案件結(jié)果：勝訴
一、關(guān)于一棟停車樓的承租與轉(zhuǎn)租。
本案糾紛的起源是位于北京的一棟停車樓一層（以下簡稱：案涉房屋》，該房屋由某企業(yè)享有使用權(quán)，該企業(yè)有意將案涉房屋出租獲益，遂找到了某中介公司，該企業(yè)承諾案涉房屋屬于合法建筑，可用于商業(yè)經(jīng)營，且提供了街道辦的相應(yīng)批復(fù)。于是，該企業(yè)與中介公司簽訂了租賃合同，并約定中介公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。
中介公司承租案涉房屋后，未經(jīng)任何改建裝修即將案涉房屋分兩個區(qū)域分別租賃給一家餐飲公司以及一家快遞公司，并分別簽訂了租賃合同。
二、突擊的檢查與突來的強拆，經(jīng)營被迫終止。
兩家次承租人根據(jù)租賃合同入駐案涉房屋，支付了承租費用，就此開展正常經(jīng)營。但是，案涉房屋所在地的街道辦收到周邊居民關(guān)于擾民的舉報，多次來到案涉房屋處檢查，并最終確定案涉房屋為違法加蓋，責(zé)令限期拆除，否則將實施強拆。
中介公司多方奔走請示，仍未改變結(jié)局，案涉房屋被拆除，兩家次承租人的經(jīng)營都被迫終止，紛紛向中介公司要求賠償。中介公司幾經(jīng)周折，平息了自己與快遞公司的糾紛；對于餐飲公司要求百萬余元的賠償，中介公司已然無力解決。
三、糾紛起，中介公司委托金訴發(fā)函、應(yīng)訴
中介公司既面臨與承租企業(yè)的租賃合同不能繼續(xù)履行，需要主張權(quán)益，彌補損失；又面臨餐飲公司的高額索賠，自身的損失正在無限擴大。在這種情況下，中介公司委托了金訴應(yīng)對該糾紛。
金訴接受中介公司委托后，快速了解了案件材料，及時向承租企業(yè)發(fā)函明晰了雙方權(quán)責(zé)；又向餐飲公司發(fā)函確定合同解除期限，確定損失范圍并表明調(diào)解意向。同時，對于餐飲公司的起訴全面梳理證據(jù)材料，制定了代理方案，積極應(yīng)訴。
餐飲公司主張我方委托人需退還租金、賠償損失近兩百萬元，且我方委托人的法定代表人需對前述金額承擔(dān)連帶責(zé)任等。
對此，金訴在一審過程中，向法院申請了調(diào)查取證，明確了案涉房屋并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，依法不能對外租賃，租賃合同應(yīng)為無效合同；而我方委托人承租、轉(zhuǎn)租的前提都是承租企業(yè)明確案涉房屋可用于商業(yè)經(jīng)營且提供了證明材料，我方委托人亦全部提供給了餐飲公司；且從始至終未對案涉房屋進(jìn)行裝修改建，我方委托人對租賃合同無效并無過錯；反而是餐飲公司在承租過程中違規(guī)裝修，經(jīng)營擾民，直至最終被強拆，餐飲公司存在重大過錯；且其主張的損失明顯證據(jù)不足。金訴主要從前述方面出發(fā)，提供我方證據(jù)、詳細(xì)梳理、辨別對方證據(jù)，擬定質(zhì)證意見、向法院明確案件事實以及我方觀點。
案件結(jié)果：
最終，一審確認(rèn)租賃合同無效，而對于餐飲公司的其他訴求支持不足70%，我方委托人的法定代表人更是無需承擔(dān)連帶責(zé)任。
一審判決后，餐飲公司不服提起上訴，請求確認(rèn)租賃合同有效，并全額賠償其主張的損失，我方委托人的法定代表人需承擔(dān)連帶責(zé)任。但是在二審開庭后，餐飲公司撤回了上訴，一審判決生效。
一、關(guān)于租賃合同的效力。在出租和承租房屋過程中一定要注意房屋的合法性，避免后續(xù)糾紛。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條等規(guī)定，如果房屋沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證，則租賃合同基本會被認(rèn)定為無效。
二、關(guān)于申請法院調(diào)查取證的重要性。在實踐中，對于案件的關(guān)鍵性證據(jù)，因為客觀原因可能當(dāng)事人或者代理人并不能獲取，則需要及時向法院提交調(diào)查取證申請，調(diào)取關(guān)鍵證據(jù)，方便后續(xù)事實認(rèn)定。
三、關(guān)于發(fā)函明確權(quán)利的重要性。一般租賃合同糾紛案件從立案到開庭具有一段時間，但是在這期間，不能只是被動等待，可以主動向?qū)Ψ疆?dāng)事人發(fā)函，明確租賃合同解除、終止日期、雙方的損失范圍等，并保留發(fā)送憑證，以便取證。
結(jié)合本案，金訴律師還要提醒大家：
因房屋租賃合同引起的糾紛，不管是合同有效的違約、還是合同的解除、無效等，可能都會涉及到如租金、履約保證金、改建費用、裝飾裝修費用、設(shè)備費用等相關(guān)款項的主張，而相關(guān)款項主張的合法性一般都有法律規(guī)定，主張的證據(jù)也需要仔細(xì)辨別，詳細(xì)梳理，才能全面應(yīng)對。
排版編輯丨夏悅聞
文案編輯丨許媛玥
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