曾經(jīng)有多個客戶（出租人或業(yè)主）向筆者咨詢：“承租人拖欠租金，該如何進行止損、收回租金及房屋清退過程中要注意什么呢？”針對類似問題，結(jié)合筆者辦理的多宗房屋租賃合同糾紛案件，本文將采用問答方式對房屋租賃合同糾紛中承租人拖欠租金，出租人或業(yè)主收回房屋、進行清退等一系列問題予以解答，并提供參考建議（本文主要針對商業(yè)性質(zhì)的房屋（如商鋪、寫字樓等）相關(guān)問題的解答，其他類型房屋不一定適用）。
律師，我這邊有個商鋪租戶，已經(jīng)幾個月沒交租金但仍占著商鋪。
正式發(fā)租金催繳函并寫明繼續(xù)拖欠租金的相應(yīng)后果和業(yè)主將要采取的措施，明確要求承租人在限定期限內(nèi)交付租金。
《中華人民共和國民法典》第七百五十二條 承租人應(yīng)當按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以請求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。
我可以停水停電嗎？如要停水停電，要怎么做才能把我方法律風險降到最低?
實踐中，如承租人拖欠租金，業(yè)主比較普遍的做法就是停水停電甚至鎖門清退，建議在租賃合同明確約定了對方拖欠租金或違約，業(yè)主可采取停水停電、鎖門清退等措施相關(guān)條款的情況下，業(yè)主可以采取相應(yīng)措施進行停水停電的措施，但在停水停電前，應(yīng)提前發(fā)函告知對方，并在函件中明確具體停水停電日期，要求對方支付拖欠租金及自行采取相關(guān)降低損失等措施，并給予一定的緩沖天數(shù)，同時增加對停水停電后產(chǎn)生的相關(guān)后果業(yè)主的免責表述。
但前述做法仍存在相應(yīng)風險。具體為：
首先，在承租人欠付租金的情形下，出租人是否有權(quán)采取停水電措施，無明確法律法規(guī)進行規(guī)定。
其次，停水停電或鎖門如導致商鋪無法正常營業(yè)，可能會提前加速合同解除的時間（部分司法案例中，法院認定以停水停電當日為合同解除日期）從而影響租金及占有使用費的計算時間，另外，即使承租人仍然占用商鋪，亦可能無法追回商鋪的占有使用費。
第三，如果對方商鋪內(nèi)有大量生鮮等需要嚴重依賴水電供應(yīng)的產(chǎn)品或物品，停水停電將給承租人造成重大損失或者其他后果嚴重的情形，可能會引發(fā)承租人對業(yè)主的高額索賠，建議慎重采取此種做法。
《中華人民共和國民法典》 第一千一百六十五條 行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。依照法律規(guī)定推定行為人有過錯，其不能證明自己沒有過錯的，應(yīng)當承擔侵權(quán)責任。
案例一
蔡寶林、深圳市金海聯(lián)物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛二審；
審理法院：廣東省深圳市中級人民法院
案號：(2018)粵03民終6294號
【裁判觀點】本院認為“......三、關(guān)于蔡寶林是否欠付租金的問題。本案中，金海聯(lián)公司主張蔡寶林支付2010年至2017年4月30日欠付的租金以及2017年5月1日至8月1日房產(chǎn)占用費。對此，本院認為，《深圳市房屋租賃合同書》約定，2010年1月1日至2011年12月31日，月租金118657元；2012年1月1日至2013年12月31日，月租金124604元；2014年1月1日至2014年12月31日，月租金130845元?？梢?，租金標準約為每兩年遞增5%，這與《海聯(lián)招待所內(nèi)部承包經(jīng)營合同》相互印證，也與雙方多年合作形成的交易習慣相符合。蔡寶林亦主張租金標準每兩年遞增5%。據(jù)此核定，2015年月租金應(yīng)為130845元，2016年、2017年月租金應(yīng)約為137387元。如前所述，案涉房產(chǎn)的租賃期限至2017年12月31日屆滿，2017年4月起金海聯(lián)公司對案涉房產(chǎn)停水停電，蔡寶林不能再使用案涉房產(chǎn)，那么，金海聯(lián)公司主張2017年4月份的租金及2017年5月1日至8月1日房產(chǎn)占用費，本院不予支持。2010年1月至2017年3月租金合計應(yīng)為11039349元（118657元×12個月×2年+124604元×12個月×2年+130845元×12個月×2年+137387元×15個月）。2010年至金海聯(lián)公司起訴前，蔡寶林共向金海聯(lián)公司支付10220000元，尚欠租金金額為819349元（11039349元-10220000元）。蔡寶林雖主張案涉房產(chǎn)未及時修繕、影響經(jīng)營等問題。但是，蔡寶林提交的證據(jù)不足以證明案涉房產(chǎn)存在問題給蔡寶林造成損失，蔡寶林應(yīng)承擔舉證不能的不利后果。蔡寶林主張扣減租金，本院不予支持?！?/span>
我方發(fā)函給對方，如對方不回復也不交租，我方是否可強制收回鋪位？
可以采取合法的自力救濟的方式收回商鋪，但是應(yīng)提前發(fā)函告知對方，在函件中明確：
（1）具體收回日期；
（2）要求對方在限期內(nèi)前來辦理物品清理；
（3）對方如未辦理物品清理，我方相關(guān)免責的說明等。
實踐中，關(guān)于因承租人拖欠租金違約，如業(yè)主采取停水停電、收回房屋等措施造成的承租人相應(yīng)的物品損失等，司法裁判不一。
故，即使函件中上述均表述到位，收回后仍建議對貴重物品做好保管并留存相關(guān)證據(jù)，如涉及到貴重物品的清理，建議同步進行公證。
案例二
深圳市信和商業(yè)股份有限公司、石晶晶與遲海濤房屋租賃合同糾紛二審；
審理法院：廣東省深圳市中級人民法院
案號：(2017)粵03民終12239號
【裁判觀點】本院認為：“......石晶晶系違約方，其反訴所主張的裝修、設(shè)備損失、食材損失、人工成本費用等損失系因其違約導致，一審法院駁回其上述反訴請求，處理正確?！?/span>
案例三
于希江、深圳市兆邦基商業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛民事二審；
審理法院：廣東省深圳市中級人民法院
案號：(2021)粵03民終23743號
【裁判觀點】本院認為：“......其次，關(guān)于賠償于希江物品的問題。據(jù)我國民事訴訟法第六十四條的規(guī)定和誰主張誰舉證的訴訟原則，當事人應(yīng)就己方的訴訟主張和請求，以及反駁對方主張的事實，提供證據(jù)予以證實，否則需承擔舉證不力的法律后果。《中華人民共和國民法典》第二百六十七條規(guī)定，私人的合法財產(chǎn)不受侵害。于希江在本案租賃合同中雖因欠租成為違約方，但兆邦基公司并無合同或法律依據(jù)可不允許于希江搬離。因此，在雙方未有交接、于希江未搬離其置于租賃場所物品、而現(xiàn)在該等物品不知去向甚至滅失的情形下，于希江請求兆邦基公司賠償其損失具事實基礎(chǔ)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。一審法院未予支持錯誤，應(yīng)予糾正。
如根據(jù)房屋租賃合同收回房屋，是否有風險，房屋是否可以對外繼續(xù)出租？
可以收回房屋（具體收回注意事項參考問題三），在收回房屋的情況下，即使存在正在審理中的訴訟案件，作為業(yè)主，房屋仍可繼續(xù)出租。
同時，業(yè)主本身也有采取措施降低自我損失的義務(wù)，如業(yè)主怠于采取相關(guān)措施降低損失，導致房屋一直被空置，而持續(xù)產(chǎn)生占有使用費，亦不一定能全額獲得法院支持。
如果對方有對商鋪進行裝修，裝修部分因可能需要酌情給予賠償，具體責任要根據(jù)訴訟情況、合同約定等進行劃分。
欠租屬疫情期間的情況下，如我方起訴對方拖欠租金，或?qū)Ψ狡鹪V我方減免租金，我方勝算的概率是多少？
如對方違約拖欠租金事實明確，起訴是有較大勝算的。
如商鋪權(quán)屬人屬于國企、事業(yè)單位，疫情期間的租金如果對方以疫情抗辯，可能會存在一定的減免風險，具體由法院酌定，私人的房屋不在前述減免范圍內(nèi)。
《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第5條 承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持。第6條 承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予以支持。
應(yīng)該如何收回才能將風險降低，是否有操作指引？
具體操作流程可參考如下：
首先，發(fā)函催告房租；
其次，發(fā)函解除合同；
第三，發(fā)函要求對方自行清退；
第四，如對方仍未在前述函件規(guī)定的時間內(nèi)清理，則再次發(fā)函告知對方我方將于某年某月某日開始進行清理并收回房屋，并要求對方于函件中載明的日期到場清理其物品。
最后，如收回需要對房屋進行清退以及需要對對方物品清理等，建議進行公證，避免后續(xù)對方要求我方賠償鋪位內(nèi)留存物品及相關(guān)損失。
作為出租人或業(yè)主，如承租人嚴重違約，出租人或業(yè)主可以根據(jù)合同約定或相關(guān)法律法規(guī)，采取一定的自救措施收回房屋，筆者對本文中部分問題的解答及處理流程建議僅供參考，相關(guān)處理流程及步驟可同時進行，亦可同訴訟同步進行，具體應(yīng)根據(jù)個案來定。另外，因目前司法程序較長，秉著及時止損的目標，自力救濟在實踐中對于出租人或業(yè)主維護自身合法權(quán)益起到了非常重要的作用。
同時，筆者認為，完善的房屋租賃合同文本對后續(xù)房屋租賃糾紛的處理起到至關(guān)重要的作用，出租人或業(yè)主須謹慎設(shè)置條款。具體房屋租賃合同文本、函件草擬、流程仍建議向?qū)I(yè)律師進行咨詢或委托專業(yè)律師協(xié)助處理。
【注：本文觀點僅代表筆者個人觀點并不能代表當前司法對本文分析的問題的現(xiàn)狀或法院裁判主流觀點，筆者列舉的案例僅節(jié)選少數(shù)，且大部分為廣東省深圳市范圍內(nèi)案例，并未窮盡檢索及歸納整理，因我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例，亦不是指導性案例，諸君謹慎適用，同時，在司法實踐中，具體案件的細節(jié)千差萬別，切不可將本文觀點及相關(guān)案例的裁判觀點直接援引。】
聯(lián)系客服
