家對樓市的宏觀調(diào)控，對房價上漲的干預(yù)政策是樓市遇冷的主要因素之一。長期來看，這種政策調(diào)控仍會繼續(xù)。即使這次降價潮來臨，也很多有購買意向的客戶都持觀望態(tài)度。
來看看業(yè)內(nèi)人士的觀點。
朱羅紀
深圳731新政的出臺也讓本地樓市降溫。主要內(nèi)容為“限售、限離、限企業(yè)購房”，其中對于商務(wù)公寓的買賣也進行了規(guī)范?！跋奘巯揠x”的規(guī)定壓制了買賣雙方的心理需求。大家都需要時間去觀察、了解市場走勢，從而會將購房時間延后。
從微觀上來說，市場銷售量下滑，有一些上市房企，或者是資金鏈會撐不住，或者是年度銷售任務(wù)完不成，會進行促銷。也有不少開發(fā)商愿意趁著“金九銀十”做特價吸引看房客，來提高銷售業(yè)績。
《中國經(jīng)濟周刊》
7月底，中央政治局會議明確要求，堅決遏制房價上漲。與此前“遏制房價過快上漲”相比，語氣措辭之嚴厲，實屬罕見，也表明了中央對穩(wěn)定房價的決心。
“從調(diào)控策略來看，首先是限售限貸，然后是限制資金非法違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，從對市場供需端進行調(diào)控，到現(xiàn)在的對購房者進行調(diào)控?！庇邢嚓P(guān)人士分析說，由于市場范圍較大，調(diào)控難免會有漏洞，而現(xiàn)階段綜合利用行政、司法等調(diào)控方法對投機者進行壓制，體現(xiàn)出政府對于調(diào)控的決心。對于投機者的調(diào)控，相當于對樓市釜底抽薪，極大地控制住了非剛需，將會使樓市迅速降溫。
不管是真降價還是搞促銷，市場轉(zhuǎn)冷是無法忽略的事實。對于剛需而言，在優(yōu)惠的價格里有更多選擇，不失為一件好事。
至于往后會不會有新的“降價”驚喜，還是靜看市場變化吧。畢竟想要樓市調(diào)控放松，這幾年是別想了。
撰文/雅醬 詩琴
排版/詩琴
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